TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeurs

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05261 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46ZU

N° MINUTE :

2025/4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e BOUANANE Karim-Alexandre Avocat inscrit au Barreau de Paris .

Cabinet LEGITIA

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [B] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [Y] [I] [V] [U], demeurant [Adresse 2]

Représentée par son époux M. [F] [R] (pouvoir écrit).

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 janvier 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Philippe PUEL Greffier

Décision du 07 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05261 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46ZU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 décembre 2022 à effet au 12 décembre 2022, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (ci-après la RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [R] [B] [F] et Mme [Y] [V] [U] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 566,33 euros et d’une provision pour charges de 105 euros.

Par actes de commissaire de justice du 13 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3319,51 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [B] [F] et Mme [Y] [V] [U] le 17 octobre 2024.

Par assignations du 17 mai 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [B] [F] et Mme [Y] [V] [U] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−6464,67 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 mai 2024,−400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 17 octobre 2024, la RIVP maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au mois de septembre 2024, s’élève désormais à 7815,35 euros. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, mais s’oppose à l’octroi de délais de paiements sauf à fixer des mensualités de 217 euros par mois. Elle s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [R] [B] [F] et Mme [Y] [V] [U], régulièrement représentée par ce dernier, exposent avoir repris le paiement intégral du loyer au mois d’aout 2024. Ils indiquent avoir rencontré des difficultés financières liées à leur situation administrative, depuis régularisée ce qui leur permet de travailler. Ils déclarent percevoir des ressources mensuelles de 1700 et 1300 euros et avoir un enfant de six ans. Ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 150 mois, précisant qu’une mensualité de 217 euros est envisageable mais difficilement tenable. Ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant un délai de deux mois a été signifié aux locataires le 13 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3319,51 euros n’a pas été entièrement réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 décembre 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte que le paiement intégral du loyer courant a repris depuis le mois d’août 2024.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier, que les revenus du foyer de M. [R] [B] [F] et Mme [Y] [V] [U] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme minimale de 150 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette, la dernière mensualité correspondant au solde restant dû.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à leur de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qi auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société RIVP ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2024, M. [R] [B] [F] et Mme [Y] [V] [U] lui devaient la somme de 7815,35 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [R] [B] [F] et Mme [Y] [V] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement – comme stipulé au contrat – condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [B] [F] et Mme [Y] [V] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [B] [F] et Mme [Y] [V] [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 décembre 2022 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], d’une part, et M. [R] [B] [F] et Mme [Y] [V] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3]) est résilié depuis le 14 décembre 2023,

CONDAMNE solidairement M. [R] [B] [F] et Mme [Y] [V] [U] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 7815,35 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024,

AUTORISE M. [R] [B] [F] et Mme [Y] [V] [U] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [R] [B] [F] et Mme [Y] [V] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 décembre 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [R] [B] [F] et Mme [Y] [V] [U] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [R] [B] [F] et Mme [Y] [V] [U] seront solidairement condamnés à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE solidairement M. [R] [B] [F] et Mme [Y] [V] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 octobre 2023, de l’assignation du 17 mai 2024 et de sa notification au préfet,

DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Le Greffier La Juge

Décision du 07 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05261 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46ZU