TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 06 Mars 2026 – Délibéré prorogé

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2025

N° RG 25/02158 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6NCB

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. de l’immeuble [Localité 1] SIS [Adresse 1]

Représenté par son syndic en exercice la société CBRE Property Management

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Jean-Claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. AM

Dont le siège social est sis [Adresse 3]

Prise en la personne de son représentant légal

Non comparante

Grosse délivrée le 06 Mars 2026

À

— Maître [L] [M]

EXPOSE DU LITIGE

La SCI AM est propriétaire des lots n°9847 et n°10315 au sein de l’ensemble immobilier MARSEILLE METROPOLE sis [Adresse 4].

Par courrier recommandé du 21 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MARSEILLE METROPOLE sis [Adresse 4], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la SCI AM de régler la somme de 38.994,67 euros.

Par courrier recommandé du 02 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MARSEILLE METROPOLE sis [Adresse 4], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la SCI AM de régler la somme de 36.183,46 euros.

Par courrier recommandé du 02 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MARSEILLE METROPOLE sis [Adresse 4], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la SCI AM de régler la somme de 3.341,10 euros au titre des provisions pour la période des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MARSEILLE METROPOLE sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS CBRE PROPERTY MANAGEMENT, a fait citer la SCI AM selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 25 juin 2025, aux fins de :

* Condamner la SCI AM à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble MARSEILLE METROPOLE sis [Adresse 4] les sommes suivantes :

—  36.013,46 euros au titre des charges de copropriété, compte arrêté au 30 juin 2025 ;

—  2.674,52 euros au titre des provisions à échoir pour la période comprise entre le 1er juillet 2025 et le 31 décembre 2025 ;

—  170 euros au titre des frais de recouvrement facturés par le syndic ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025, date de la dernière mise en demeure adressée à la société AM ;

* Ordonner que la condamnation à paiement de la société AM soit assortie d’une astreinte de 300 euros par jour de retard, laquelle commencera à courir à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir ;

* Condamner la SCI AM à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble MARSEILLE METROPOLE sis [Adresse 4] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

* Condamner la SCI AM à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble MARSEILLE METROPOLE sis [Adresse 4] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2025 et, après un renvoi, retenue à l’audience du 24 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MARSEILLE METROPOLE sis [Adresse 4], par l’intermédiaire de son conseil, sollicitant, aux termes de ses conclusions qui ont été signifiées à la SCI AM par exploit de commissaire de justice du 7 août 2025, de :

* Condamner la SCI AM à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble MARSEILLE METROPOLE sis [Adresse 4] les sommes suivantes :

—  37.092,34 euros au titre des charges de copropriété, compte arrêté au 30 septembre 2025 ;

—  956,81 euros au titre des provisions à échoir pour la période comprise entre le 1er octobre 2025 et le 31 décembre 2025 ;

—  170 euros au titre des frais de recouvrement facturés par le syndic ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025, date de la dernière mise en demeure adressée à la société AM ;

* Ordonner que la condamnation à paiement de la société AM soit assortie d’une astreinte de 300 euros par jour de retard, laquelle commencera à courir à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir ;

* Condamner la SCI AM à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble MARSEILLE METROPOLE sis [Adresse 4] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

* Condamner la SCI AM à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble MARSEILLE METROPOLE sis [Adresse 4] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Par jugement en date du 19 novembre 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 28 novembre 2025 afin de permettre au demandeur de produire un décompte de charges et appels de fonds concernant le solde débiteur antérieur à la date du 06 octobre 2023 et ce depuis l’origine de la dette.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] sis [Adresse 4], par l’intermédiaire de son conseil, ayant réitérant ses demandes.

Assignée à étude, la SCI AM n’a pas comparu et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2026, prorogée au 06 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 481-1 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose qu’à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 02 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MARSEILLE METROPOLE sis [Adresse 4] a mis en demeure la SCI AM de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] sis [Adresse 4] produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 17 octobre 2019, 09 septembre 2020, 06 octobre 2021, 12 septembre 2022, 06 octobre 2023, 27 juin 2024 et 03 mars 2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant la SCI AM pour la période du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2025,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 02 juillet 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— le relevé de compte arrêté au 1er juillet 2025 à la somme de 37.262,34 euros, dus au titre des charges, travaux et frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par jugement en date du 19 novembre 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 28 novembre 2025 afin de permettre au demandeur de produire un décompte de charges et appels de fonds concernant le solde débiteur antérieur à la date du 06 octobre 2023 et ce depuis l’origine de la dette.

Or, force est de constater que si le syndicat des copropriétaires fournit des extraits du grand livre pour les périodes du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, ces deux extraits laissent apparaître là encore des soldes antérieurs, rendant impossible de vérifier le montant des sommes demandées.

De surcroît, les décomptes de charges et appels de fonds ne sont fournis que pour la période du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2025 et il est donc impossible de vérifier le montant des sommes demandées antérieurement.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas sa créance concernant les sommes réclamées antérieures au 1er janvier 2023, l’absence de communication des appels de fonds et décomptes pour cette période rendant impossible toute vérification des sommes réclamées.

En conséquence, la SCI AM sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.799,96 euros au titre des charges et travaux échus pour la période du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 02 juillet 2025, déduction faite de la somme réclamée de 37.262,34 euros de la somme de 170 euros (45 + 125) qui correspond à des frais et de la somme de 30.292,38 euros qui correspond à un solde antérieur qui n’est pas explicité et dont il est impossible de vérifier le montant.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 02 juillet 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 27 juin 2024 a approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Il convient donc de condamner la SCI AM au paiement de la somme de 956,81 euros correspondant aux provisions trimestrielles du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

En l’espèce, il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il ressort de l’examen des pièces produites et du décompte en date du 1er juillet 2025 qu’aucun des frais réclamés ne peuvent être pris en compte soit parce qu’ils ne sont pas conformes au contrat de syndic, soit parce qu’il s’agit d’actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (frais de relance avec ou sans lettre recommandée multipliés et non suivi d’un paiement effectif) ou non justifiés par des pièces produites (commandements de payer non communiqués, lettre de relance ou mise en demeure) ou encore d’honoraires d’avocats ou d’huissiers, relevant, quant à eux, des dépens et frais irrépétibles.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la défaillance de la SCI AM dans le paiement régulier des charges de copropriété a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires de l’immeuble MARSEILLE METROPOLE sis [Adresse 4] en déséquilibrant les comptes de la copropriété.

En conséquence, la SCI AM sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble MARSEILLE METROPOLE sis [Adresse 4] la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande d’astreinte

En application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

L’article L131-2 du même code dispose que l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts.

L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif.

Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] sis [Adresse 4] sollicite qu’une astreinte de 300 euros par jour de retard soit ordonnée, laquelle commencera à courir à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir, au regard de l’importance de la dette et du mutisme de la copropriétaire assignée.

Il convient de souligner que l’astreinte est une condamnation pécuniaire accessoire à une condamnation qu’elle assortit, devant permettre l’exécution volontaire d’une décision de justice en l’assortissant d’une contrainte financière.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SCI AM n’a procédé à aucun versement pour la période retenue du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2025 et n’a répondu à aucun des appels de fonds ni à aucune des mises en demeure qui lui ont été adressés par le syndicat des copropriétaires.

En outre, elle n’a pas comparu lors des trois audiences au cours desquelles la présente affaire a été évoquée.

Dès lors, il convient d’assortir la condamnation à payer d’une astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de la présente décision, l’astreinte ne pouvant courir que pendant un délai de 60 jours.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI AM qui succombe supportera les entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SCI AM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble MARSEILLE METROPOLE sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société SPH IMMOBILIER, les sommes suivantes :

—  6.799,96 euros (six mille sept cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 02 juillet 2025 ;

—  956,81 euros (neuf cent cinquante-six euros et quatre-vingt-un centimes) au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 ;

—  300 euros (trois cents euros) à titre de dommages-intérêts ;

—  1.000 euros (mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et ASSORTIT cette condamnation d’une astreinte de 30 euros (trente euros) par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de la présente décision, l’astreinte ne pouvant courir que pendant un délai de 60 jours ;

REJETTE la demande formulée au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI AM aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.