TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 17 Octobre 2025

N° RG 25/03438 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LSJF

Jugement du 17 Octobre 2025

N°: 25/916

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

C/

[H] [S] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e THOMAS BELLIARD

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Octobre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 12 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e François THOMAS-BELLIARD, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [H] [S] [B]

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 avril 2019, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a consenti un bail d’habitation à M. [M] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 554 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1843,58 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [S] [B] le 3 décembre 2024.

Par assignation du 11 avril 2025, la société RESIDENCES SERVICES GESTION a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [S] [B] avec le concours de la force publique et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 609,96 € TTC, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3053,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,305,30 € au titre de l’indemnité de retard avec intérêts au taux légal courant à compter de l’assignation ou du commandement de payer,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, les frais et émoluments du commissaire de justice et l’ensemble des frais d’expulsion.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 12 septembre 2025, la société RESIDENCES SERVICES GESTION maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 septembre 2025, s’élève désormais à 5029,13 euros. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier paiement remontant au mois de mai 2025.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [H] [S] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société RESIDENCES SERVICES GESTION a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [H] [S] [B].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société RESIDENCES SERVICES GESTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 29 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1843,58 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 janvier 2025, sans qu’il y ait lieu de lui accorder des délais de paiement puisque le décompte produit démontre que le locataire n’a pas repris le paiement de son loyer courant.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société RESIDENCES SERVICES GESTION à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société RESIDENCES SERVICES GESTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 septembre 2025, M. [H] [S] [B] lui devait la somme de 5029,13 euros. Il convient de déduire de cette somme, celle de 692,89 € réclamée par le bailleur au titre des frais de procédure et majoration.

M. [H] [S] [B], non comparant, n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ces montants, il sera condamné à payer la somme de 4 336,24 € à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024 sur la somme de 1843,58 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1209,45 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 621,06 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société RESIDENCES SERVICES GESTION ou à son mandataire.

4. Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [H] [S] [B] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de la société RESIDENCES SERVICES GESTION tendant à son application seront donc rejetées.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [S] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 avril 2019 entre la société RESIDENCES SERVICES GESTION, d’une part, et M. [H] [S] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] est résilié depuis le 30 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [H] [S] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [H] [S] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [H] [S] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 621,06 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [H] [S] [B] à payer à la société RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 4 336,24 € (quatre mille trois cent trente six euros et vingt-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024 sur la somme de 1843,58 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1209,45 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société RESIDENCES SERVICES GESTION de sa demande de clause pénale et de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [S] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024 et celui de l’assignation du 11 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge