TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 25 Septembre 2025

Dossier N° RG 21/08230 – N° Portalis DB3D-W-B7F-JJBB

Minute n° : 2025/264

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence Ô JARDINS pris en la personne de son syndic en exercice l’AGENCE GUY HOQUET – MC IMMOBILIER (venant aux droits de la Société GOYARD ET ASSOCIES) C/ S.A.S.U. NEXITY LAMY, S.A.S. GULDAGIL

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI

M^e Philippe RULLIER

M^e Jérôme TERTIAN

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence Ô JARDINS sise [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice l’AGENCE GUY HOQUET – MC IMMOBILIER (venant aux droits de la Société GOYARD ET ASSOCIES), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe RULLIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSES :

S.A.S.U. NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.S. GULDAGIL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jérôme TERTIAN de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

La SCI [Adresse 6] a fait réaliser, en qualité de maître d’œuvre, un programme immobilier de 54 logements collectifs et 19 villas dénommé Ô [Adresse 6].

La société Allianz était l’assureur dommages-ouvrage, la maîtrise d’œuvre d’exécution a été assurée par Cap Mo et sont intervenus le bureau de contrôle Qualiconsult, le bureau d’études Thermique fluides TP2E, la SAS Bezzina, assurée par la SMABTP pour le lot plomberie.

La maintenance des équipements de plomberie et de production d’eau chaude a été assurée par la Sarl PCS.

Le chantier a commencé le 18 mars 2023 et une réception est intervenue le 27 octobre 2014. La livraison s’est effectuée fin 2014 et le premier syndic de la copropriété, la Sasu Nexity Lamy a été désigné dès la livraison et jusqu’en février 2018.

Le système d’eau chaude sanitaire collective a présenté des défaillances et un constat d’huissier a été dressé le 29 mars 2017.

Un bureau d’étude Technique, le BET Michel Marino a rendu deux rapports, le 16 novembre 2017 et le 4 septembre 2018.

L’assureur dommages-ouvrage, la SA Allianz Iard a refusé de couvrir le sinistre.

Un nouveau syndic, la société Goyard et Associés, a été désigné au lieu et place de Nexity le 16 février 2018.

Par actes des 22 et 23 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Ô Jardins a fait assigner la SARL TEP2E, la SAS Bezzina, la société Arpan Architecture, la société PCS et la société Allianz devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan.

Par ordonnance du 28 novembre 2018, M. [D] [I] a été désigné en qualité d’expert.

A la demande de l’expert, le syndicat des copropriétaires de la résidence Ô Jardins représenté par son syndic en exercice Goyard et Associés a sollicité, par actes des 25 et 27 juin 2019, que l’ordonnance précitée soit déclarée commune et opposable à la société Cap Mo, à société Qualiconsult, à la SAS Saunier Duval Eau Chaude Chauffage, à la société Nexity Lamy en sa qualité de syndic de la copropriété Ô Jardins de la fin de l’année 2014 jusqu’au 16 février 2018 et à la SA Nexity en sa qualité de promoteur du programme immobilier Ô Jardins.

Par ordonnance du 23 octobre 2019, le juge des référés a ordonné la jonction des deux procédures et a déclaré commune et opposable à la SARL Cap MO, la SASU Qualiconsult, la SAS Saunier Duval Eau Chaude Chauffage, la SASU Nexity, la SA Nexity, l’ordonnance de référé du 28 novembre 2018 ainsi que les opérations d’expertise.

Par ordonnance du 11 décembre 2019, le juge a statué sur une omission de statuer et a indiqué qu’il convenait d’ajouter dans l’ordonnance du 23 octobre 2019 qu’était reçue l’intervention volontaire de la SCCV Domaine de la Tour.

De nouvelles inondations ont eu lieu en 2020 et des procès-verbaux de constat ont été établis le 19 février, le 25 février et le 26 mars 2020.

Les défaillances au niveau de l’eau chaude se sont poursuivies, la société PCS est intervenue en cours d’expertise judiciaire et la maintenance de l’adoucisseur était réalisée par la société Guldagil.

Par ordonnance du 7 octobre 2020, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la société Guldagil.

L’expert, M. [D] [I], a rendu son rapport définitif le 15 avril 2021.

Une nouvelle panne est intervenue durant l’été 2021 et courant septembre 2021, les deux chaudières ont été remplacés par la société PCS.

Les problèmes ont continué avec d’autres dysfonctionnements et par actes des 30 novembre 2021 et 14 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence Ô Jardins représenté par son syndic en exercice, la société Goyard et Associés a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan la SASU Nexity Lamy en sa qualité de syndic de la copropriété Ô Jardins durant la période allant de la fin de l’année 2014 jusqu’au 16 février 2018 et la SAS Guldagil afin de voir :

Fixer la responsabilité des intervenants de la manière suivante :

— Société Nexity Lamy à hauteur de 90%

— Société Guldagil à hauteur de 10%

En conséquence, condamner in solidum, au prorata des responsabilités retenues, les sociétés Nexity Lamy et Guldagil à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ô Jardins les sommes suivantes :

-28 271, 10 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériels

-54 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice collectif de jouissance

Dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Débouter les sociétés Nexity Lamy et Guldagil de l’ensemble de leurs demandes.

Condamner in solidum, les sociétés Nexity Lamy et Guldagil à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ô Jardins la somme de 16 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner in solidum les sociétés Nexity Lamy et Guldagil aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Dire que la charge finale des dépens et celle de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réparties au prorata des responsabilités retenues.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 22 février 2022 et le 7 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Ô Jardins, représenté par son syndic en exercice, a saisi le juge de la mise en état d’une demande de provision.

Par ordonnance du 23 janvier 2023, ce juge a condamné la SASU Nexity Lamy à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Ô Jardins, représenté par son syndic en exercice la Sarl MC Immo Saint Max, la somme de 19 920 € à titre de provision sur son préjudice matériel ainsi que la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il a été indiqué que les dépens suivraient le cours de l’instance principale.

Toutes les parties ont conclu au fond.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2024 avec fixation à l’audience de juge unique du 12 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Ô Jardins représenté par son syndic en exercice l’agence Guy Hoquet MC Immobilier, venant aux droits de la société Goyard et Associés, demande au tribunal de :

Fixer la responsabilité des intervenants de la manière suivante :

— Société Nexity Lamy à hauteur de 90%

— Société Guldagil à hauteur de 10%

En conséquence,

Condamner in solidum, au prorata des responsabilités retenues, les sociétés Nexity Lamy et Guldagil à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ô Jardins les sommes suivantes :

-41 103,79 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériels, déduction faite de la provision de 19 920 € allouée par le juge de la mise en état le 23 janvier 2023, sauf à parfaire,

-54 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice collectif de jouissance

Dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Débouter les sociétés Nexity Lamy et Guldagil de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Condamner in solidum, les sociétés Nexity Lamy et Guldagil à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ô Jardins la somme de 20 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner in solidum les sociétés Nexity Lamy et Guldagil aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Dire que la charge finale des dépens et celle de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réparties au prorata des responsabilités retenues.

La SASU Nexity Lamy, par conclusions notifiées par RPVA le 7 juin 2024, demande au tribunal, au visa des articles 1240 et 1310 du code civil, de :

A titre principal :

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Ô Jardins et la société Guldagil de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’endroit de la société Nexity.

A titre subsidiaire :

Limiter l’indemnisation du syndicat des copropriétaires de la résidence Ô Jardins à la somme de 3984 € pour tenir compte de la perte de chance et de la part de responsabilité du syndic.

Ecarter toute demande indemnitaire trouvant sa cause dans les faits postérieurs à la fin du mandat de la société Nexity soit postérieurement au mois de février 2018.

En toute hypothèse :

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Ô Jardins au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 4 août 2023, la SAS Guldagil, au visa des articles 1240 et 1310 du code civil, demande au tribunal de :

A titre principal :

Juger que la responsabilité de la société Guldagil ne saurait être retenue dans l’occurrence des désordres.

Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de la résidence Ô Jardins et tout concluant de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société Guldagil.

A titre subsidiaire,

Juger qu’il n’y a pas lieu à condamnation in solidum.

Limiter les sommes par impossible allouées au syndicat des copropriétaires au montant des travaux de reprise retenus par l’expert judiciaire.

Limiter par ailleurs la responsabilité de la société Guldagil à hauteur de 10% come retenue par l’expert judiciaire.

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Ô Jardins et tout concluant du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.

Juger que la responsabilité du syndic, la société Nexity est prépondérante, voire exclusive, dans la survenance du sinistre.

Condamner en tant que de besoin, la société Nexity à relever et garantir la société Guldagil, des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en principal, frais et accessoires.

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Condamner tous succombants à payer à la société Guldagil la somme de 5000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance distraits au profit de M^e Jérôme Tertian, avocat aux offres de droit.

Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour un plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur les désordres et les responsabilités :

Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Ô Jardins indique que le système de production d’eau chaude sanitaire collective installé dans le local technique du bâtiment B de la copropriété a présenté des dysfonctionnements dès la fin de l’année 2016 et que des fuites ont été constatées par la suite.

Il fait valoir, qu’au vu du rapport d’expertise judiciaire la cause principale des dysfonctionnements résulte du défaut de fonctionnement de l’adoucisseur.

Il considère que la responsabilité de la société Nexity Lamy, qui a été nommée syndic de 2015 jusqu’au 16 février 2018, est engagée à hauteur de 90 %, sur le fondement de l’article 1992 du code civil et sur l’article 18 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il précise que ce syndic a été alerté à de très nombreuses reprises par la société PCS à partir du 6 février 2016 sur la nécessité d’un contrat d’entretien pour l’adoucisseur et que malgré des propositions d’entreprise pouvant y procéder, la société Nexity Lamy ce n’est qu’à compter du 29 juin 2017 que la société Guldagil a été missionnée.

Il expose que le syndic a attendu plus de deux ans avant de réagir avec la souscription d’un contrat d’entretien de l’adoucisseur, de sorte qu’elle a failli à sa mission de préservation physique de l’installation d’eau chaude sanitaire et de préservation juridique des droits des copropriétaires.

Elle considère qu’aucun élément ne permet de remettre en cause les compétences de l’expert judiciaire et que les défendeurs pouvaient s’ils le souhaitaient appeler en cause la société PCS.

Pour la société Guldagil, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Ô Jardins à [Localité 5], vise les articles 1103, 1231-1 et 1353 alinéa 1er du code civil pour rechercher la responsabilité contractuelle de cette société.

Il précise que le devis établi par la société Guldagil a été accepté par le syndic le 29 juin 2017 et qu’un contrat de prestations et de fournitures est intervenu le 31 janvier 2019 mais que cette société a continué ses visites de juillet à octobre 2018 avec un trou en novembre et décembre 2018.

Il indique qu’une absence de sel a été constatée sur la période d’octobre 2018 à janvier 2019 ainsi qu’en février 2020 et que la société Guldagil a fait preuve de négligence dans l’exécution de son contrat et a failli à son devoir de conseil en ne prévenant pas de la nécessité d’interventions plus régulières.

Il souligne que ce sont les fautes des deux sociétés défenderesses qui ont contribué à réaliser et aggraver son entier dommage, de sorte qu’une condamnation in solidum peut intervenir.

La SASU Nexity Lamy fait valoir à propos de la faute, que les équipements de plomberie et de production d’eau chaude faisaient l’objet d’un contrat de maintenance auprès de la société PCS qui a procédé à la mise en service de cet équipement et qu’elle ne pouvait pas se douter qu’il était nécessaire de souscrire un contrat d’entretien distinct pour l’adoucisseur.

Elle souligne que la société PCS n’a jamais produit son contrat de maintenance alors que l’adoucisseur est un élément indissociable de la chaufferie et elle considère qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de verser aux débats ce contrat.

Elle soutient qu’elle a été informée pour la première fois de la nécessité de souscrire un contrat d’entretien pour l’adoucisseur au mois de septembre 2016 puisqu’il n’est pas établi que le courrier de la société PCS de février 2025 lui ait été adressé. Elle ajoute que la société Permo proposée par PCS ne lui a jamais répondu.

Elle précise que par courrier du 4 janvier 2017, la société PCS l’a informée d’un réglage correct de l’adoucisseur depuis le 20 décembre 2016.

Elle expose que son éventuelle carence ne peut porter que sur la période comprise entre le 21 septembre 2016 et le 30 juin 2017 au vu du devis signé avec la société Guldagil soit une période de 10 mois. Elle précise qu’elle n’est plus le syndic de la copropriété depuis le mois de février 2018.

Elle conteste l’existence d’un lien de causalité au motif que le circuit primaire solaire permet de chauffer l’eau du circuit secondaire laquelle est distribuée dans les appartements et ajoute que s’agissant d’un circuit fermé il ne peut exister de lien entre le défaut d’entretien de l’adoucisseur et les désordres constatés. Elle indique que l’expert n’a pas mis en exergue quelque rajout d’eau que ce soit dans le circuit primaire et fait valoir qu’en toute hypothèse, un ajout limité n’a pu modifier la teneur de calcaire dans l’eau de ce circuit qui dès la mise en service par PSC n’était pas correct.

Elle indique que le BET Marino avait fait état d’autres causes pour les désordres et s’étonne de la persistance des difficultés après l’intervention de la société Guldagil.

Elle souligne que l’analyse de l’eau a révélé des anomalies générant des boues et que la société PCS n’a pas pris les mesures qui s’imposaient et elle reproche la partialité de l’expert judiciaire.

Elle expose que le mauvais entretien éventuel de la société Guldagil de juillet 2017 à la fin de son mandat le 16 février 2018 ne lui est pas imputable. Elle précise que le changement des chaudières n’a jamais été préconisé durant son exercice et que seules les carences postérieures sont la cause du remplacement des chaudières.

La SAS Guldagil fait valoir qu’elle n’est pas soumise à une présomption de responsabilité et que le syndicat des copropriétaires doit apporter la preuve de sa faute.

Elle indique que les dysfonctionnements de la production d’eau chaude sont apparus dès 2016, avec une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage en mai 2017 et elle souligne que le contrat qui a été signée avec elle pour un suivi technique de l’adoucisseur ne date que du 1er juillet 2017.

Elle fait valoir que la société PCS n’a jamais justifié d’un apport d’eau dans le circuit primaire avec un Th inférieur à 20° f.

Elle expose qu’elle est intervenue de manière ponctuelle pour la période de juillet 2017 au 30 juin 2018, qu’aucun nouveau contrat n’a été signé de juillet à décembre 2028 et qu’il ne peut lui être reprochée une absence de sel dans l’adoucisseur en novembre 2018. Elle ajoute que le deuxième contrat n’a été signé par le syndic que 31 janvier 2019, ce qui explique le manque de sel constaté le 21 janvier 2019.

Elle soutient avoir informé le syndic de l’obligation de recalibrage de la fréquence de ses visites sans que la société Nexity ne décide de l’a solliciter davantage.

Elle considère que les carences du syndic professionnelle expliquent à elles seules les problématiques techniques survenues sur l’installation.

Subsidiairement, elle fait valoir qu’aucune condamnation in solidum ne peut intervenir, elle souligne que M. [I] a pris le soin de distinguer les responsabilités de chacun et elle rappelle que sa responsabilité n’a été retenue par celui-ci que de manière résiduelle.

Réponse du tribunal :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Ô Jardins recherche la responsabilité d’une part du syndic, la société Nexity Lamy, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1992 du code civil et d’autre part de la société Guldagil en application des articles 1103 et 1231-1 du code civil.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 confère au syndic de copropriété notamment la charge d’administrer l’immeuble, de veiller à sa conservation et son entretien et en cas d’urgence de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux.

En cas de manquement du syndic à ses obligations, celui-ci engage sa responsabilité vis-à-vis du syndicat selon les règles applicables au contrat de mandat et sa responsabilité peut être recherchée en cas d’erreur, de négligence, d’excès de pouvoir ou de manquement à son devoir de conseil. En tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, le syndic est soumis aux dispositions des articles 1991 et suivants du code civil. Il est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il est en chargé et répond des dommages et intérêts qui peuvent résulter de son inexécution ou de sa mauvaise exécution. En application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. La responsabilité est appliquée plus strictement à celui dont le mandat est professionnel et rémunéré.

Sa responsabilité peut être recherchée pour les manquements commis sur la période de validité de ses mandats, les fautes commises hors mandat ne pouvant engager que sa responsabilité délictuelle à titre personnel, en cas de faute prouvée en lien avec les dommages invoqués par la copropriété.

A l’égard de la SAS Guldagil, l’article 1103 du code civil indique que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits »et selon l’article 1231-1 relatif à la responsabilité contractuelle « Le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

En l’espèce, Me [P] [V], huissier de justice, a constaté le 29 mars 2017 au sein de la copropriété Ô Jardins, des fuites importantes d’eau chaude au niveau de la colonne technique, un local de chaufferie inondée, avec une porte détériorée en raison de l’humidité, un adoucisseur non branché et la présence d’importants dépôts de calcaire.

Le 21 juin 2017, Cerec Sud mandatée par l’assureur dommage-ouvrage Allianz indique que l’installation commune d’eau chaude sanitaire de la copropriété Ô Jardins est composée de deux ballons solaires et d’un ballon en relève alimenté par une chaudière à gaz. L’échange entre les ballons et le réseau primaire s’effectue par deux échangeurs à plaques. Il précise que l’installation bénéficie d’un adoucisseur Permo qui ne bénéficie pas de sel et que la dureté de l’eau à 42 est trop élevée voire démesurée pour assurer un bon fonctionnement de l’installation de production et de distribution ECS. La dureté doit être inférieure à 18.

Le BET Michel Marino a rendu des rapports intitulés « Assistance technique » sur le dysfonctionnement de la production d’eau chaude solaire le 16 novembre 2017 et le 4 septembre 2018 mais comme l’indique d’ailleurs l’expert judiciaire, il s’agit d’avantage d’un audit de l’installation que d’une recherche de la cause des désordres. M. [I] indique que ce bureau d’études s’est arcbouté sur des supposées non-optimisations de l’installation alors que la cause des désordres et des préjudices résulte de l’absence d’utilisation de l’équipement d’adoucisseur et de son entretien. Selon l’expert judiciaire, il est fort dommage que les prises de position du BET aient détourné un temps les parties de la cause réelle technique des désordres et n’aient pas permis d’avancer sérieusement avant le début de l’expertise.

La société Nexity Lamy fait état d’une partialité de l’expert judiciaire mais ne sollicite pas la nullité du rapport ou la désignation d’un autre expert. Elle n’a pas non plus souhaité, tout comme la société Guldagil, appeler dans la cause la société PCS.

M. [I] a réalisé quatre accedits entre le 27 février 2019 et le 3 décembre 2020, il a respecté le principe du contradictoire et a répondu aux dires des parties. De nombreuses pièces ont été examinées par l’expert et plusieurs techniciens ont pu s’exprimer au cours de sa mission d’expertise. La société Nexity Lamy n’apporte pas la preuve de ses accusations et il sera précisé que le conseil du syndicat des copropriétaires n’a pas dirigé ses demandes exclusivement contre le syndic mais a également interroger l’expert sur la responsabilité de la société PCS. M. [I] indique en page 51 de son rapport « Il y a une répétition dans les dires de Maître [P] [K] dans l’affirmation de la responsabilité systématique de PCS dans les désordres qui posent problème sans qu’aucune origine des désordres de la part de PCS n’aient pu être mise en évidence à ce jour »

L’expert judiciaire a constaté de manière contradictoire la détérioration des chaudières, des corps des chaudières Aguaflows et des éléments du circuits, il explique que l’eau froide est réchauffée par un échangeur avec le circuit primaire solaire de préchauffage et que l’eau du circuit secondaire qui doit être traitée en TH bas sert aussi aux rajouts d’eau nécessaires au circuit primaire de chauffage traité également sur le PH et la passivation. Le tronçonnage de l’échangeur de la chaudière a confirmé l’obstruction de cette pièce par l’excès de calcaire.

L’embouage et le défaut de PH sur l’installation ne montrent pas nécessairement un mauvais entretien par la société de maintenance PCS et le mauvais entretien du système d’adoucissement est la cause principale du défaut de PH et du risque d’oxydation des composants du circuit primaire. De surcroit des désembouages ont été réalisés par la société PCS notamment en février 2018 au vu de l’extrait de compte du syndic qui a été produit.

Les éléments techniques développés par l’expert judiciaire permettent de considérer que la cause principale des dysfonctionnements des chaudières avec des fuites, des inondations du local technique, des interruptions de distribution de l’eau chaude sanitaire dans les logements des copropriétaires, résulte du défaut de fonctionnement de l’adoucisseur et par conséquent de l’excès de calcaire, avec une eau présentant un TH très largement supérieur à celui requis (soit parfois 42 f au lieu de 20 f°).

Comme l’expert judiciaire l’indique la société PCS n’était pas tenue d’assurer la maintenance de l’adoucisseur. En effet, le contrat signé le 11 mars 2015 avec la Sarl Plomberie Chauffage Sanitaires (PCS) qui a été produit et qui figure en annexe du rapport d’expertise (516.1) énumère les prestations à réaliser mais ne prévoit rien en ce qui concerne l’adoucisseur.

En tout état de cause, afin de veiller à la conservation et à l’entretien du système d’eau chaude sanitaire de la copropriété, il appartenait à société Nexity Lamy, syndic de la copropriété depuis fin 2014, de s’informer de la teneur et de l’étendue des obligations de la société PCS. Elle n’a d’ailleurs jamais contesté la nécessité d’un contrat de maintenance de l’adoucisseur lorsqu’elle a été alertée par la société PCS sur ce point et il serait dommageable pour le syndicat des copropriétaires que la société Nexity Lamy ait accepté la souscription d’un contrat de maintenance de l’adoucisseur engendrant des frais si, comme elle le prétend, la société PCS devait s’en charger.

En ce qui concerne la date d’information de la société Nexity Lamy quant à la nécessité d’un contrat d’entretien de l’adoucisseur, il sera indiqué dans une même lettre en date du 6 février 2015 la SARL PCS a demandé au syndic Nexity d’une part, de lui retourner pour acceptation, un exemplaire du contrat signé et a d’autre part, attiré son attention sur le fait qu’il est obligatoire de souscrire un contrat d’entretien pour l’adoucisseur d’eau de marque Permo situé en chaufferie, ci-dessous les coordonnées de l’entreprise Permo pour l’établissement du contrat.

La société Nexity a signé le 11 mars 2025, le contrat de maintenance adressé par la société PCS le 6 février 2015, ce qui implique qu’elle ait été destinataire du courrier précité qui l’informait de la nécessité de souscription d’un contrat de maintenance pour l’adoucisseur. Lors d’une intervention la société PCS rappelle le 26 mai 2016 que l’adoucisseur est sans entretien et indique avoir rempli le bac de 125 kg de sel, elle fait état d’un taux de TH de 25. Le 21 septembre 2016, cette même société indique au syndic Nexity avoir relevé sur le site un TH de l’eau de 35 °f alors que le fabriquant préconise un TH compris entre 12 et 15 °f. Elle ajoute que la garantie du matériel en local technique ne pourra pas s’appliquer pour non-respect de ce point et qu’elle laisse Nexity contracter la société Permo dont elle lui donne les coordonnées.

Ce n’est que le 30 novembre 2016 que la société Nexity adresse un courriel à la société Permo bwt après que l’entreprise PSC lui ait signalé un problème de TH avec un relevé à 40°f le 24 novembre 2016, elle va relancer ensuite la société Permo le 7 décembre 2016 mais n’a pas fait diligence pour rechercher et contacter une autre entreprise pour la maintenance urgente de l’adoucisseur. Elle a attendu le 15 décembre 2016 que la Sarl PCS lui indique la société H2O. Le syndic a été à nouveau alerté le 4 janvier 2017 puisque la Sarl PCS lui a rappelé que l’ensemble des fuites sur réseaux et raccords ont été dues au problème de l’adoucisseur non réglé et pour lequel il n’y a aucune maintenance, les pannes en fourniture d’eau chaude aussi. Le 10 février 2017, cette société a demandé à être informée du passage du technicien pour l’adoucisseur et a relevé 35 ° f. Une déclaration de sinistre a été déclarée à l’assureur dommages-ouvrage le 11 mai 2017 et le rapport rédigé par, Cerec Sud, le 21 juin 2017 dont le syndic a eu connaissance relève le manque de sel dans l’adoucisseur tout en alertant sur la dureté de l’eau à 42.

Un contrat de maintenance ne sera finalement signé par Nexity que le 29 juin 2017, avec la société Guldagil.

Ainsi alors que la SASU Nexity Lamy a été informée à de nombreuses reprises entre le 6 février 2015 et le 29 juin 2017 du problème d’absence de maintenance de l’adoucisseur, du TH trop élevé, des conséquences des relevés de TH situés en dehors des préconisations, qu’elle a elle-même constaté les pannes du système d’eau chaude sanitaire, qu’elle disposait des coordonnées d’entreprises de maintenance de l’adoucisseur qui lui avaient été fournies par la société PCS, elle a attendu deux ans et demi pour souscrire le contrat de maintenance, commettant ainsi une négligence certaine qui constitue une faute.

Le calcaire qui a pu se mettre en place en raison de l’absence d’adoucisseur efficace est cause principale des désordres affectant le système d’eau chaude sanitaire et il existe donc un lien direct et certain entre la faute commise par la SASU Nexity Lamy et les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence Ô Jardins.

Les pannes intervenues après la signature du contrat de maintenance de l’adoucisseur avec la société Guldagil ne permettent pas d’affirmer que l’adoucisseur n’est pas à l’origine des désordres puisque le calcaire a pu largement se déposer avant juillet 2017 avec des effets intervenus postérieurement.

La responsabilité contractuelle de la Sasu Nexity Lamy sera par conséquent retenue.

En ce qui concerne la SAS Guldagil a facturé son intervention de juillet 2017 au 30 juin 2018. Elle a ensuite poursuivi ses visites de juillet à octobre 2018 comme cela résulte des liasses d’intervention ou de contrat qui sont annexées au rapport d’expertise et la relation contractuelle s’est poursuivie même en l’absence de convention écrite sans que sa durée ne soit connue. Un contrat d’entretien a ensuite été signé le 31 janvier 2019 et elle a continué son intervention jusqu’en novembre 2020 au vu des pièces communiquées.

La société PCS a constaté lors d’une intervention le 26 novembre 2018 que la chaufferie était ouverte et qu’il n’y avait plus de sel dans l’adoucisseur et le 21 janvier 2019 cette même société indique qu’un début d’entartrage des échangeurs à plaques du au TH à 32 ° a été mis en évidence et qu’il n’y a pas de sel dans le bac de l’adoucisseur.

Toutefois ces défaillances ne peuvent être imputées à la société Guldagil dans la mesure où elle n’était pas liée par un contrat en novembre 2018 et avant le 31 janvier 2019. L’insuffisance des visites de cette société pour recharger en sel, contrairement à ce qu’indique l’expert judiciaire, n’est pas caractérisée.

L’examen des liasses permet également d’indiquer que les relevés mensuels du TH adouci effectués par la société Guldagil étaient conformes à la norme préconisée ( TH inférieur à 18)

Par conséquent, aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de la SAS Guldagil qui sera mise hors de cause.

2. Sur les préjudices :

Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Ô Jardins fait valoir que le responsable d’un dommage doit une réparation intégrale. Il précise que l’échangeur des deux chaudières a été remplacé, que ces travaux avaient été chiffrés par l’expert à la somme de 19 920 € TTC mais que la copropriété a diligenté en urgence la société PCS, en septembre 2021, pour procéder à ces travaux et que les prestations ont été facturées 20 688 € TTC.

Il ajoute à son préjudice matériel les interventions facturées par la société PCS, hors contrat de maintenance d’octobre 2017 à octobre 2021 pour un montant total de 12 422,72 € HT soit 14 907,32 € TTC.

Il précise que la société Froid Med qui a succédé à la société PCS pour la maintenance de la chaufferie a réalisé en janvier 2022 un audit et a évalué les travaux à réaliser à 12 443,69 € HT, soit 14 932,43 € TTC notamment pour le changement de la porte d’accès du local technique abimée par les inondations à répétition.

Il expose qu’en novembre 2023, une fuite est intervenue sur la clarinette de distribution d’eau dans un des logements et l’expert mandaté par l’assureur dommages-ouvrage a considéré que le désordre caractérisé par les dépôts de calcaire était la conséquence du défaut d’entretien des installations de production ECS.

Il considère que ce désordre est la conséquence directe du défaut d’entretien des installations de production de l’eau chaude sanitaire, qu’il s’agit d’un désordre évolutif et que le remplacement des clarinettes des logements affectés par le calcaire est évalué à 16 496,04 €.

Il évalue son indemnisation à la somme de 67 023,79 € TTC, somme à laquelle elle déduit la provision de 19 920 €.

Il précise que la copropriété a voté le 10 novembre 2023 la restructuration complète du système de production ECS pour un budget de 58 833,41 € TTC.

Il expose qu’en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 , il peut agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, elle fait valoir que les fautes de l’ancien syndic Nexity Lamy et de la société Guldagil ont contribué à la détérioration progressive des chaudières en raison des excès de calcaire et que l’absence de production d’eau chaude récurrente de 2016 à 2020 et notamment pendant le confinement et durant plusieurs jours pour les 54 logements de la copropriété a engendré une préjudice de jouissance de 54 000 €.

La SASU Nexity Lamy considère que seule une perte de chance est susceptible d’être indemnisée au motif que l’entretien de l’adoucisseur dès l’origine n’aurait pas empêché les désordres dès lors que l’eau apportée lors de l’installation n’avait pas été traitée. Elle souligne que malgré le contrat de maintenance de l’adoucisseur les désordres ont perduré de sorte que l’indemnisation ne peut être supérieure à 40% du préjudice.

Elle s’oppose à toute condamnation in solidum et conteste la part de responsabilité proposée par l’expert judiciaire. Elle rappelle que la société Guldagil est un professionnel alors qu’elle n’a pas de connaissance en matière d’eau et qu’elle n’est plus le syndic de la copropriété depuis le 16 février 2018.

Elle ajoute qu’elle ne saurait être tenue à une somme supérieure à 20% des préjudices éventuellement retenus, correspondant à 40% de la perte de chance, pourcentage qui doit être minoré de 50% pour tenir compte de la part de responsabilité éventuelle de Nexity.

Elle soutient que si l’entretien de l’adoucisseur avait été correctement réalisé à compter de juillet 2017, le remplacement des chaudières n’aurait pas été utile. Elle précise qu’elle ne peut être tenue des interventions postérieures à l’entretien de l’adoucisseur réalisé par la société Guldagil puisqu’elle a fait le nécessaire pour qu’un prestataire intervienne sur cet appareil. Elle ajoute que le remplacement de porte n’a pas fait l’objet d’une discussion contradictoire devant l’expert judiciaire et qu’en ce qui concerne les clarinettes, la demande se fonde uniquement sur un rapport non contradictoire d’un expert diligenté par une dommage-ouvrage partiale.

Elle n’expose qu’aucun des techniciens intervenus sur place n’a constaté en 2017 et 2018 de désordres sur les clarinettes et qu’il n’existe aucun lien de causalité avec sa prétendue faute. Elle considère que la demanderesse ne peut réclamer que la somme de 3984 € correspondant à 20% de 19 920 € TTC au titre du coût des réparations.

Pour le préjudice de jouissance, elle souligne que la demande est forfaitaire, qu’elle n’a pas été soumise à l’expert judiciaire et qu’il n’est pas justifié du nombre de jours durant lesquels la copropriété a été privée d’eau chaude sanitaire.

Elle s’oppose à la garantie de la société Guldagil incompatible avec l’absence de condamnation in solidum et elle fait valoir que celle-ci a commis des fautes.

Réponse du tribunal :

La société Nexity Lamy sera seule à assumer les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence Ô Jardins eu égard à l’absence de responsabilité de la société Guldagil.

Il sera précisé que la Sasu Nexity Lamy est intervenue en qualité de syndic de la copropriété demanderesse de fin 2014 au 16 février 2018, date à laquelle la société Goyard et Associés, a été désigné en ses lieux et place.

L’entartrage et les encrassements dus à la présence du calcaire non éliminé durant deux ans et demi, soit de février 2015 à juillet 2017 a endommagé les chaudières qui ont alors nécessité des réparations puis leur changement. Le lien entre les fautes commises par la société Nexity Lamy et les préjudices subis par la copropriété a été établi et il ne s’agit pas uniquement d’une perte de chance. La maintenance de l’adoucisseur depuis le début de la mise en place du système d’eau chaude sanitaire aurait évité les pannes survenues très peu de temps après l’installation des chaudières en 2014.

L’expert judiciaire a retenu pour le changement des chaudières, une somme de 19 920 € TTC. Cependant, les travaux ont été réalisés et le syndicat des copropriétaires qui a communiqué les factures et l’extrait de compte PCS, a effectivement réglé à ce titre la somme de 20 688€ TTC, cette somme sera alors mise à la charge de la SASU Nexity Lamy.

Seront également prises en compte les interventions facturées par la société PCS hors contrat de maintenance du 10 octobre 2017 à octobre 2021 en lien direct avec l’entartrage du système malgré la maintenance de l’adoucisseur à partir de juillet 2017, soit la somme de 14 907, 32€ TTC.

Aucun lien direct et certain n’est toutefois établi entre les réparations proposées par la société Froid-Med qui a remplacé la société PCS et le problème lié au calcaire accumulé avant juillet 2017. Le changement des clarinettes de la copropriété et de la porte du local technique n’ont pas été débattus lors de l’expertise judiciaire, le premier changement d’une clarinette est intervenu en novembre 2023 soit presque dix ans après son installation et la jurisprudence relative au désordre évolutif n’est pas applicable en l’espèce, la responsabilité de la société Nexity Lamy n’étant pas retenue au titre de la garantie décennale.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Ô Jardins sera alors débouté de ses demandes relatives aux travaux à prévoir d’un montant de 14 932, 43 € TTC, au changement de la porte et des clarinettes à hauteur de 16 496,04 € TTC.

La SASU Nexity Lamy est donc condamnée à payer au titre des préjudices matériels au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Ô Jardins représenté par son syndic en exercice l’agence Guy Hoquet Mc Immobilier, la somme totale de 35 595,32 € TTC, somme à laquelle il convient de déduire la provision de 19 920 € accordée par la juge de la mise en état par ordonnance d’incident du 23 janvier 2023, soit 15 675,32 € TTC.

Pour le préjudice de jouissance, il est indéniable que les copropriétaires qui ont pensé acquérir un logement dans une résidence éco responsable et naturellement économique comme l’indiquait le promoteur, avec notamment un système solaire thermodynamique, ont subi des coupures généralisées d’eau chaude sanitaire à de nombreuses reprises entre 2017 et 2018 puis jusqu’en 2021 et y compris durant la période de confinement alors que les familles se trouvaient dans leur appartement toute la journée avec des besoins en eau chaude sanitaire même si les réparations sont intervenues dans des délais raisonnables.

Aussi, le syndicat des copropriétaires de la résidence Ô Jardins, est en droit, en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 d’obtenir une indemnisation au titre du préjudice collectif de jouissance. Le préjudice a été subi par 54 logements et une somme de 5400 € sera accordée à ce titre.

Les sommes de 15 675,32 € TTC et de 5400 € porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision et la capitalisation des intérêts sera ordonnée par année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil.

3. Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SASU Nexity Lamy partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Ô Jardins les frais irrépétibles exposés, aussi, la SASU Nexity Lamy sera condamnée à lui payer la somme de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne justifie pas de faire application de ce même article en faveur de la SAS Guldagil.

Il sera rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement. En l’espèce, la nature de l’affaire et surtout de l’ancienneté du litige ne justifie pas d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

MET hors de cause la SAS Guldagil et REJETTE toutes les demandes dirigées à son encontre ;

CONDAMNE la SASU Nexity Lamy à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Ô Jardins, représenté par son syndic en exercice l’agence Guy Hoquet Mc Immobilier, la somme totale de 15 675,32 € TTC en réparation des préjudices matériels et la somme de 5400 € en réparation du préjudice de jouissance collectif ;

DIT que ces deux sommes de 15 675,32 € et 5400 €, porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière ;

CONDAMNE la SASU Nexity Lamy aux entiers de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la SASU Nexity Lamy à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Ô Jardins, représenté par son syndic en exercice l’agence Guy Hoquet Mc Immobilier, la somme de 8000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS Guldagil de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

DIT n’y avoir lieu écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le VINGT-CINQ SEPTEMBRE MILLE VINGT-CINQ.

La greffière, La présidente,