Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p16 aud civile prox 7, 17 février 2026, n° 25/05999

TJ Marseille 17 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la SCI Someya n'a pas acquitté sa quote-part des charges de copropriété, justifiant ainsi la condamnation au paiement des sommes dues.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement des charges
La cour a jugé que certains frais étaient justifiés et nécessaires au recouvrement, permettant ainsi la condamnation de la SCI Someya à payer ces frais.
Rejeté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi de la défenderesse ni le préjudice distinct du retard de paiement, justifiant ainsi le rejet de la demande de dommages-intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles engagés dans le cadre de la procédure
La cour a jugé que la défenderesse, ayant succombé dans ses prétentions, devait supporter les frais irrépétibles engagés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p16 aud civ. prox 7, 17 févr. 2026, n° 25/05999
Numéro(s) :	25/05999
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	4 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hinde KALAI
Cabinet(s) :	SCP CBF ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE MARITIME [ Adresse 1 ] c/ S.C.I. SOMEYA et pour signification [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Février 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 18 Novembre 2025

GROSSE :

Le 17 Février 2026

à M^e Me Hinde KALAI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05999 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7CBT

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE MARITIME [Adresse 1], domiciliée : chez Chez Maître [Q] SCP CBF ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Hinde KALAI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. SOMEYA et pour signification [Adresse 3], domiciliée : chez Mme [Z] [T], dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI Someya est propriétaire des lots n°189 et 417 de la copropriété située [Adresse 5].

Invoquant des charges de copropriété demeurant impayées, par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic de l’époque, la société Foncia, a fait signifier à la SCI Someya une sommation de payer la somme de 995,28 euros.

Par ordonnance en du 26 juin 2024, le président du tribunal judiciaire de Marseille a désigné la société CBF Associés, prise en la personne de Me [Q], en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété avec pour mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété pendant une durée de 12 mois.

Par ordonnance en date du 19 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de Marseille a prorogé la mission de la société CBF Associés, prise en la personne de Me [Q], jusqu’au 26 juin 2026.

Le 1er octobre 2025, le conciliateur de justice, saisi par la société CBF Associés, prise en la personne de Me [Q], d’une demande de recouvrement des charges de copropriété dues par la SCI Someya, a dressé un constat de carence.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société CBF Associés, prise en la personne de Me [Q], a fait assigner la SCI Someya devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

La condamner à lui payer la somme de 2.372,75 euros, au titre des charges impayées au 31 octobre 2025 et la somme de 1.762,46 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 23 décembre 2024 et capitalisation des intérêts,La condamner à lui payer la somme de 2.000 euros, à titre de dommages-intérêts,La condamner à lui payer la somme de 1.500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, étant précisé que les frais prévus à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution devront être supportés par la défenderesse, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

Le demandeur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assignée par acte déposée à l’étude, la défenderesse n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

Un relevé de propriété prouvant que la défenderesse est propriétaire des lots n°189 et 417 de la copropriété sise [Adresse 5],Un décompte daté du 7 octobre 2024 d’un montant de 4.097,16 euros dont 2.858,02 euros au titre des charges de l’année 2024, 1.193 euros au titre des provisions appelées en 2025 et 46,14 euros au titre du plan pluriannuel de travaux, frais compris pour un montant de 1.762,46 euros, soit 2.334,70 euros au titre des charges dues et provisions échues,Les appels de fonds,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 octobre 2022 approuvant les comptes des exercices 2020 et 2021, la résolution de l’administrateur provisoire du 5 septembre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023 et la résolution de l’administrateur provisoire du 1er juillet 2024 ayant voté le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI Someya n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant 2.334,70 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2.334,70 euros, au titre des charges dues à la date du 1er octobre 2025, provisions pour charges de l’année 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024, date de présentation de la mise en demeure du 19 décembre 2024.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant.

Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le demandeur sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 1.762,46 euros au titre des frais correspondant à des frais de mise en demeure entre août 2020 et mars 2024 pour 45 euros l’unité, des relances sur la même période pour 35 euros l’unité, les intérêts de retard et une sommation de payer pour 336 et 137,63 euros.

S’agissant des intérêts de retard, les modalités de calcul ne sont pas explicitées, étant souligné qu’ils ne font pas partie des frais tels que définis par le texte précité.

S’agissant des mises en demeure et relances, elles ne sont pas produites et leur coût n’apparait pas correspondre au coût réel de ce type de courrier.

S’agissant de l’inscription d’hypothèque, le bordereau indique que le coût total est de 8 euros et le coût de l’intervention de l’avocat pour inscrire l’hypothèque ne constitue pas des frais au sens du texte précité.

S’agissant des sommations de payer, celle du 1er septembre 2020 n’est pas produite de sorte qu’il n’est pas permis d’en vérifier le coût, seule celle du 19 avril 2023 est produite et mentionne que le coût de l’acte est de 85,04 euros, étant rappelé que les frais correspondant à la transmission des dossiers au commissaire de justice sont exclus.

Par conséquent, la SCI Someya sera condamnée à payer la somme de 93,04 euros au titre des frais nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 décembre 2024, date de présentation de la mise en demeure du 19 décembre 2024.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée à ce titre, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens, étant rappelé qu’en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Someya à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Q], située [Adresse 6], représenté par son syndic, son administrateur provisoire, la SCP CBF Associés, prise en la personne de Me [J] [Q], la somme de 2.334,70 euros, au titre des charges dues à la date du 31 octobre 2025, provisions pour charges de l’année 2025 incluses, ainsi que la somme de 93,04 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter 23 décembre 2024, date de présentation de la mise en demeure du 19 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires syndicat des copropriétaires de la Résidence [Q], située [Adresse 6], représenté par son syndic, son administrateur provisoire, la SCP CBF Associés, prise en la personne de Me [J] [Q], de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI Someya aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge