TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT

du 20 Janvier 2026

Enrôlement : N° RG 21/00225 – N° Portalis DBW3-W-B7E-YIP6

AFFAIRE : S.D.C. de l’ensemble immobilier [Adresse 4] ( la SAS ABP AVOCATS CONSEILS)

C/ M. [T] [U] (la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 21 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY, Juge

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 20 Janvier 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], représenté par son syndic bénévole Madame [H] [C], domiciliée et demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Thibault POMARES de la SAS ABP AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de TARASCON, [Adresse 1], avocat postulant de Maître Amanda TARTOUR, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3]

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [T] [U], né le 14 mars 1965 à [Localité 13] (75), domicilié et demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte en date du 1er décembre 2017, étaireM. [T] [U][E] est devenu propriétaire de trois appartements issus des lots n°20, 28, 30, 32, 37, 38, 39 et 42 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 8] ([Adresse 2]) dont le syndic bénévole en exercice est Mme [H] [C].

***

Estimant M. [U] redevable de charges de copropriété, par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] à Marseille (13001) a fait assigner M. [T] [U] devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d’en obtenir le paiement.

Une ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 7 octobre 2025.

***

Par dernières conclusions notifiées le 6 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande :

— la condamnation de M. [T] [U] à lui payer la somme de 8 958,30 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2020,

— la condamnation de M. [T] [U] à lui payer les frais de procédure nécessaire pour obtenir le règlement des charges impayées,

— la condamnation de M. [T] [U] à lui payer la somme de 3 000 à titre de dommages et intérêts,

— le rejet des demandes formées par M. [U],

— sa condamnation à payer l’intégralité des frais de procédure et la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

— et le rejet de la demande de retrait de l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions notifiées le 6 octobre 2025, M. [T] [U] demande :

— le rejet des demandes du syndicat,

— la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 59 000 euros en réparation du préjudice tiré de la perte des loyers pour ses deux appartements du quatrième étage,

— la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 37 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance de son appartement du cinquième étage,

— la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 7 335 euros en réparation de son préjudice financier,

— la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— la libération et restitution de la somme de 5 572,27 euros, déduction faite des frais de l’huissier,

— la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens

— et, à titre infiniment subsidiaire, le retrait de l’exécution provisoire.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

A l’audience de plaidoirie du 21 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « juger » ou encore « faire application » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Par ailleurs, aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

I – Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. En vertu de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. L’article 6-2 du décret n°67-223 du 17 mars précise qu’à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot : 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ; 2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ; 3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale que M. [U] était propriétaire des lots n°20, 28, 30, 32, 37, 38 et 3920, 28, 30, 32, 37, 38, 39 et 42 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 11]. Il est, de ce fait, tenu au paiement de sa quote-part de charges de copropriété.

Il ressort de trois décomptes produits aux débats par le syndicat des copropriétaires qu’est réclamé, hors frais (36€ + 69,95€ + 189,99€ + 108€ + 108€), à M. [U] le paiement :

— d’un solde antérieur de 3 709,33 euros,

— de « conduit eau/elec » et « facture 5 badges » pour des montants de 231 et 110 euros,

— des participations au fonds de travaux de trois trimestres en 2019,

— des provisions sur charges courantes de l’année 2019,

— de répartition « BHL Platine [Localité 14] » et « Hono Casal »,

— de constat PRC Terrasses pour un montant de 500 euros,

— des participations au fonds de travaux pour l’année 2020,

— de platine reso 8 PVAG 17/12/2019,

— des provisions sur charges pour l’année 2020,

— de travaux réparation porte entrée,

— des participations au fonds de travaux pour trois trimestres en 2021,

— de frais de mutation d’un montant de 360 euros,

— de provisions sur charges courantes pour trois trimestres de l’année 2021,

— de SFR Fibre reconstruction instal,

— de ADF insuffisance trésorerie,

— des provisions sur charges courantes pour l’année 2023,

— des participations au fonds de travaux pour l’année 2023,

— des provisions sur charges courantes pour le premier trimestre 2024,

— de la participation au fonds de travaux pour le premier trimestre de l’année 2024,

— des provisions sur charges courantes pour quatre trimestres en 2024,

— de deux appels exceptionnels pour des montants de 1 617,36 euros et 1 282,24 euros,

— et de charges ascenseur retards factures et charges ascenseur pour des montant de 215,14 euros et 537,60 euros.

Il est également mentionné des paiements pour un montant 18 834,95 euros (500€ + 2 539,75€ + 1 539,75€ + 1 539,75€ + 3 331,69€ + 7 813,85€ + 785,08€ + 785,08€). Le syndicat des copropriétaires fait par ailleurs état d’un solde de 17 944,04 euros passant à 8 958,30 euros suite à des règlements de M. [U]. Il convient donc d’ajouter des règlements pour un montant de 8 985,74 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 mai 2018 approuvant les comptes des exercices 2016 et 2017,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 janvier 2019,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 décembre 2019 approuvant les comptes de l’exercice 2018 et votant des travaux de réfection de la toiture et de réparation de la porte d’entrée pour des montants de 16 710 et 1 704 euros appelés le 1er janvier 2020

— et un certificat de non-recours de ces assemblées générales.

De ces éléments, il résulte, qu’à l’exception des frais de réparation de la porte, réglés par les paiements sus-mentionnés, aucune des sommes réclamées à M. [U] n’est suffisamment justifiée par un procès-verbal d’approbation des comptes ou un quelconque justificatif rapportant la preuve de l’existence et de l’exigibilité de la créance. La production d’un décompte par le syndicat des copropriétaires n’est en effet pas de nature à rapporter suffisamment la preuve de l’existence d’une créance.

En conséquence, la demande en paiement des charges de copropriété formée à l’encontre de M. [U] sera rejetée.

II – Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Le 9 de l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit en outre que le coût des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance après mise en demeure, de conclusion d’un protocole d’accord, de constitution et mainlevée d’hypothèque, de dépôt de requête en injonction de payer et, en cas de diligences exceptionnelles, de constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou de suivi du dossier transmis à l’avocat est imputable au seul copropriétaire concerné. Enfin, le contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire.

En l’espèce, en l’absence de démonstration de la réalité de la créance de charges, aucun frais ne saurait être mis à la charge du copropriétaire défendeur.

En conséquence, la demande de condamnation de M. [U] au paiement de frais sera rejetée.

III – Sur la demande de réparation du préjudice formée par le syndicat des copropriétaires

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, et en l’absence de démonstration de l’existence d’une dette de charges, et donc en l’absence de démonstration suffisante de la commission d’une faute, la demande de réparation formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [U] sera rejetée.

IV – Sur la demande de réparation du préjudice formée par M. [U]

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur au jour du fait générateur allégué, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion. Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, M. [U] sollicite l’indemnisation d’un dommage lié au défaut d’évacuation des eaux usées et au défaut d’étanchéité des terrasses. Ces manquements relèvent d’un défaut d’entretien de l’immeuble. En effet, la bonne évacuation des eaux usées et l’étanchéité d’un immeuble ne sauraient être qualifiées d’amélioration permises par des travaux de réhabilitation mais relèvent de l’entretien normal des parties communes d’un immeuble à usage d’habitation. A cet égard, il importe peu que les travaux prévus aient été qualifiés de travaux de réhabilitation. Le syndicat des copropriétaires est donc bien responsable des éventuels dommages causés par les manquements allégués.

Or, il résulte des éléments produits que, par décision d’assemblée générale du 14 novembre 2014, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 7] à [Localité 11] a décidé de confier la réalisation des travaux de réhabilitation de l’immeuble, initialement confiés à la société MIRABAT en 2012, à la société ATB pour un montant de 321 775,30 euros TTC et ce, suite à la cessation d’activité de la société MIRABAT. Le contrat de maîtrise d’œuvre confié à Mme [A] en 2012 a été maintenu. L’assemblée générale a ensuite approuvé le remboursement des appels de fonds et fixé de nouveaux appels exigibles au 14 novembre 2014. Il ressort du courrier du 15 juin 2022 du syndic PINATEL que suite à cette assemblée générale du 14 novembre 2014, une déclaration d’ouverture de chantier du 7 avril 2016 a été effectuée suite à l’approbation des services de la ville et une nouvelle grille de répartition, un nouvel état descriptif de division ainsi qu’un complément de travaux ont été votés le 20 mars 2017.

M. [T] [U] a acquis les lots 20, 28, 30, 32, 37, 38, 39 et 42 auprès de MM. [Y] et [Z] le 1er décembre 2017 en souscrivant un crédit immobilier.

Par mise en demeure du 7 mars 2018, cinq copropriétaires se sont plaints au syndic de l’absence d’avancement des travaux pourtant confiés à la société ATB depuis 2014 et ont sollicité la résiliation du contrat de travaux. Il est notamment fait état de l’absence d’étanchéité des terrasses et de défaut d’évacuation des eaux usées. Par assemblée générale du 15 mai 2018, le syndicat des copropriétaires a pris connaissance de la démission de la société ATB et de l’architecte [A] et décidé de confier la finalisation des travaux à la société CONCEPT HABITAT 13 pour un budget de 125 165,10 euros sans appel de fonds complémentaire avec démarrage immédiat des travaux.

Par contrats du 6 août 2019, M. [U] a mis en location ses biens situés au quatrième étage droite et gauche. Par acte du 16 février 2021, il vendu ses lots n°32, 37, 38, 39 et 42 à Mme [X].

Par attestation du 24 octobre 2019, M. [V] [W], représentant le syndic, a attesté d’un défaut de jouissance par M. [U] de ses appartements du fait du défaut d’évacuation des eaux usées et du défaut d’étanchéité de l’appartement du dessus. Il précise que le défaut de jouissance perdure et rend impossible l’usage des biens. Par attestation du 15 juin 2022, M. [V] [W] a, cette fois, indiqué que M. [U] n’a formé aucune contestation lors de la réception des travaux le 17 février 2019 et qu’il n’a jamais procédé au recouvrement de la terrasse alors qu’il s’y était engagé lors de l’assemblée générale. Il ajoute que les autres copropriétaires ayant manifesté leur mécontentement, M. [U] a bloqué tous les travaux et n’a plus payé ses charges de copropriété. Par courrier du 16 juillet 2020, le syndic a demandé à M. [U] de lui faire parvenir les conclusions du BET concernant le démontage du tirant d’ancrage au niveau du lavoir et sollicité la couverture de l’étanchéité de la terrasse. Il ressort en outre du mail du 30 mai 2018 que M. [U] a poursuivi un projet d’agrandissement de l’un de ses lots pour lequel Mme [A] avait émis un avis défavorable et du mail du 5 avril 2018 qu’il a envisagé la poursuite d’une action judiciaire en raison de travaux payés et non effectués. Il ressort en outre du courrier de Mme [A] du 5 février 2018 que la dépose des tirants effectuée par M. [U] a pu mettre en péril la solidité de l’immeuble. Cependant, du diagnostic structure réalisé par la société LDCI les 14 et 28 septembre 2020, il résulte notamment que le tirant d’ancrage au niveau du lavoir peut être déposé et que les étanchéités des terrasses présentent des non conformités.

De l’ensemble de ces éléments, il ressort que les lots acquis par M. [U] ont été inhabitables du fait de l’absence d’étanchéité des terrasses et du défaut d’évacuation des eaux usées malgré les alertes répétées de M. [U]. Ces désordres affectent les parties communes de l’immeuble depuis l’année 2012 et caractérisent un défaut d’entretien. Ils relèvent ainsi de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Concernant les deux appartements du quatrième étage, il ressort des pièces produites aux débats qu’ils ont été mis en location le 6 août 2019 suite à la réalisation de travaux de réfection importants par M. [U]. Il n’est cependant pas suffisamment démontré que les travaux de réfection n’ont pas pu débuter en raison du défaut d’évacuation des eaux usées ou d’infiltrations dont souffrait l’appartement. M. [U] ne saurait à ce titre réclamer l’indemnisation d’un préjudice de jouissance affectant des logements qu’il n’aurait pas pu mettre à bail à défaut de réfection. Il n’est en outre pas suffisamment démontré que les baux n’ont pas pu débuter avant le mois de novembre 2019. Il s’en déduit que M. [U] n’a pu louer ses biens des mois d’août 2018 inclus au mois d’août 2019 non inclus, soit pendant 12 mois, du fait du défaut d’entretien des parties communes. Le montant du préjudice de jouissance subi doit être fixé au montant des loyers hors charge en contrepartie desquels les logements ont fait l’objet d’une mise à bail au mois d’août 2019, soit la somme de 3 000 euros par mois pendant 12 mois, soit la somme totale de 36 000 euros.

Concernant le logement du 5ème étage, le prix moyen du m2 établi par l’agence MEILLEURS AGENTS ne permet pas d’évaluer la valeur d’un bien au cours de la période pour laquelle une indemnisation est sollicitée, cette valeur dépendant de l’état du bien. Il convient de relever à ce titre que Mme [X] atteste du caractère inhabitable du logement au jour de son achat en 2021. M. [U] ne démontre par ailleurs pas suffisamment que les travaux de réfection relatifs à cet appartement n’ont pas pu être entrepris du fait des désordres affectant les parties communes. En l’absence d’habitabilité des lieux du fait de l’absence de travaux de réfection effectués par le copropriétaire, la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance qu’il forme concernant cet appartement sera rejetée.

Enfin, la demande d’indemnisation relative au paiement de la taxe foncière ne saurait prospérer, cette taxe étant due par le propriétaire quel que soit l’état de l’appartement. De la même façon, M. [U] ne démontre pas suffisamment avoir subi un préjudice moral distinct de l’impossibilité de jouir de ses biens, préjudice déjà suffisamment réparé par l’indemnité allouée. La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

Il convient d’ajouter qu’il n’est pas démontré, par les éléments produits aux débats, que le retard pris dans les travaux est imputable à l’immixtion fautive de M. [U]. Il sera relevé à ce titre que M. [U] n’est pas à l’origine de la cessation d’activité de la société MIRABAT, qu’il n’est pas suffisamment démontré que les travaux n’ont pas pu démarrer avant l’approbation par les services de la ville en 2016, que plusieurs copropriétaires se sont plaints au mois de mars 2018 de l’absence d’avancée suffisante des travaux et qu’il n’est pas démontré ni même allégué que le retrait de la plaque de métal au niveau du lavoir a rendu de nouveaux travaux nécessaires. Il n’est pas non plus démontré, au vu de l’attestation du 24 octobre 2019, que les travaux de débouchage des canalisations horizontales des eaux usées effectués le 17 octobre 2017 ont permis de résoudre le problème d’évacuation des eaux usées des logements du quatrième étage, d’autant qu’une reprise du réseau d’évacuation a eu lieu en urgence le 28 mars 2019 selon le syndicat des copropriétaires. Il n’est par ailleurs pas contesté par M. [U] que son préjudice a cessé à compter du mois de décembre 2019. Enfin la recherche d’une modification des travaux concernant le lavoir ou la réalisation d’une plus-value lors de la revente d’une partie de ses lots n’est pas de nature à exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité concernant un défaut d’entretien des parties communes.

IV – Sur la demande de libération de la somme séquestrée

L’article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

En l’espèce, par acte en date du 3 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 11] a fait opposition entre les mains de Maître [F] [S] au paiement du prix de vente des lots 32, 37, 38, 39 et 42 dudit immeuble pour obtenir règlement de charges de copropriété pour un montant de

16 155,79 euros, sous réserve des frais, droits et intérêts.

En l’absence de démonstration de l’existence d’une créance de charges, la mainlevée de l’opposition sera ordonnée.

Il convient d’ajouter qu’il n’y a pas lieu de mettre en cause Maître [S] qui n’est ni demandeur, ni défendeur à l’opposition.

V – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante à l’instance en cours, sera condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l’espèce, de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 7] à [Localité 12] [T] [U] à payer à M. [T] [U] la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code prévoit toutefois que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, la demande de retrait de l’exécution provisoire a été formée à titre subsidiaire en cas de condamnation de M. [U]. En l’absence de condamnation de ce dernier, il convient de rappeler que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort:

REJETTE la demande de condamnation au paiement de charges de copropriété ;

REJETTE la demande de condamnation au paiement de frais formée par le syndicat des copropriétaires ;

REJETTE la demande de réparation du préjudice formée par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 7] à [Localité 11], représenté par son syndic bénévole en exercice, Mme [H] [C], à payer à M. [T] [U] la somme de 36 000 euros en réparation de son préjudice ;

ORDONNE la mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente des lots n°32, 37, 38, 39 et 42 de l’immeuble situé aux [Adresse 7] à [Localité 11] formée le 3 mars 2021 entre les mains de Maître [F] [S], notaire ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 7] à [Localité 11], représenté par son syndic bénévole en exercice, Mme [H] [C], à payer à M. [T] [U] la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 7] à [Localité 11], représenté par son syndic bénévole en exercice, Mme [H] [C], aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT