TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 30 Janvier 2026 – délibéré prorogé

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2025

N° RG 24/05505 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YXC

Grosse délivrée le 30.01.2026 à :

— M^e SCILLATO DE RIBALSKY

— M^e MALY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CHOURAQUI AUTHENTIQUE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Luca SCILLATO DE RIBALSKY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. IACKA’SONO

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Alexandra MALY de la SARL BAFFERT-MALY, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2021, la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE a donné à bail commercial à la SARL IACKA’SONO des locaux dont l’adresse ne figure pas sur le bail mais dont les parties s’accordent à dire qu’ils sont situés [Adresse 2] (qui est également l’adresse des sièges sociaux des deux parties selon le contrat de bail), moyennant un loyer annuel de 1700€, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

La SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE a fait délivrer à la SARL IACKA’SONO un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 15 mai 2024, pour une somme de 5274,90€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mai 2024.

*

Par acte de commissaire de Justice du 31 juillet 2024, la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE fait assigner la SARL IACKA’SONO devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de la SARL IACKA’SONO du local qu’elle occupe ;

— condamner la SARL IACKA’SONO à payer à la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE la somme de 14242,41€ euros au titre des loyers impayés ;

— condamner la SARL IACKA’SONO à payer à la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE la somme de 52900,38€ au titre des sous loyers perçus ;

— condamner la SARL IACKA’SONO au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux ;

— condamner la SARL IACKA’SONO au paiement d’une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements et des dénonces.

Par ordonnance de référé de ce siège du 23.04.2025 (RG 24/3435), il a été :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 octobre 2021 entre la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE d’une part, et la SARL IACKA’SONO d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 15 juin 2024 ;

Dit que la demande d’expulsion est sans objet ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation au paiement de sommes dues au titre des loyers impayés, des sous locations, de l’indemnité d’occupation et du préjudice moral ;

Dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

Condamné la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE à payer à la SARL IACKA’SONO la somme de 1000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties ;

Condamné la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE aux dépens.

*

Par assignation en date du 14.10.2024, la SARL IACKA’SONO a assigné la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE aux fins de voir :

« DECLARER la société IACKA’SONO recevable et bien fondée dans ses demandes ;

A titre principal,

Sur le préjudice de jouissance et l’impossibilité d’amortir les investissements autorisés,

CONDAMNER la société la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE à payer à la société IACKA’SONO la somme de 28.412, 40 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi, avec intérêt au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation ;

Sur les loyers

DIRE ET JUGER que les loyers ne sont pas dus à compter de mars 2024, conformément à l’article 1219 du Code civil ;

CONDAMNER, à défaut, la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE à payer à la société IACKA’SONO la somme de 35.750 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi résultant du paiement d’un double loyer ;

A titre subsidiaire,

ORDONNER la compensation entre les sommes dues de part et d’autre ;

En tout état de cause,

DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE aux entiers dépens. »

Cette affaire est toujours en cours sous le n° de RG 24/12318.

*

Par assignation du 18.12.2024, LA SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE a fait attraire LA S.A.R.L IACKA’SONO, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir, au visa des articles 145, 835 (sans plus de précision), aux fins de voir :

« RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions du demandeur.

ORDONNER une mesure d’ expertise immobilière portant sur le local de la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE, situé [Adresse 2].

DÉSIGNER pour y procéder tel expert qu’il plaira à madame ou monsieur le président de commettre avec pour mission de :

1) De se rendre sur les lieux sis : [Adresse 2] ;

2) Dire si les désordres visés dans l’assignation existent ;

Dans l’affirmative, les décrire ;

3) En déterminer l’origine, et les situer dans le temps ;

4) Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’immeuble en distinguant les parties privatives et les parties communes ;

5) Déterminer les travaux propres à y remédier et dire si des travaux urgents doivent être entrepris;

6) En préciser la durée et le coût ;

7) Préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres pour la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE

8) Rechercher et donner tous les éléments motivés permettant de dire si des préjudices autres ont été subis et de les évaluer ;

CONDAMNER IACKA’SONO à verser à la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE, à titre de provision, la somme de 3 400 euros ;

CONDAMNER IACKA’SONO à verser à SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER IACKA’SONO aux dépens. »

A l’audience du 26.09.2025, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, LA SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE a demandé, au visa des articles 145 du Code de procédure civile, 835 du Code de procédure civile, L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ainsi que les articles R. 131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, 1728 et suivants du Code civil, de :

« JUGER bienfondé la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE en sa demande d’expertise judiciaire.

JUGER que le juge des référés est compétent au motif qu’il a été désigné antérieurement au juge de la mise en état que l’objet de l’affaire pendante est différent de l’objet de l’affaire au fond inscrite sous le RG 24/12318

DEBOUTER la SARL IACKA’SONO de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

DESIGNER tel expert qu’il plaira à Madame le Président en vue d’assurer les missions d’expertise générales habituelles et notamment :

— Se rendre sur les lieux,

— Se faire remettre tous documents utiles,

— Constater la matérialité des désordres tels que décrits notamment dans l’assignation et le procès-verbal de constat de JUSTICIACTE,

— Déterminer la date du début des travaux, et préciser si ces travaux ont reçu l’approbation de la bailleresse,

— Déterminer l’origine, les causes et la nature des désordres,

— Indiquer si ces désordres sont de nature décennale,

— Définir et chiffrer le montant des travaux nécessaires à mettre un terme aux désordres,

— Donner tous éléments permettant d’apprécier et d’évaluer les préjudices subis par la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE

— Donner tous éléments permettant de déterminer les imputabilités

CONDAMNER LA SARL IACKA’SONO à prendre à sa charge exclusif les frais d’expertise judiciaire

CONDAMNER à titre provisionnel la SARL IACKA’SONO à payer à la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE la somme de 22.380, 82 € (2.34, 62 € x 11 mois) compte arrêté à septembre 2025, à parfaire au jour de l’ordonnance.

CONDAMNER la SARL IACKA’SONO sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir d’avoir à communiquer à la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE la ou les factures des travaux entrepris au cours du bail et plus généralement toutes les pièces contractuelles du marché de travaux, ainsi que la police d’assurance de la ou des sociétés intervenus.

CONDAMNER LA SARL IACKA’SONO à payer à la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. »

LA S.A.R.L IACKA’SONO, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, au visa des articles 145, 789 et 835 du Code de procédure civile, 700 du Code de procédure civile,

demande de :

« DECLARER la société IACKA’SONO recevable et bien fondée dans ses demandes ;

A titre principal,

DECLARER la demande d’expertise judiciaire formulée par la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE irrecevable et l’en DEBOUTER ;

DECLARER la demande indemnitaire provisionnelle formulée par la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE irrecevable et l’en DEBOUTER ;

PRENDRE ACTE de la communication par la société IACKA SONO de la facture de 2C BATIMENT relative aux travaux réalisés au cours du bail, et DEBOUTER la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE de toutes ses demandes à ce titre ;

DEBOUTER la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

DONNER ACTE à la société IACKA SONO de ce qu’elle forme protestations et réserves sur la demande d’expertise ;

DESIGNER tel Expert qu’il lui plaira avec missions habituelles en pareille matière et notamment:

— Se faire remettre, si besoin par sommation, et prendre connaissance de tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission, dont le règlement de copropriété de l’immeuble ;

— Entendre tout sachant qu’il estimera utile ;

— Se rendre sur les lieux, les visiter, les décrire ;

— Décrire l’état de la toiture, de la charpente, des poutres, des fissures et de la structure des sols ;

— Rechercher et décrire les travaux d’entretien et de réparation réalisés par la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE antérieurement à l’entrée en jouissance de la société IACKA SONO, et en reconstituer l’historique ;

— Décrire les travaux réalisés par la société IACKA SONO ;

— Examiner les désordres tel que listés dans le constat d’huissier en date du 3 octobre 2024 et en déterminer la date d’apparition et la cause;

— Rechercher, en tenant compte de la nature de l’activité de la société IACKA SONO, si les lieux étaient propres ou impropres à son activité ;

— Indiquer les travaux nécessaires pour y remédier et en chiffrer le coût et la durée ;

— Faire les comptes entre les parties ;

CONDAMNER la société SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE à consigner les frais d’expertise.

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE au paiement de la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE aux entiers dépens ».

L’affaire a été mise en délibéré au 21.11.2025. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur les fins de non-recevoir

LA S.A.R.L IACKA’SONO se prévaut de l’irrecevabilité de la demande d’expertise de LA SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE au motif que le juge du fond a été saisi préalablement.

Elle se prévaut également de l’irrecevabilité des demandes provisionnelles, en l’état d’un désistement de demandes similaires dans le cadre d‘une précédente procédure de référé.

Sur la recevabilité de la demande d’expertise

L’article 145 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que :

«S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.»

L’article 789 Version en vigueur du 01 janvier 2020 au 01 septembre 2024 dispose que :

« Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

[…] 2° Allouer une provision pour le procès;

[…] 4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ; […] »

Dès lors qu’un procès est déjà engagé, les mesures d’instruction légalement admissibles, destinées à établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, ne peuvent plus être ordonnées en référé.

La date devant être prise en compte est l’assignation en référé. Il n’est pas exigé que les parties aux deux procès soient identiques. Il suffit que l’intéressé, qui sollicite une mesure d’instruction in futurum, soit partie à l’instance au fond.

Il n’est pas contesté qu’à la date de l’assignation à la présente instance, une assignation au fond avait déjà été délivrée entre les mêmes parties. Dès lors, la demande d’expertise est irrecevable.

Sur la recevabilité de la demande de provision

LA S.A.R.L IACKA’SONO se prévaut de ce que, dans l’instance RG 24/3435, LA SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE se serait désistée de ses demandes indemnitaires au titre des frais de rénovation du local et de réparation de la toiture, emportant ainsi « un effet extinctif définitif ».

L’ordonnance de référé du 23.04.2025 (RG 24/3435) laisse apparaître : « A l’audience du 12 mars 2025, la SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE, représenté par son conseil, faisant valoir les moyens tels qu’exposés dans son assignation à laquelle il convient de se référer, maintient les demandes de son acte introductif d’instance à l’exception des demandes de condamnation au titre des frais de rénovation et des frais de réparation de la toiture. » (p.2).

Il n’en résulte pas un désistement d’action, comme allégué par LA S.A.R.L IACKA’SONO, mais simplement que LA SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE n’a pas maintenu devant le juge des référés des demandes indemnitaires ne relevant pas des attributions prévues à l’article 835 in fine du code de procédure civile, comme le rappelle le juge des référés dans la motivation de son ordonnance.

Il n’y a pas lieu d’en déduire ni absence d’intérêt à agir, ni effet extinctif définitif, à plus forte raison alors que le dispositif de l’ordonnance de référé à autorité relative de chose jugée.

La demande provisionnelle est donc recevable en la forme.

Sur la demande provisionnelle

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours ,même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

Le montant de la provision devant être allouée ne peut excéder le montant d’indemnisation au-delà duquel celui-ci devient aléatoire ou incertain compte tenu de l’appréciation du juge du fond.

En la présente espèce, les parties débattent de la question de savoir si le local donné à bail présentait des fuites en toiture ab initio ou si elles ont été provoquées après la prise à bail, notamment par les travaux réalisés à l’initiative du preneur, pour solliciter ou contester des sommes de part et d’autre, notamment au titre des loyers et de l’exception d’inexécution.

Cette question est débattue, et faute d’état des lieux établi contradictoirement à l’entrée dans les lieux, seule une expertise aurait été de nature à permettre de déterminer le caractère dû ou non des loyers.

Dès lors, seul le juge du fond peut désormais en connaître, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

LA SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE demande la condamnation sous astreinte à la communication de « la ou les factures des travaux entrepris au cours du bail et plus généralement toutes les pièces contractuelles du marché de travaux, ainsi que la police d’assurance de la ou des sociétés intervenus ».

LA S.A.R.L IACKA’SONO verse aux débats la facture d’EURL 2C BATIMENT en date du 18.11.2021 et indique ne pas disposer d’autre facture, et ne pas connaître l’assureur de cette société.

Il n’est pas possible de condamner, à plus forte raison sous astreinte, une partie à produire des pièces dont elle ne dispose pas, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

LA SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE succombe à l’instance, de façon pour le moins prévisible. La demande in extremis de communication de pièce n’y change rien.

De plus, l’instance introduite en référé était à l’évidence superflue, au regard d’une précédente procédure en référé, qui aurait dû lui permettre de solliciter toutes les mesures d’instruction et pièces utiles à l’instance au fond, et alors que le juge de la mise en état est toujours saisi et en mesure de statuer sur les demandes formulées en référé.

Au regard de la charge objective des juridictions, les justiciables, à plus forte raison dans les procédures à représentation obligatoire, se doivent d’adopter un comportement procédural efficace et soucieux du service public de la justice et des deniers publics, qui en sont le corollaire.

Dans de telles conditions, il y a lieu de faire droit à la demande formulée par LA S.A.R.L IACKA’SONO au titre des frais irrépétibles.

LA SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE , qui succombe, sera donc condamnée à payer à LA S.A.R.L IACKA’SONO la somme de 3500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

REJETONS la demande d’expertise comme irrecevable ;

REJETONS la fin de non-recevoir portant sur les demandes provisionnelles ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle ;

REJETONS la demande de communication de pièces sous astreinte ;

REJETONS toutes les autres demandes ;

CONDAMNONS LA SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE à payer à LA S.A.R.L IACKA’SONO la somme de 3500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens de l’instance en référé à la charge de LA SCI CHOURAQUI AUTHENTIQUE.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT