RÉFÉRÉ

Min N° 25/00385

N° RG 25/00880 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEENG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 16 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 18 Novembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par le Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 janvier 2020 avec effet au 31 janvier 2020, la société TROIS MOULINS HABITAT a donné à bail à Mme [J] [B] un emplacement de stationnement situé au [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 42,07 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait signifier à Mme [J] [B] un commandement de payer la somme principale de 372,64 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 septembre 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner Mme [J] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner Mme [J] [B] à lui payer la somme de 565,12 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 372,64 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner Mme [J] [B] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner Mme [J] [B] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— condamner Mme [J] [B] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 18 novembre 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 758,35 euros, arrêtée au 10 octobre 2025, loyer du mois de septembre inclus.

Régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [J] [B] n’a pas comparu à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [J] [B], assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

1/4

L’article 1728 du même code rappelle : « le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties le 30 janvier 2020, qui prévoit qu’il appartient au preneur, Mme [J] [B], de s’acquitter mensuellement du paiement du loyer et des charges.

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, daté du 19 mai 2025 ;

— deux décomptes de sa créance, dont l’un détaillé, arrêtés au mois de septembre inclus.

Selon ce dernier décompte, Mme [J] [B] reste devoir à la société TROIS MOULINS HABITAT la somme de 661,36 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 octobre 2025, échéance du mois de septembre incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire le 31 juillet 2025 à hauteur de 96,99 euros.

Mme [J] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de la condamner à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 661,36 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 10 octobre 2025 échéance du mois de septembre incluse.

Comme demandé, Mme [J] [B] sera condamnée à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 372,64 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 du même code dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. Il ajoute que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Par ailleurs, l’article 1728 du code civil rappel que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la société TROIS MOULINS HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 19 mai 2025 un commandement de payer visant expressément cette clause résolutoire.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par Mme [J] [B].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 juillet 2025.

Mme [J] [B] est dès lors occupante sans droit ni titre depuis cette date des lieux loués.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

2/4

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, Mme [J] [B] est occupante sans droit ni titre depuis le 20 juillet 2025. Il convient donc la condamner au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 20 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [J] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société TROIS MOULINS HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 janvier 2020 entre la société TROIS MOULINS HABITAT d’une part, et Mme [J] [B] d’autre part, portant sur un emplacement de stationnement situé au [Adresse 1], lot n°1338-01-9106, à [Localité 7], sont réunies à la date du 20 juillet 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [J] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [J] [B] à payer, à titre provisionnel, à la société TROIS MOULINS HABITAT la somme de 661,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 octobre 2025 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025 sur la somme de 372,64 euros, et de la signification de la présente décision sur le surplus ;

CONDAMNONS Mme [J] [B] à payer à M. la société TROIS MOULINS HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

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CONDAMNONS Mme [J] [B] aux dépens de l’instance ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La greffière La juge

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