Min N° 24/00946

N° RG 24/03000 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTCW

S.A. CLESENCE

C/

Mme [K] [M]

M. [I] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 décembre 2024

DEMANDERESSE :

S.A. CLESENCE

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [K] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparante

Monsieur [I] [O]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, vice-présidente

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 16 octobre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me [Localité 9] MEURIN

Copie délivrée

le :

à : Madame [K] [M] et Monsieur [I] [O]

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 7 juillet 2022 avec prise d’effet le 12 juillet 2022, la Société anonyme CLESENCE (la SA CLESENCE) a donné à bail à Monsieur [I] [O] et Madame [K] [M] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 550,79 euros, dont 51,87 de provisions sur charges, et un emplacement de stationnement, moyennant un loyer mensuel de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 mars 2024, la SA CLESENCE a fait signifier à Monsieur [I] [O] et Madame [K] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.772.24 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 12 mars 2024, la SA CLESENCE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice en date des 21 juin et 24 juin 2024, la Société anonyme CLESENCE a fait respectivement assigner Monsieur [I] [O] et Madame [K] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation judiciaire des baux de stationnement et d’habitation,à titre subsidiaire, si le tribunal devait considérer que Madame [K] [M] a valablement donné congé du bail d’habitation à effet du 18 août 2023 : juger que Madame devra être condamnée solidairement avec Monsieur [I] [O] à régler les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 18 août 2024,Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [O] et Madame [K] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles,Condamner solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [K] [M] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4.087.48 euros à payer à titre de provisions sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au mois d’avril 2024 inclus, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 01 mai 2024 compte tenu des sommes d’ores et déjà sollicitées, et jusqu’à la libération effective des lieux,la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant le coût du commandement de payer du 08 mars 2024.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 02 juillet 2024.

A l’audience du 16 octobre 2024, la SA CLESENCE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7.058 euros mois de septembre 2024 inclus. Elle dit s’opposer à l’octroi de délais de paiement en l’absence de reprise de paiement des loyers.

Elle soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [K] [E] [M] et Monsieur [I] [O] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 08 mars 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que si le congé donné par la locataire Madame [K] [E] [M] était validé, celui-ci ne prendrait effet qu’à compter du 16 août 2023, en l’absence de motif justifiant un congé réduit, et la locataire reste solidairement tenue du loyer et des charges pendant une durée d’un an à compter de son départ. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [I] [O] et Madame [K] [M], régulièrement assignés à personne pour le premier, et par procès-verbal de recherches infructueuses pour la seconde, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 18 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [K] [E] [M] assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, et Monsieur [I] [O], assigné à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, La SA CLESENCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignations les 21 et 24 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA CLESENCE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 8 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 15 octobre 2024 que la S.A. CLESENCE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 327,62 euros imputée pour des frais.

Conformément aux stipulations contractuelles, clauses 1d) « clause de solidarité » du bail d’habitation et de stationnement, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Le courrier transmis par la locataire Madame [K] [E] [M] en date du 16 avril 2023, ne remplit pas les conditions légales de validité d’un congé, celle-ci sera donc condamnée solidairement avec Monsieur [I] [O] au paiement de la dette locative.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [K] [M] à payer à la S.A. CLESENCE la somme de 6.685,88 euros, au titre des sommes dues au 15 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les contrats de baux contiennent une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, ils seront résiliés de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 8 mars 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 19 avril 2024 à 24 heures, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux conclus le 7 juillet 2022 à compter du 20 avril 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [O] et Madame [K] [M] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [O] et Madame [K] [M] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les baux se trouvent résiliés depuis le 20 avril 2024, Monsieur [I] [O] et Madame [K] [M] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si les baux s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [K] [M] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [I] [O] et Madame [K] [M] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 08 mars 2024.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner in solidum Madame [K] [E] [M] et Monsieur [I] [O] à payer à la SA CLESENCE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société anonyme CLESENCE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 7 juillet 2022 entre la Société anonyme CLESENCE d’une part, et Monsieur [I] [O] et Madame [K] [M] d’autre part, concernant les locaux d’habitation et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 20 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [O] et Madame [K] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [I] [O] et Madame [K] [M] à compter du 20 avril 2024 date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [K] [M] à payer à la Société anonyme CLESENCE la somme de 6.685,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 15 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [E] [M] et Monsieur [I] [O] à payer à la Société anonyme CLESENCE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis à compter du 20 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [E] [M] et Monsieur [I] [O] à payer à la Société anonyme CLESENCE la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [O] et Madame [K] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 8 mars 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE