Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 1, 26 janvier 2026, n° 25/03824

TJ Marseille 26 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les copropriétaires n'avaient pas réglé les charges dans le délai imparti et que les comptes avaient été approuvés par l'assemblée générale, rendant les sommes exigibles.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement de créance
La cour a jugé que les frais présentés étaient nécessaires et justifiés pour le recouvrement de la créance.
Accepté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a reconnu que le retard dans le paiement des charges avait déséquilibré les comptes de la copropriété, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que les frais d'avocat étaient justifiés et a accordé une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 1, 26 janv. 2026, n° 25/03824
Numéro(s) :	25/03824
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI
Cabinet(s) :	POLYMNIE AARPI
Parties :	Représenté par son syndic en exercice la Société D4 IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 26 Janvier 2026

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Novembre 2025

N° RG 25/03824 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6YRX

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. [Localité 5] J SIS [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice la Société D4 IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son representant légal

Représenté par Maître Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [I]

Né le 05 Avril 1972 au MALI, demeurant [Adresse 2]

Non comparant

Madame [Y] [P]

Née le 29 Mars 1986 au MALI, demeurant [Adresse 2]

Non comparante

Grosse délivrée le 26.01.2026

— Maître Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [P] sont propriétaires indivis des lots n°412 et 426 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 1].

Par courrier recommandé du 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis [Adresse 1], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [P] de régler la somme de 526,73 euros au titre de charges de copropriété impayées relatives à l’exercice en cours.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER, a fait citer Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [P] selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 17 novembre 2025, aux fins de :

Condamner Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis [Adresse 1] :La somme en principal de 1.797,34 euros au titre des charges de copropriété échues, comptes arrêtés au 02 octobre 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 10 septembre 2024,La somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,La somme de 1.044 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens ;Dire et juger que les frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis [Adresse 1] seront mis à la charge des consorts [I] ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis [Adresse 1], par l’intermédiaire de son conseil, ayant maintenu ses demandes.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignés à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [P] n’ont pas comparu et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 janvier 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 481-1 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose qu’à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [P] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 13 juin 2024 et 03 juin 2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [P] pour la période réclamée,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 février 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— le commandement de payer délivré le 10 septembre 2024,

— le relevé de compte arrêté au 02 octobre 2025 à la somme totale de 1.797,34 euros, correspondant à 1.174,47 euros dus au titre des charges et travaux et 622,87 euros dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués,

— le contrat de syndic.

Au vu des pièces fournies au débat, Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [P] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.174,47 euros au titre des provisions pour charges et travaux impayées, comptes arrêtés à la date du 02 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 septembre 2024 sur la somme de 526,73 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [P] seront condamnés au paiement de la somme de 244,87 euros correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit au commandement de payer en date du 10 septembre 2024 et aux rappels en date des 24 janvier, 02 mars, 24 juin et 06 août 2024.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la défaillance de Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [P] dans le paiement régulier des charges de copropriété a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis [Adresse 1] en déséquilibrant les comptes de la copropriété.

En conséquence, Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [P] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis [Adresse 1] la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [P] supporteront les entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1.044 euros conformément aux factures n°24-10-406 et 25-00655 de la société ALPHA AVOCATS.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, RENDU PAR DEFAUT ET EN DERNIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis [Adresse 1] les sommes suivantes :

—  1.174,47 euros (mille cent soixante-quatorze euros et quarante-sept centimes) au titre des charges de copropriété exigibles au 02 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 septembre 2024 sur la somme de 526,73 euros (cinq cent vingt-six euros et soixante-treize centimes) et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  244,87 euros (deux cent quarante-quatre euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre des frais de recouvrement ;

—  300 euros (trois cents euros) à titre de dommages-intérêts ;

—  1.044 euros (mille quarante-quatre euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE