TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 08 Août 2025

N° RG 25/03129 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRWN

Jugement du 08 Août 2025

N° : 25/682

[P] [E] épouse [R]

C/

[V] [G], en qualité de caution

[F] [M] [O]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e VERDAN

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [M] [O]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Août 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 09 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Août 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [P] [E] épouse [R]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Maître VERDAN Caroline, avocat au barreau de RENNES ;

ET :

DEFENDEURS :

Mme [F] [M] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

comparante,

M. [V] [K] [J], en qualité de caution

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2023, Mme [W] [E] épouse [R] a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [M] [O] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros et d’une provision pour charges de 140 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [V] [K] [J] selon contrat signé le 31 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.520,47 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire inséré au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [F] [M] [O] le 15 novembre 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la caution le 21 janvier 2025.

Par assignations des 27 janvier et 4 février 2025, Mme [W] [E] épouse [R] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [M] [O] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [V] [K] [J] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4.030,65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 janvier 2025 outre l’arriéré locatif qui pourrait être dû au jour de l’audience,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 mai 2025.

A cette date, Mme [W] [E] épouse [R] a comparu représentée par son conseil.

Elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à préciser que la dette locative ayant été intégralement réglée, il n’y a plus lieu à condamnation au titre de l’arriéré locatif.

Elle indique s’en rapporter quant aux effets du non-respect du délai de dénonciation du commandement de payer à la caution.

Elle rappelle qu’elle est âgée et que la situation de sa locataire reste précaire.

A l’audience, Mme [F] [M] [O] a comparu en personne.

Elle sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux a minima le temps de trouver un autre logement.

Elle explique avoir connu une période difficile en raison de problèmes de santé. Elle ajoute qu’elle a désormais un emploi et qu’elle est parvenue à apurer la dette et à reprendre le paiement des loyers. Elle précise ne pas faire l’objet d’une procédure de surendettement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, M. [V] [K] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [W] [E] épouse [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, la clause prévue à l’article VIII du contrat de bail prévoit un délai de deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est constant qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 14 novembre 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.520,47 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 janvier 2025.

1.3 Sur la demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [F] [M] [O] a non seulement repris le paiement intégral du loyer courant mais a également apuré totalement l’arriéré locatif.

Toutefois, la locataire reste redevable des frais et dépens de la procédure.

Par suite, au vu de ses revenus lesquels lui permettent de faire face à ses charges, outre le fait que Mme [M] [O] bénéficie également de l’aide au logement, il convient de lui accorder d’office des délais de paiement lesquels s’appliqueront sur les frais et dépens.

Il sera également fait droit à la demande de Mme [F] [M] [O] tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

1.4 Sur l’indemnité d’occupation,

En application de l’article 1240 du Code civil, cas de résiliation du bail et, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré cette résiliation, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 776,18 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [W] [E] épouse [R] ou à son mandataire.

L’engagement de caution solidaire signé par M. [V] [K] [J] prévoyant expressément l’obligation de régler les indemnités d’occupation en cas de résiliation du bail, il sera tenu solidairement au paiement de celles-ci.

4. Sur les demandes accessoires

4.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [M] [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Au vu des pièces produites et du coût portés sur les actes, le montant actuel des dépens s’élève à 435,73 euros.

Il convient de rappeler que les dépens seront selon les modalités de délais de paiement prévus au dispositif de la décision.

4.2. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au vu de la situation économique de Mme [F] [M] [O], il y a lieu de rejeter la demande de condamnation présentée par Mme [W] [E] épouse [R] à ce titre.

4.3. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 septembre 2023, entre Mme [W] [E] épouse [R], d’une part, et Mme [F] [M] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 11] est résilié depuis le 15 janvier 2025,

CONDAMNE Mme [F] [M] [O], aux dépens de l’instance, comprenant notamment, le coût du commandement de payer du 14 novembre 2024 et de sa notification à la caution du 21 janvier 2025, et celui des assignations des 27 janvier 2025 et 4 février 2025,

AUTORISE Mme [F] [M] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), outre une 13ème mensualité correspondant au solde de la dette,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [F] [M] [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’apurement des dépens, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [M] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [F] [M] [O] sera condamnée, solidairement avec M. [V] [K] [J], à verser à Mme [W] [E] épouse [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE Mme [W] [E] épouse [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge