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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02513 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JLER

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 30 Janvier 2026

S.A. PARTELIOS HABITAT

C/

[R] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

M. [R] [L]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. PARTELIOS HABITAT – RCS [Localité 8] 626 150 106, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Madame [X] [K], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [L]

né le 10 Mai 1982 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 27 Novembre 2025

Date des débats : 27 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 30 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 janvier 2024, la société BRICKS GESTIONS 1 a donné à bail à Monsieur [R] [L] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 720,00 euros, outre 30 euros de provisions pour charges.

Par acte authentique du 30 septembre 2024, la société BRICKS GESTIONS 1 a cédé l’immeuble et le bail à la SA PARTELIOS HABITAT.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, la SA PARTELIOS HABITAT a fait signifier à Monsieur [R] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3157,50 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 14 avril 2025 la SA PARTELIOS HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte du 24 juin 2025, la SA PARTELIOS HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de voir entendre

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Monsieur [R] [L] au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 3036.55 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 juin 2025 ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux avec indexation

* la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

* la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières

— ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 25 juin 2025.

À l’audience du 27 novembre 2025, la SA PARTELIOS HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4600,50 euros arrêtée au 25 novembre 2025, loyer du mois d’octobre inclus. Elle est opposée à l’octroi de délai de paiement, le dernier loyer n’ayant pas été payé.

La SA PARTELIOS HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [R] [L] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 3 avril 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [R] [L] indique avoir payé le loyer d’octobre la veille de l’audience. Il propose de s’acquitter de sa dette à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer.

La SA PARTELIOS HABITAT reconnaît le paiement intervenu.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs , la SA PARTELIOS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA PARTELIOS HABITAT aux fins de constat de résiliation du pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non-écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 janvier 2024, du commandement de payer délivré le 3 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2025 que la SA PARTELIOS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il n’est pas contesté que postérieurement au décompte du 25 novembre 2025, Monsieur [L] a payé l’échéance d’octobre 2025.

Ainsi, la dette peut être arrêtée à 3 812 euros au jour de l’audience, soit le 27 novembre 2025. Ce montant n’est pas contesté par Monsieur [L].

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 3 avril 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer. Dès lors, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 15 janvier 2024 à compter du 16 mai 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le délai de grâce, qui est un effet légal du contrat, est dès à présent régi par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, même si le contrat a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi.

En l’espèce, Monsieur [R] [L], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, à hauteur de 80 à 100 euros par mois. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [R] [L] a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience.

Monsieur [R] [L] déclare être conducteur d’engin et bénéficier de 2000 euros de revenus. Outre les charges usuelles de la vie courante, il rembourse un crédit à la consommation à hauteur de 140 euros par mois. La proposition effectuée par Monsieur [R] [L], à hauteur de 100 euros par mois, correspond à sa capacité maxiamle telle qu’évaluée par le diagnostic social et financier établi. Sur trente-six mois, cette proposition permet un apurement de la quasi-totalité de la dette.

La bonne foi de Monsieur [R] [L] résulte de la reprise des paiements intervenus depuis le mois de mars 2025, à l’exception de l’échéance de juin 2025.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [R] [L] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues, malgré l’opposition de la société demanderesse.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [R] [L] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [L]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 mai 2025, Monsieur [R] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [R] [L] à son paiement à compter de 16 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité sera due en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des délais de paiement d’autre part.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA PARTELIOS HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation en justice.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, la demande de la SA PARTELIOS HABITAT sur ce fondement sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de la SA PARTELIOS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 janvier 2024 par Monsieur [R] [L], concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 16 mai 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [R] [L] à payer à la SA PARTELIOS HABITAT la somme de 3812 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 27 novembre 2025 échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 juin 2025 sur la somme de 3036.55 euros et du jugement pour le surplus ;

ACCORDE un délai à Monsieur [R] [L] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [R] [L] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [L] à payer à la SA PARTELIOS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi à compter du 16 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : Direction Départementale de l’Emploi, du Travail et des Solidarités du Calvados, Service gestion des rapports locatifs, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la SA PARTELIOS HABITAT de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA PARTELIOS HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [L] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation en justice ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de la présente décision sera notifiée à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION