TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Janvier 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 28 Octobre 2025

GROSSE :

Le 27 janvier 2026

à M^e ABOUBACAR Youssouf-Mdahoma

EXPEDITION :

Le 27 janvier 2026

à M^e Marie-Ange MATTEI

N° RG 25/02476 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LZF

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [B] [E]

née le 10 Juillet 1964 à [Localité 1] (MADAGASCAR), demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-13055-2025003719

du 14/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par M^e Youssouf-Mdahoma ABOUBACAR, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC Office Public de l’Habitat, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 novembre 2007, l’OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DES BOUCHES-DU-RHONE (OPAC 13) a donné à bail à Madame [B] [E] un appartement de type 4 situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 344,75 euros.

Par ordonnance de référé du 27 février 2025, le juge des contentieux et de la protection de [Localité 2] a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail de l’EPIC 13 Habitat et sur les demandes reconventionnelles de Madame [B] [E] en restitution des provisions sur charges versées retenant l’existence d’une contestation sérieuse quant au bien-fondé des provisions.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, Madame [B] [E] a fait citer devant le Juge des contentieux de la Protection de [Localité 2] l’Etablissement Public Industriel et Commercial (EPIC) 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC 13 aux fins de le voir condamner au paiement des sommes de :

A titre principal : dans l’hypothèse où la somme mensuelle de 232,96 € au titre des charges locatives récupérables serait retenue par le Tribunal : 11 182,08 € au titre des provisions pour charges récupérables perçues et non justifiées, soit la somme mensuelle 232,96 € entre avril 2021 à avril 2025, A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la somme mensuelle de 206,16 € au titre des charges locatives serait retenue par le Tribunal, 9 895,68 € au titre des provisions pour charges récupérables perçues et non justifiées, soit la somme mensuelle 206,16 € entre avril 2021 à avril 2025, À titre très subsidiaire, si le Tribunal venait à considérer le mois d’avril 2022 comme point de départ pour le calcul de la prescription triennale, Dans l’hypothèse où le Tribunal retiendrait la somme mensuelle de 232,96 euros au titre des charges locatives récupérables, 8 386,56 euros correspondant à la période allant du mois d’avril 2022 (prescription triennale) au mois d’avril 2025 au titre des acomptes sur charges locatives perçues et non justifiés, À titre infiniment subsidiaire : Dans l’hypothèse où la somme mensuelle de 206,16 euros au titre des charges locatives indûment payées serait retenue par le Tribunal, 7421,76 euros correspondant à la période du mois d’avril 2022 au mois d’avril 2025 au titre des acomptes sur charges locatives perçues et non justifiés, En tout état de cause : 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025, à laquelle elle a été retenue.

Les parties, représentées par leurs conseils ont déposé leurs conclusions.

Madame [B] [E] a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formulées aux termes de son exploit introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle paye régulièrement les loyers et charges depuis 17 ans, s’acquittant de la somme mensuelle de 206,16 euros de provision sur charges, en dépit d’un logement insalubre, et que le bailleur n’a jamais procédé à aucune régularisation des charges ou à tout le moins, qu’il ne lui a jamais communiqué ces documents. Qu’elle soutient qu’à ce jour les provisions sur charges sont de 232,96 euros. Elle affirme que les « décomptes de régularisation de charges et fluides » produits en défense pour les années 2021 et 2022 comportent des mentions de sommes globales et ne constituent pas des décomptes par nature de charge qui n’ont nullement été produits, ne mentionnent pas le mode de répartition entre les locataires, tout comme il ne justifie d’aucune facture ni contrat d’entretien. Elle ajoute que de nombreuses sommes réclamées depuis plusieurs années, le sont sans aucune explication.

L’EPIC 13 Habitat conclut au débouté de l’ensemble des demandes de Madame [B] [E] considérant qu’il n’a pas réclamé à la locataire la régularisation de charges de 2021, compte tenu de la modicité de la somme dont elle était débitrice (38,82 euros), qu’il a procédé le 20 février 2025 à la régularisation des charges pour l’année 2022 et crédité sur le compte locatif de la locataire la somme de 57,01 euros. Il concède un retard de régularisation des charges pour les années 2023 et 2024, en attente.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I – SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la date de souscription du contrat liant les parties,

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail souscrit le 29 novembre 2007 entre l’OPAC des Bouches-du-Rhône et Madame [B] [E] relativement à un appartement de type 4 situé [Adresse 3].

Le montant du loyer est fixé à la somme de 344,75 euros. Un dépôt de garantie de 344 euros a été convenu.

L’article 7 du contrat stipule :

« En sus du loyer, le locataire s’engage à acquitter les charges et prestations collectives ou individuelles mises à sa charge par les dispositions réglementaires en vigueur. Des provisions pour charges qui sont réclamées mensuellement aux locataires feront l’objet d’une régularisation annuelle. Le montant des provisions demandées à titre d’acompte pourra être révisé à tout moment et les justifications correspondantes seront tenus à disposition du locataire. Chaque année, l’OPAC SUD devra remettre au locataire, pour chaque catégorie de dépenses, le décompte définitif des dépenses récupérables de l’année écoulée et le mode de répartition entre tous les locataires. »

Il résulte donc de ces stipulations contractuelles que :

— les charges locatives sont dues par le locataire ;

— elles peuvent faire l’objet d’une provision, révisable à tout moment ;

— chaque année le bailleur doit justifier de chaque catégorie de dépenses, le décompte définitif des dépenses récupérables de l’année écoulée et le mode de répartition entre tous les locataires.

Ces stipulations sont d’ailleurs parfaitement conformes aux articles 3 a contrario, 7 et 23 de loi du 6 juillet 1989 et de l’article L 442-3 du code de la construction et de l’habitation :

article 3 de la loi du 6 juillet 1989 :« Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :

— sa date de prise d’effet et sa durée ;

— la consistance et la destination de la chose louée ;

— la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ;

— le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle;

le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu. »La fixation d’une provision sur charge n’est nullement une mention obligatoire ;

article 7 de la loi du 6 juillet 1989 :« Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; »

Les loyers doivent être payés aux termes convenus c’est-à-dire aux termes prévus aux dispositions particulières du contrat : soit mensuellement par provision sur charges avec régularisation possible soit annuellement ;

article L 442-3 du code de la construction et de l’habitation: (dans sa version applicable à la date de signature du contrat)

«A compter du 13 novembre 1982 et nonobstant toute disposition ou stipulation contraire, dans les immeubles appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles en contrepartie :

— des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

— des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, qui ne sont pas la conséquence d’une erreur de conception ou d’un vice de réalisation. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

— des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. »

La liste des charges récupérables est fixée par décret en Conseil d’État. Le montant des charges ne peut être fixé de manière forfaitaire ; il donne normalement lieu au versement d’une provision suivie d’une régularisation au moins annuelle sous réserve d’être contractuellement prévue.

article 23 de la loi du 6 juillet 1989 (dans sa version applicable à la date de signature du contrat)

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ».

Cette disposition légale prévoit qu’il incombe au bailleur de justifier sa créance de charges à l’encontre du preneur.

Le paiement par le locataire de la provision sur charges ne vaut pas acceptation de celles-ci et n’interdit pas à ce dernier de solliciter la restitution des provisions en l’absence de justification des sommes.

En cas de provision contractuellement prévue la régularisation, et, à défaut, la demande annuelle de paiement des charges doivent se faire sur la base de remboursement des charges réellement dépensées et donc sur justificatifs.

Le défaut de justification ou le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, notamment pour s’opposer à l’action du locataire en répétition de charges indûment perçues par le bailleur.

En cas de contestation, il appartient au juge de vérifier si les charges réclamées sont justifiées tant au regard des limites réglementaires qu’au regard des pièces qui seront produites à l’appui de la réclamation.

En l’espèce, le contrat ne prévoit pas de provision puisque seul le montant du loyer a été fixé entre les parties pour un montant de 344,75 euros. Dès lors, seules les sommes après décompte définitif sont exigibles.

L’EPIC 13 Habitat produit au débat les décomptes de régularisation de charges et fluides des années 2021 et 2022 desquels il ressort que :

pour l’année 2021 : les dépenses de charges s’élèvent pour la quote-part de Madame [B] [E] à 1441,34 euros, celle-ci ayant versé 1268,64 euros de provisions sur charges. Les dépenses de fluides s’élèvent à 714,40 euros pour la quote-part de madame [B] [E], qui a provisionné 848,28 euros. Le solde est débiteur pour 38,82 euros. pour l’année 2022 : les dépenses de charges s’élèvent pour la quote-part de madame [B] [E] à 1370,55 euros, celle-ci ayant versé 1324,41 euros de provisions sur charges. Les dépenses de fluides s’élèvent à 776,33 euros pour la quote-part de Madame [B] [E], qui a provisionné 879,48 euros. Le solde est créditeur pour 57,01 euros.

L’EPIC 13 Habitat produit en outre la quittance de loyer pour la période du 1er août 2024 au 31 août 2024 détaillant, outre le loyer principal payé pour 403,41 euros, les provisions payées pour un montant total de 232,96 euros.

Les décomptes versés comprennent la liste des dépenses classées par nature de charges comme par exemple les postes d’ascenseur, de chauffage, d’entretien et de l’eau selon la consommation réelle. Ils permettent clairement au locataire d’identifier la nature et la catégorie, en référence aux provisions versées et précisent sa quote-part, par rapport au montant global dépensé par l’immeuble collectif.

Ces régularisations des charges, réalisées le 12 juillet 2023 pour les charges de l’année 2021 et le 20 février 2025 pour l’année 2022 l’ont été dans le délai de prescription triennal.

Toutefois, l’EPIC 13 Habitat ne produit aucune justification ni régularisation pour les années 2023, 2024, 2025.

Dès lors, les charges des années 2021 et 2022 étant justifiées, les paiements des provisions réalisés pour les années 2021 et 2022 ne sont pas indus, les frais d’enquête sociale et d’assurance n’étant par ailleurs pas compris dans les charges.

En revanche, la demande en répétition de l’indû formée par Madame [B] [E] apparaît bien-fondée pour les années 2023, 2024 et jusqu’au mois d’avril 2025, les provisions pour charges n’étant toujours pas justifiées dans le cadre du présent litige, ce d’autant que le montant des provisions n’était pas fixé dans le bail.

Il ressort des avis d’échéance produits par la locataire et des relevés de compte joint par l’EPIC 13 Habitat dans le commandement de payer mentionnant au 28 décembre 2023 que :

Pour l’année 2023 : les appels de provisions s’établissent à 206,16 euros par mois.

Pour l’année 2024 : les appels de provisions s’établissent à 232,96 euros par mois.

Pour l’année 2025 : les appels de provisions s’établissent à 235,52 euros par mois.

En conséquence, l’EPIC 13 HABITAT sera condamné à restituer à Madame [B] [E] les provisions sur charges indument versées pour les années 2023, 2024 et 2025 soit 6 211,52 euros (206,16 x 12 + 232,96 x 12 + 235,52 x 4).

II- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [B] [E] les frais exposés pour la présente instance. Par suite, il conviendra de condamner L’EPIC 13 Habitat à payer à Madame [B] [E] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, L’EPIC 13 Habitat, succombant, sera condamné aux dépens.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE L’EPIC 13 HABITAT à payer à Madame [B] [E] la somme de 6211,52 euros (six mille deux cent onze euros et cinquante-deux centimes) correspondant à la répétition des provisions sur charges indument versées pour les années 2023, 2024 et jusqu’en avril 2025 ;

CONDAMNE L’EPIC 13 HABITAT à payer à Madame [B] [E] la somme de la somme 300 euros (trois cent euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE 13 HABITAT aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION