TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître SAVOY

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître RAISON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00467 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3XW7

N° MINUTE :

4 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 2],

dont le siège social est représené par son syndic la société CITYA [Localité 5] – IMMOBILIER – [Adresse 4]

représentée par Maître RAISON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2444

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [W],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître SAVOY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1286

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 21 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00467 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3XW7

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [W] est propriétaire des lots n°75 et n°203 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré BH n°[Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété représentant 465/100000 et 20/100000 tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société Citya [Localité 5] Immobilier en exercice, a, par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023, assigné M. [G] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4513,37 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 21 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023, la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,1020 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1500 euros de dommages et intérêts,1944 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Appelée à l’audience du 22 mars 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 10 septembre 2024.

A l’audience du 10 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles il sollicite :

la somme de 6983,75 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023, la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,la somme de 1272 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la somme de 1500 euros de dommages et intérêts,la somme de 2100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

M. [G] [W], représenté par son conseil à l’audience, reconnaît une partie de sa dette: il indique en effet devoir au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 6273,50 au titre des charges de copropriété, dont il sollicite le règlement selon un échéancier de 24 mois.

Il s’oppose à la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement et des frais irrépétibles. Il considère au demeurant que le préjudice du syndicat des copropriétaires n’est pas démontré.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°75 et n°203, indiquant la répartition des tantièmes (485/100000èmes),les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 juillet 2021 au 30 septembre 2024,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des périodes du 01/10/2020 au 30/09/2021, du 01/10/2021 au 30/09/2022, et du 01/10/2022 au 30 septembre 2023,l’historique du compte du 01/07/2021 au 04/12/2023 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6265,37 euros (en ce inclus 1752 euros de frais), l’historique du compte du 01/07/2021 au 01/07/2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 10 514,67 euros (en ce inclus 3530,92 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 21 janvier 2020, 31 mars 2021, 28 mars 2022, 27 mars 2023 et 26 février 2024 comportant : o approbation des comptes des exercices 2018-2019, 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023,

o vote des budgets prévisionnels 2020-2021, 2021-2022 (414 810 euros), 2022-2023 (418 960 euros porté à 496 236,40 euros en 2023), 2023-2024 (499 860 euros), 2024-2025 (553 215 euros TTC),

o le fonds travaux 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024, 2024-2025,

o vote des travaux ou opérations suivantes : mise en place de caméras de télésurveillance, pose d’un lecteur de badge, pose de blocs secours dans le sous-sol, remplacement des platines interphone, réfection du local commun au bâtiment A (assemblée générale du 21 janvier 2020), installation de platines visiophone, réfection de la colonne interphone, création de plusieurs colonnes interphone, remplacement de la colonne d’eaux usées, reprise du sol au 6ème étage (assemblée générale du 31 mars 2021), réfection de l’étanchéité de la terrasse 7ème étage bâtiment A, remplacement de la descente des eaux usées bâtiment A, B et H, réaménagement paysager des espaces verts, mise en place d’un rack vélos et d’un abri poubelles tri sélectif, réfection étanchéité hall Bâtiment D (assemblée générale du 28 mars 2022), remplacement de la descente des eaux usées bâtiment A et B, remplacement de la batterie de boîte aux lettres bâtiment I (assemblée générale du 27 mars 2023), installation d’un système d’arrosage automatique des espaces verts, remplacement de colonnes d’eau, réfection de la cage d’escalier du bâtiment I, de la volée d’escalier du bâtiment K (assemblée générale du 26 février 2024),

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,les mises en demeure de payer les charges adressées le 18 novembre 2021, 1 février 2022, 25 juillet 2023, 14 août 2023 à M. [G] [W], sans leurs accusés de réception,une facture du 13 septembre 2023 émanant du syndic pour des frais de « transmission à l’auxiliaire de justice » d’un montant TTC de 480 euros,deux factures des 7 novembre 2023 et 4 décembre 2023 émanant du syndic pour des « frais de suivi de dossier avocat » de montants TTC de 168 euros,une note d’honoraire d’avocat pour des frais d’ouverture du dossier, de rédaction et notification d’une mise en demeure et d’échanges avec le client de 186 euros TTC,une seconde note d’honoraire d’un montant TTC de 546 euros ainsi qu’une troisième, d’un montant de 390 euros TTC,le contrat de syndic.

La créance du syndicat de copropriétaires au titre des charges de copropriété est, au regard de ces pièces, parfaitement établie à hauteur de la somme de 6983,75 euros, le défendeur ayant omis, dans son tableau récapitulatif des charges appelées et recréditées, l’appel de charges d’un montant de 624.64 euros du dernier trimestre 2022, outre la somme restant due à l’issue de la régularisation des charges de l’exercice 2022-2023 (164,95 euros).

M. [G] [W] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme, qui produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en l’absence de démonstration de ce que les courriers de mise en demeure ont été réceptionnés.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1272 euros se décomposant comme suit :

—  204 euros pour l’envoi de quatre mises en demeure en date du 18 novembre 2012 (sic),

-480 euros pour la constitution du dossier avocat,

— deux fois 168 euros outre 252 euros euros pour les frais de suivi de dossier contentieux.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais du syndic de transmission du dossier à l’avocat ainsi que les frais de suivi de dossier contentieux ne peuvent être pris en compte, dès lors qu’il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution et au suivi du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Il n’est enfin pas établi que les mises en demeure aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception. Il sera également relevé que l’envoi d’autant de courriers de mise en demeure avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat, une seule suffisant à rendre la créance exigible.

En conséquence, la somme de 186 euros TTC, correspondante au coût d’une mise en demeure par avocat, sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie en l’espèce ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [G] [W] ne justifie aucunement de sa situation actuelle, se contentant de produire ses avis d’imposition jusqu’à l’année 2020, de sorte qu’il est impossible d’apprécier sa capacité actuelle à faire face à un échelonnement des paiements sur 24 mois, soit à une mensualité de remboursement qui s’élèverait à 290 euros.

Il est cependant justifié de ce que le bien immobilier pour lequel les charges de copropriété sont réclamées a fait l’objet d’une procédure contentieuse, toujours en cours, et que M. [G] [W] n’a, dans ces circonstances, pas pu le vendre ou le louer.

Il y a dès lors lieu d’accorder à M. [G] [W] des délais de paiement s’échelonnant sur 24 mois.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La présente procédure ayant été rendue nécessaire par l’abstention de M. [G] [W], il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens,. La somme de 900 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [G] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société Citya [Localité 5] Immobilier:

— la somme de 6983,75 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 01/07/2021 au 30/09/2024 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 janvier 2024,

— la somme de 186 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation 16 janvier 2024,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE M. [G] [W] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 290 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [G] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société Citya [Localité 5] Immobilier, la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [G] [W] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier Le président