TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2026/

du 05 Février 2026

Enrôlement : N° RG 25/00264 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WWI

AFFAIRE : S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER PARC SOLEIL 9 A AVENUE DE LA GROGNARDE 13011 MARSEILLE ( l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

C/ M. [G] [N] ()

DÉBATS : A l’audience Publique du 20 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 05 Février 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PARC CLAIR SOLEIL situé 9A avenue de la Grognarde 13011 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, SAS immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 528 359 474, dont le siège social est sis 165 avenue du Prado 13008 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [G] [N]

né le 04 janvier 1970 à BENI ISGUEN, demeurant et domicilié 9A avenue de la Grognarde – Parc Clair Soleil – Bâtiment A3 – 13011 MARSEILLE

défaillant

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé « PARC CLAIR SOLEIL », sis à 9A Avenue de la Grognarde 13011 MARSEILLE, est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [G] [N] est propriétaire des lots n°66 et 53 au sein de cette copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Un commandement de payer lui a été signifié par commissaire de justice le 13 mai 2024 pour un montant en principal de 10.426,28 euros.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a également été adressée en date du 10 juillet 2024 et est demeurée infructueuse.

*

Par acte de commissaire de justice en date du 02 janvier 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier « PARC CLAIR SOLEIL » sis 9A Avenue de la Grognarde 13011 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE, a assigné Monsieur [G] [N] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de ses décrets d’application Vu les articles 514-1 à 514-6, 700 et 696 du Code de Procédure Civile, Vu les pièces,

— Condamner Monsieur [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « PARC CLAIR SOLEIL » sis PARC CLAIR SOLEIL 9A AVENUE DE LA GROGNARDE 13011 MARSEILLE la somme de 12.699,18 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 octobre 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter des présentes à compter des présentes (article 1231-6 du Code civil).

— Condamner le requis au paiement d’une somme de 341,16 € au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

— Condamner le requis au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, l’attitude répétée du requis ayant aggravé la situation de ce syndicat pourtant déjà en difficulté

— Rejeter toute demande de délai éventuel de paiement.

— Ordonner le maintien de l’exécution provisoire de la décision à intervenir vu l’urgence et le bien-fondé de la réclamation ;

— Le condamner à payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’Article 700 du Code de procédure civile sauf application de l’Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

— Condamner le requis au paiement des entiers dépens (Article 696 du CPC) y compris les coûts du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par le présente procédure, dont distraction au profit de M^e Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit.

— Condamner le requis à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, devra être supporté par le débiteur en sus de l’article 700 du Code de procédure civile.

*

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG n°25/00264.

Monsieur [N] [G], régulièrement cité à personne, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2025, l’audience de plaidoirie s’est tenue le 20 novembre 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats, notamment :

— Le relevé de propriété des lots 53 et 66

— La fiche d’immeuble

— Le décompte de charges et de frais, arrêté au 10 octobre 2024

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 11.05.2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022, le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et votant le financement de divers travaux, notamment de ravalement de façade ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 11.04.2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice 2025

— Le contrat de syndic signé le 11.04.2024

— Le commandement de payer la somme en principal de 10.426,98 euros en date du 13 mai 2024 ;

— La mise en demeure de payer la somme de 12.817,63 euros adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 10 juillet 2024.

S’agissant des charges de copropriété proprement dites, représentant la somme de 12.699,18 euros arrêtée au 10 octobre 2024, la créance du syndicat des copropriétaires apparait liquide, certaine et exigible au regard des éléments versés au débat, et notamment des procès-verbaux d’assemblées générales produits qui ont régulièrement approuvé les comptes.

S’agissant des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, doivent être retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles, notamment : les frais de remise de dossiers à avocat ou à huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— Les frais « envoi s/1E RELANCE » du 05.09.2023 (1,16 euros)

— Les frais « 2E RELANCE » du 30.10.2023 (45 euros)

— Les frais « 3E RELANCE » du 20.02.2024 (45 euros)

— Les frais « IMMO DE FRANCE – FRAIS COMMDT HUISSIER » du 29.04.2024 (250 euros) qui ne correspondent pas au coût du commandement de payer en lui-même, facturé par ailleurs à hauteur de 174,14 euros le 13.05.2024, mais aux honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier, qui relève de la gestion courante de la copropriété.

Monsieur [N] est donc uniquement redevable, au titre des frais rendus nécessaires au recouvrement des charges de copropriété impayées, de la somme de 174,14 euros relative au frais de commandement de payer, qui ne relèvent pas des dépens.

En conséquence, Monsieur [N] [G] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 12.699,18 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mai 2024 sur la somme de 10.426,98 euros, et à compter du 02 janvier 2025, date de l’assignation, pour le surplus ; et la somme de 174,14 euros au titre des frais nécessaires à leur recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble. L’inertie du défendeur, qui n’a versé aucune somme depuis le 1er septembre 2023 et n’a même pas payé les charges courantes depuis cette date, est un facteur aggravant.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [N] [G] sera donc condamné au paiement de la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [G] succombant, supportera la charge des dépens liés à la présente instance, en ce non compris les frais de commandements de payer émis, qui ont déjà été indemnisés au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Il y a lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN, avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

S’agissant des frais d’exécution forcée, le droit proportionnel dégressif dû à l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement en vertu de l’article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, modifié, est, selon ce texte, à la charge du créancier, sans qu’il puisse y être dérogé. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [N] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier « PARC CLAIR SOLEIL » sis 9A Avenue de la Grognarde 13011 MARSEILLE la somme de 12.699,18 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mai 2024 sur la somme de 10.426,98 euros, et à compter du 02 janvier 2025, date de l’assignation, pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [N] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier « PARC CLAIR SOLEIL » sis 9A Avenue de la Grognarde 13011 MARSEILLE, la somme de 174,14 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier « PARC CLAIR SOLEIL» sis 9A Avenue de la Grognarde 13011 MARSEILLE, du surplus de ses demandes de ces chefs,

CONDAMNE Monsieur [N] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier « PARC CLAIR SOLEIL » sis 9A Avenue de la Grognarde 13011 MARSEILLE, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE Monsieur [N] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier « PARC CLAIR SOLEIL » sis 9A Avenue de la Grognarde 13011 MARSEILLE, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [G] aux dépens de la présente instance,

AUTORISE la distraction des dépens en faveur de Maître Anne-Cécile NAUDIN,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier « PARC CLAIR SOLEIL » sis 9A Avenue de la Grognarde 13011 MARSEILLE de sa demande tendant à mettre à la charge de Monsieur [N] [G] les frais d’exécution, et afférents au droit proportionnel dégressif de l’huissier de justice mandaté en application de l’article 10 du décret n°2002-212 du 8 mars 2001 modifié,

RAPPELLE que le jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le cinq février deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT