TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/14847

N° Portalis 352J-W-B7F-CVPK3

N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du :

22 Novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 24 Mars 2025

DEMANDERESSE

Société JOCELYN

(SARL)

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Morgane OJALVO DENIEL de la SELAS KARILA SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0264

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [W]

[Adresse 7]

[Localité 1] SUEDE

représenté par Maître Catherine DAUMAS de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

Décision du 24 Mars 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/14847 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVPK3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 16 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Monsieur [L] [W] a donné à bail commercial en renouvellement à la SARL JOCELYN, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4] [Localité 8] dans le [Localité 6] (lot N°29 " magasin N°30C), pour une durée de 9 années, à compter du 1er juillet 2013.

La destination est la suivante : commerce de chaussures et accessoires, sans exclusivité.

Par acte extrajudiciaire du 4 octobre 2021, Monsieur [L] [W] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, ayant pour cause la somme de 117.608,35 euros au titre d’une dette locative, outre le coût de l’acte.

Par exploit d’huissier du 22 novembre 2021, la SARL JOCELYN a fait assigner Monsieur [L] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater qu’elle s’est trouvée privée de la jouissance des locaux loués par Monsieur [L] [W] sis à [Adresse 9], du 15 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 15 décembre 2020 et du 3 avril au 3 mai 2021;

— juger que l’interdiction d’ouverture ordonnée emporte impossibilité pour le bailleur de remplir son obligation essentielle de délivrance et de jouissance paisible justifiant l’exception d’inexécution du preneur ;

— juger à titre subsidiaire que l’interdiction d’ouverture du commerce pour les périodes du 15 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 15 décembre 2020 et du 3 avril au 3 mai 2021 constitue une perte partielle de la chose louée ;

— ordonner en conséquence l’exonération du paiement des loyers et des charges pour les périodes concernées ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder un délai de 24 mois à compter de la date de signification de la décision pour s’acquitter des éventuelles sommes mises à sa charge ;

— condamner Monsieur [L] [W] au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [L] [W] aux entiers dépens, dont distraction sera ordonnée au profit de la SELAS KARILA, société d’avocats au Barreau de Paris, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SARL JOCELYN énonce:

— qu’en l’absence de jouissance du local conforme à la destination prévue par le bail, durant les périodes de fermeture liées à la crise sanitaire, le bailleur n’a pas été en mesure de remplir son obligation de délivrance ; qu’elle ne saurait donc être tenue au paiement des loyers au titre de l’exception d’inexécution ;

— qu’il est constant qu’en vertu de l’article 1722 du code civil, la perte partielle de la chose ne s’entend pas uniquement d’une perte matérielle, mais peut être également assimilée à l’impossibilité d’user ou de jouir de la chose louée ; qu’au titre de la perte temporaire partielle de la chose, elle doit être exonérée de loyers ;

— que s’agissant des délais de paiement, ils sont justifiés par son absence de chiffre d’affaires sur la période concernée, étant précisé que sa clientèle est exclusivement internationale.

Par ordonnance du 7 octobre 2022, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Paris a, en substance :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 5 novembre 2021 ;

— ordonné l’expulsion de la SARL JOCELYN ;

— condamné la SARL JOCELYN à se libérer de sa dette en 18 mensualités.

Le 30 janvier 2023 l’expulsion de la SARL JOCELYN a été mise à exécution.

Par un arrêt du 8 juin 2023, la Cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance de référé du 7 octobre 2022, sauf en ce qu’elle n’a pas suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés, et statuant à nouveau, les a suspendus. L’arrêt a été signifié le 22 juin 2023 à la SARL JOCELYN.

Par conclusions notifiées le 5 octobre 2023, Monsieur [L] [W] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— débouter la SARL JOCELYN de l’ensemble de ses demandes ;

En tant que de besoin et en tout état de cause,

— rejeter toute demande de délais ou de suspension des effets de la clause résolutoire de quelque nature qu’elle soit ;

— déclarer acquise la clause résolutoire du bail au 5 novembre 2021 ;

— ordonner l’expulsion de la SARL JOCELYN des lieux loués au 5 novembre 2021, ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

— condamner la SARL JOCELYN à lui payer les sommes pour lesquelles elle a déjà été condamnée en référée et en appel de l’ordonnance de référé, à savoir :

o 115.791 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 8 juin 2022 ;

o les indemnités d’occupation postérieures jusqu’à totale libération des lieux, par référence au procès-verbal d’expulsion dressé par la SELARL CHERKI-RIGOT, Commissaires de justice, le 30 janvier 2023, correspondant au montant du loyer, charges, accessoires mentionnés dans le bail commercial du 1er novembre 2001 comme si le contrat s’était poursuivi sans résiliation ni retard à compter du 5 novembre 2021 ;

— condamner la SARL JOCELYN à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL JOCELYN aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Catherine DAUMAS de la SCP BOUYEURE-BAUDOUIN-DAUMAS-CHAMARD-BENSAHEL-GOMEZ-REY, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [L] [W] énonce :

— que par trois arrêts rendus le 30 juin 2022, la Cour de cassation a confirmé l’exigibilité des loyers et charges échus pendant la crise sanitaire ; que dans ces conditions la SARL JOCELYN ne peut prétendre s’en exonérer;

— que s’agissant des délais de paiement, la SARL JOCELYN a bénéficié d’un échéancier fixé par l’ordonnance de référé du 7 octobre 2022, échéancier qu’elle n’a pas respecté, en ne versant aucun paiement ; qu’en raison des manquements au respect des échéances judiciairement imposée, elle ne peut obtenir de nouveaux délais; qu’en outre, l’atteinte à l’obligation de bonne foi est caractérisée par son non-paiement des loyers depuis le 1er trimestre 2018.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance du 7 mars 2024 du juge de la mise en état a, en substance :

— déclaré irrecevables les conclusions communiquées le 6 mars 2024 par la SARL JOCELYN, pour être tardives, alors que le délai était fixé au 31 décembre 2023 ;

— ordonné la clôture, conformément au calendrier de procédure.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 16 décembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’exigibilité des loyers, des charges et accessoires

Sur l’obligation de délivrance

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à son locataire et de lui en garantir la jouissance paisible, conformément à sa destination contractuelle.

Il est constant que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. Dès lors, les commerçants ne peuvent se prévaloir du mécanisme de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement de leurs loyers.

C’est donc à tort que la SARL JOCELYN entend se prévaloir de l’exception d’inexécution au titre d’un manquement à l’obligation de délivrance à ce titre, alors que les locaux pris à bail sont demeurés à sa disposition pendant les périodes considérées de la crise sanitaire.

Sur la perte partielle de la chose

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il est constant que la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir pour échapper au paiement de ses loyers.

Il en résulte que la SARL JOCELYN ne saurait se prévaloir de la perte partielle de la chose, alors que les locaux pris à bail sont demeurés conformes à leur destination pendant les périodes considérées de la crise sanitaire.

En conséquence, les loyers échus pendant la crise sanitaire doivent être considérés comme exigibles.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée dans le bail stipule que : " en cas de manquement par le preneur à l’une quelconque de ses obligations contractuelles, qui sont toutes de rigueur, […] le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d’exécuter délivrée par exploit d’huissier restée sans effet : les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l’expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre, ordonnée par le juge ".

Par acte extrajudiciaire du 4 octobre 2021, Monsieur [L] [W] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, ayant pour cause la somme de 117.608,35 euros au titre d’une dette locative, outre le coût de l’acte.

La SARL JOCELYN ne justifie pas avoir acquitté les sommes dues auprès de Monsieur [L] [W] dans le délai requis. En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 4 novembre 2021 à 24h00.

Il appert que la SARL JOCELYN se trouve sans droit, ni titre à compter du 5 novembre 2021.

Compte tenu du fait que la SARL JOCELYN a été expulsée à titre provisionnel le 30 septembre 2023, la demande d’expulsion est désormais sans objet, l’absence de droit ou titre la privant de toute possibilité de retour dans les lieux.

Sur les demandes en paiement

Au titre de l’indemnité d’occupation

Il est constant que le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir l’expulsion des occupants.

En l’espèce, la SARL JOCELYN sera déclarée redevable à l’égard de Monsieur [L] [W] d’une indemnité d’occupation pour la période du 5 novembre 2021 au 30 janvier 2023, date de l’occupation illicite.

L’indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au tiers du dernier loyer trimestriel échu avant le 4 novembre 2021, outre les charges (en ce, inclus les taxes). L’indemnité d’occupation sera en outre judiciairement indexée dans les mêmes termes que la clause d’indexation convenue au bail commercial.

Au titre des loyers, charges, taxes et accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 8 juin 2022

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le bailleur sollicite les sommes pour lesquelles la SARL JOCELYN a déjà été condamnée en référée et en appel, à savoir : 115.791 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 8 juin 2022 et les indemnités d’occupation postérieures jusqu’à totale libération des lieux au 30 janvier 2023, correspondant au montant du loyer, charges, accessoires mentionnés dans le bail commercial du 1er novembre 2001 renouvelé.

La SARL JOCELYN ne conteste aucunement les sommes réclamées, ni ne produit d’élément tendant à démontrer que le bailleur a été en tout ou partie désintéressé.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SARL JOCELYN à payer à Monsieur [L] [W] en deniers ou quittances la somme de 115.791 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 8 juin 2022.

Sur les délais de paiement

L’article L.145-41 du code de commerce dispose, dans son dernier alinéa, que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1244-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, devenu l’article 1343-5 du même code dispose, dans son premier alinéa : toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL JOCELYN a d’ores et déjà bénéficié de délais de paiement au titre de la procédure de référé, délais qu’elle n’a pas respectés. En outre, elle ne fournit aucun élément sur sa situation comptable et financière. Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter sa demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL JOCELYN ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SARL JOCELYN sera condamnée à payer à Monsieur [L] [W] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré ;

— Constate l’exigibilité des loyers, charges, taxes et accessoires dus au titre du bail commercial conclu entre la SARL JOCELYN et par Monsieur [L] [W] portant sur les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] dans le [Localité 6], échus pendant la période de la crise sanitaire ( période du 15 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 15 décembre 2020 et du 3 avril au 3 mai 2021) ;

— Condamne la SARL JOCELYN à payer à Monsieur [L] [W] en deniers ou quittances la somme de 115.791 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 8 juin 2022 ;

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire au 4 novembre 2021 à 24h00 au titre du bail précité ;

— Constate que la SARL JOCELYN a été expulsée le 30 septembre 2023 à titre provisionnel, et dit que la demande d’expulsion est désormais sans objet ;

— Dit que la SARL JOCELYN est redevable à l’égard de Monsieur [L] [W] d’une indemnité d’occupation pour la période du 5 novembre 2021 au 30 janvier 2023, date de l’occupation illicite ;

— Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle au tiers du dernier loyer trimestriel échu avant le 4 novembre 2021, outre les charges (en ce, inclus les taxes) ;

— Dit que l’indemnité d’occupation sera judiciairement indexée dans les mêmes termes que la clause d’indexation convenue au bail commercial résilié ;

— Condamne la SARL JOCELYN aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi

par Maître Catherine DAUMAS de la SCP BOUYEURE-BAUDOUIN-DAUMAS-CHAMARD-BENSAHEL-GOMEZ-REY, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamne la SARL JOCELYN à payer à Monsieur [L] [W] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 24 Mars 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON