TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître FRANCAIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître DE LANGLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01675 – N° Portalis 352J-W-B7I-C37W4

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 03 avril 2025

DEMANDERESSE

S.N.C. EIFFEL 2023,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.S 34 MP, intervenante volontaire à l’instance

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentées par Maître DE LANGLE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P208

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [T],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître FRANCAIS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R123

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas REVERDY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 03 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01675 – N° Portalis 352J-W-B7I-C37W4

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 2 décembre 2011, Monsieur [B] [T] a pris à bail un appartement à usage mixte, avec une cave, situés au [Adresse 4], le bailleur étant la société ALLIANZ aux droits de laquelle vient la société EIFFEL depuis le 23 octobre 2023.

Par acte d’huissier en date du 23 janvier 2024, la société EIFFEL a assigné Monsieur [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Validation du congé du 4 octobre 2023 à effet du 31 décembre 2023A titre subsidiaire, prononcer la résiliation aux torts exclusifs du preneur, ordonner l’expulsion sous astreinte de 100 euros de retard à compter de la signification de la décision à venirCondamner le preneur à payer la somme de 2591, 20 euros au titre des indemnités d’occupation dues à la date des présentes et les fixer au double du montant à compter du 1er janvier 2024 ou de la date de la résiliation judiciaireCondamner le preneur à la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens dont le constat d’huissier.

A l’audience du 3 février 2025, après deux renvois, la société demanderesse, représentée par son conseil, dépose des écritures soutenues au cours de l’audience, aux termes desquelles elle réitère ses demandes, la SAS 34 MP intervenant volontairement à l’audience, cette dernière société ayant acquis, le 11 décembre 2024, la société EIFFEL. Elle demande le paiement de frais irrépétibles à hauteur de 2500 euros et des dépens dont le coût du constat d’huissier et de la sommation interpellative. Elle explique que le défendeur a lui-même transmis un congé le 4 octobre 2023, ce dernier retournant une lettre le 19 novembre 2023 pour se rétracter de ce congé. Or, elle soutient que le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail. Elle rétorque aux arguments défendus par le preneur qui fait valoir que son consentement était altéré au moment de l’envoi de la lettre de congé, que celui-ci ne démontre pas son insanité d’esprit, au vu du compte rendu d’hospitalisation qui ne relève pas de troubles des facultés mentales, le CM du docteur [H] ne permettant pas, une année après, sur la base du seul examen d’un compte rendu d’hospitalisation de conclure à une altération des facultés mentales. Au surplus, la société bailleresse indique que le bail est mixte mais que le preneur ne respecte pas les conditions du bail, puisque, selon le PV de constat présenté et obtenu par ordonnance, l’ensemble du logement est consacré à l’activité professionnelle, ce qui constitue une faute contractuelle suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. Elle fait valoir que les documents transmis par le défendeur sont inopérants pour justifier de son habitation, le nouveau constat d’huissier demandé en 2024 par le défendeur ayant été réalisé pour les besoins de la cause.

Monsieur [T], représenté par son conseil, explique qu’il vit et travaille à l’adresse indiquée depuis 43 ans, qu’il a été victime d’un malaise entraînant son hospitalisation jusqu’au 22 avril 2024. Il indique que c’est alors qu’il était au plus mal, le 4 octobre 2023, entraînant une hospitalisation à l’hôpital Georges Pompidou, qu’il a envoyé le congé se rétractant 15 jours après. Il précise qu’il présentait alors un état de confusion majeure, pendant une courte durée, ne lui permettant pas de prendre des décisions éclairées, mais n’a jamais prétendu, contrairement à ce qu’avance à tort la société demanderesse, qu’il n’était pas sain d’esprit. Ainsi, il demande de considérer que cet acte n’est pas valide, ou à titre subsidiaire de désigner un expert neurologue pour se prononcer. Par ailleurs, il conteste fermement les conclusions de l’huissier qui a procédé au constat des 15 et 19 décembre 2023, rappelant qu’alors il était hospitalisé. Il ajoute que des interprétations erronées ont été tirées de ce constat. Il apporte lui-même des documents justifiant qu’il vit dans le logement et qu’une expulsion, au vu de son âge, aurait des conséquences néfastes. Il sollicite le paiement de la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens dont distraction au profit de maître [Localité 6] FRANÇAIS.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de la société 34 MP

Au visa de l’article 325 du code de procédure civile et des documents versés aux débats, il y a lieu de recevoir l’intervention volontaire de la société 34 MP.

Sur le congé délivré par le preneur

Il résulte des documents présentés qu’un courrier du 4 octobre 2023 a été envoyé par Monsieur [T] à la société bailleresse pour donner congé. Il convient de relever que la date du congé est mentionnée sur le courrier lui-même mais que l’accusé de réception du congé n’est pas fourni. De ce fait, ni la date de réception du congé n’est connue, ni le mode d’envoi du courrier indiqué comme transmis par LRAR uniquement sur le courrier lui- même. Néanmoins, le principe de l’envoi de ce congé ou la signature du courrier ne sont pas contestés par le défendeur, ce sont les conditions de l’envoi de ce congé qui sont discutées.

Le preneur verse aux débats les bulletins d’hospitalisation qui permettent de vérifier que ce dernier était présent à l’hôpital [7] du 6 septembre 2023 au 4 octobre 2023, puis qu’il est ensuite admis, le 4 octobre 2023, à l’hôpital Georges Pompidou, sans information complémentaire sur les circonstances de cette admission à l’hôpital Georges Pompidou.

Pour autant, il convient de souligner que le rapport du gériatre du 21 novembre 2023, effectué par le service de gériatrie de l’ hôpital Georges Pompidou, ( pièce 31) fait état d’une : « aggravation progressive de l’état neurologique…..Transfert le 04/ 10 en UGA pour la suite de la prise en charge », avec une description des symptômes et de la détérioration de l’état de santé de Monsieur [T], décrit jour par jour jusqu’au 4 octobre 2023, ayant conduit à l’hospitalisation à l’hôpital [9]. Il est ajouté dans ce compte rendu : « Avant l’hospitalisation….aggravation neurologique rapide en contexte septique ».

De plus, à la date du 8 novembre 2023, date de rédaction du certificat médical du docteur [S], Monsieur [T] est toujours présent à l’hôpital Georges Pompidou, tel que cela résulte des bulletins de situation. Le docteur [S] a certifié que Monsieur [T] présentait « un syndrome confusionnel à l’entrée altérant sas capacités de jugement, secondairement régressif », le certificat médical du docteur [H], que la bailleresse remet en cause, expert près la cour d’appel de [Localité 10] ne faisant que confirmer les faits déjà énoncés.

Il convient d’en déduire que le jugement de Monsieur [T] était altéré au moment de la rédaction et de l’envoi du congé, les circonstances de cet envoi étant, par ailleurs, très incertaines, Monsieur [T] étant, au vu des documents présentés, transféré de l’hôpital [8] au vu de l’aggravation de son état de santé.

Le congé du 4 octobre 2023 est ainsi nul et nul d’effet.

Sur la demande de résiliation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

La société bailleresse verse aux débats un constat de commissaire de justice, autorisé par ordonnance, dans l’objectif de vérifier les modalités d’occupation du logement, étant précisé que le bail est un bail mixte, aucune contestation n’étant relevée sur ce point. La commissaire de justice souligne dans son constat être venue deux fois, les 15 et 19 décembre 2023. Elle indique que, la première fois, elle a essuyé un refus de pénétrer dans les lieux, la secrétaire médicale rencontrée lui exposant, néanmoins, qu’il s’agissait uniquement d’un cabinet médical. La commissaire de justice précise que le 19 décembre 2023, elle s’est, à nouveau, présenté dans les lieux, « avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique désignée en annexe », le serrurier et le major présents ayant signé le PV. La commissaire de justice énonce avoir été reçu par un médecin, Madame [P] [L] [E], présentant sa CNI. Elle affirme que Madame [P] [L] a expliqué, tel que l’avait déjà exprimé la secrétaire médicale le 15 décembre 2023, que les locaux étaient des « locaux professionnels à savoir un cabinet médical et non une habitation, et qu’elle travaille dans ces lieux avec le docteur [T] depuis de nombreuses années ». La commissaire de justice a visité l’ensemble des pièces, produisant des clichés photographiques pour chacune des pièces visitées, Madame [P] [L] expliquant que la pièce dans laquelle est installée un couchage d’une personne est utilisée occasionnellement par Monsieur [T]. Cette dernière expose également que la salle de bains est utilisée comme débarras, la baignoire étant fermée par un plan fixe en bois servant de plan de travail. Aucune cuisine n’apparait dans le constat.

Monsieur [T] produit, en réponse et pour démontrer qu’il occupe les lieux comme résidence principale, un [11] de constat d’huissier daté du 16 mai 2024, qui présente les diverses pièces, sans mentionner, non plus de cuisine, divers contrats d’abonnement, une attestation d’assurance pour l’année 2024, des livraisons à l’adresse indiquée, le passeport, la CNI et des attestations.

Toutefois, aucune attestation d’assurance n’est produite avant 2023, de même qu’aucun document permettant de justifier l’adresse de Monsieur [T], en dehors de documents pour lesquels l’adresse est juste déclarée, n’est fourni. Force est de relever que le nom de Monsieur [T] apparaît sur l’interphone du [Adresse 1], comme il est présent également sur la liste des occupants, tel que cela ressort des constatations de l’huissier, dans le cadre de la sommation interpellative. Par ailleurs, le constat d’huissier versé n’a pas de valeur probante en ce qu’il a été réalisé pour les besoins de la cause plusieurs mois après la visite de la commissaire de justice désignée par ordonnance du juge.

De plus, il est rappelé qu’aux termes de l’article 1er de l’ordonnance n° 45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers, les huissiers de justice peuvent, commis par justice ou à la requête de particuliers, effectuer des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font foi jusqu’à preuve contraire. Dans leurs attestations, Madame [O] [L] ainsi que la secrétaire indiquent que la commissaire de justice n’a pas compris ce qu’elles lui disaient, et qu’elles n’ont pas ajouté que le logement n’était pas une habitation, affirmations infirmées par les propos rapportés par la commissaire de justice, Madame [O] [L] mentionnant qu’elle travaille avec Monsieur [T] depuis de longues années.

Le constat du commissaire de justice ordonné par ordonnance du juge traduit une violation délibérée des obligations résultant du bail.

La résiliation du bail sera en conséquence prononcée à compter du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [B] [T] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [T], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du constat du commissaire de justice des 15 et 19 décembre 2023 autorisée par ordonnance du 6 décembre 2023 mais à l’exclusion de la sommation interpellative du 26 septembre 2024.

Il convient de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de la somme de 1500 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité de l’intervention volontaire de la société 34 MP,

CONSTATE que le congé du 4 octobre 2023 n’est pas valide

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 2 décembre 2011, pour un appartement à usage mixte, avec une cave, situés au [Adresse 4] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la société 34 MP de sa demande d’astreinte ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société 34 MP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] à verser à société 34 MP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, telle qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DEBOUTE la société 34 MP de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation.

CONDAMNE Monsieur [B] [T] à verser à société 34 MP la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] aux dépens de l’instance, incluant le coût du constat du commissaire de justice des 15 et 19 décembre 2023 mais excluant le coût de la sommation interpellative.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION