TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Mai 2026

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Mars 2026

GROSSE :

Le 21 mai 2026

à M^e PLANTARD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 mai 2026

à M^e KUHN-MASSOT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04579 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XP4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [C] [W]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olivier KUHN-MASSOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte sous seing privé en date du 5 novembre 2010, la SA LOGIREM a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Q] [W] et à Madame [Z] [W] pour un logement sis à [Adresse 3], [Adresse 4], Bâtiment D, lot n°23.

Par acte notarié en date du 27 décembre 2017, la SA VILOGIA a acquis le logement, objet du présent litige.

Monsieur [Q] [W] est décédé le 10 septembre 2018 et Madame [Z] [W] est décédée le 21 janvier 2024.

Par courrier reçu le 14 mars 2024 par la SA VILOGIA, Monsieur [C] [W] sollicitait le transfert de bail à son profit.

Par courrier en date du 3 mai 2024, la SA VILOGIA informait Monsieur [W] de son refus d’accéder à sa demande de transfert de bail faute pour ce dernier de justifier de ses ressources et d’un titre de séjour en cours de validité.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 8 janvier 2025, la SA VILOGIA sommait Monsieur [W] de quitter les lieux mais en vain.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 17 juillet 2025, la SA VILOGIA a assigné Monsieur [C] [W] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• ordonner l’expulsion de Monsieur [W] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 5], lot n°23 sans application des délais prévus aux articles L412-6 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

• condamner Monsieur [W] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 12.886,92 euros au titre de l’arriéré de l’indemnité d’occupation;

— la somme provisionnelle de 715,94 euros correspondant au double du montant du loyer, à compter du 21 janvier 2024 (date de résiliation du bail) jusqu’à libération complète des lieux au titre de l’indemnité d’occupation;

— la somme de 2000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Monsieur [W], cité en l’Etude de la SELARL GU2V, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience mais s’est fait représenter par un avocat lequel a indiqué que Monsieur [W] justifiait d’un titre de séjour de 10 ans et d’une activité professionnelle.

Il a sollicité la reprise du contrat de bail au profit de Monsieur [W], la fixation du montant du loyer à la somme de 359,97 euros charges comprises et s’est opposé à la demande en paiement de toute indemnité d’occupation et à la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il a également sollicité le bénéfice du sursis prévu à l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de transfert de bail:

L’article 14 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’en cas de décès du locataire, le contrat de location est transféré (…) aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès (…) ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En l’espèce, il sera constaté à titre liminaire que Monsieur [W] ne produit aucune pièce tel qu’un livret de famille établissant son lien de parenté avec feu Monsieur et Madame [W].

Par ailleurs, s’il indique dans son courrier en date du 14 mars 2024 qu’il vivait avec sa grand-mère depuis son arrivée en FRANCE en 2014, force est là encore de constater qu’il ne produit aucune pièce au soutien de ses allégations.

Il ne produit en outre aucune pièce démontrant qu’il vivait avec Madame [W] depuis au moins un an à la date du décès de cette dernière (témoignages, factures, courrier libellé à son nom à l’adresse des précédents locataires…).

La seule pièce établissant qu’il vivrait à l’adresse des précédents locataires est une facture d’ENGIE en date du 3 janvier 2025, donc postérieure au décès de Madame [W].

Faute de remplir les conditions prévues par l’article 14 alinéa 2 susvisé, Monsieur [W] ne saurait prospérer en sa demande de transfert de bail à son profit, peu important dès lors qu’il dispose effectivement d’un titre de séjour et d’une activité professionnelle.

Sur l’expulsion:

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

Il ressort des éléments susvisés qu’en l’absence de transfert de bail à son profit, Monsieur [W] est occupant sans droit, ni titre du logement appartenant à la SA VILOGIA.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé le 27 mars 2024 par Maître [V] [G], Commissaire de Justice à [Localité 1], que le logement est toujours occupé par Monsieur [W] et que nonobstant la sommation de quitter les lieux en date du 8 janvier 2025, Monsieur [W] est toujours dans les lieux.

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est donc caractérisé.

L’expulsion est donc la seule mesure de nature à permettre à la SA VILOGIA de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement sis à [Adresse 6], lot n°23, occupé illicitement.

Sur les délais:

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En outre, le sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, est écarté si l’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui a eu lieu à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et peut être supprimé ou réduit par le juge si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de ces mêmes procédés. .

La SA VILOGIA ne démontre pas la mauvaise foi de Monsieur [W], ni que ce dernier est entré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’écarter l’application des délais prévus par les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré de l’indemnité d’occupation et le montant de l’indemnité d’occupation:

Il est de principe que l’indemnité d’occupation a une nature mixte, à la fois compensatrice et indemnitaire.

Elle a en effet pour objet d’une part de constituer une contrepartie à la jouissance des lieux et de compenser la privation pour le bailleur de la disposition de son bien.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [W] à verser à titre provisionnel à la SA VILOGIA la somme de 5676,26 euros au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 21 janvier 2024, date du décès de Madame [W], et arrêtés au 28 février 2026.

A compter du mois de mars 2026, Monsieur [W] sera condamné à verser à titre provisionnel à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation de 357,96 euros, montant du loyer précédemment perçu, jusqu’au jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [W] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat.

En outre, Monsieur [W] sera tenu de payer à la SA VILOGA la somme de 300,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DEBOUTONS Monsieur [W] de sa demande de transfert de bail à son profit;

CONSTATONS que Monsieur [W] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé à [Adresse 7] D, lot n°23 appartenant à la VILOGIA;

ORDONNONS à Monsieur [W] de libérer et vider les lieux situés à [Adresse 8] ([Adresse 9], [Adresse 10], lot n°23, dès la signification de la présente ordonnance, et à défaut,

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux occupés sans droit ni titre, avec application du sursis prévu à l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la période dite de “ trêve hivernale”, et avec application du délai de deux mois prévu à l’article L412-1du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [W] à verser à la SA VILOGIA à titre provisionnel la somme de 5676,26 euros au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 21 janvier 2024, date du décès de Madame [W], et arrêtés au 28 février 2026 ;

CONDAMNONS Monsieur [W] à verser à la SA VILOGIA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 357,96 euros à compter du mois de mars 2026 et jusqu’à libération complète des lieux;

DEBOUTONS la SA VILOGIA du surplus de ses demandes.

CONDAMNONS Monsieur [W] à verser à la SA VILOGIA la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Monsieur [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,