TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

JUGEMENT DU :

10 Février 2026

ROLE : N° RG 23/01688 – N° Portalis DBW2-W-B7H-LZA5

AFFAIRE :

S.C.I. [W]

C/

[T] [M]

GROSSE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Nicole GASIOR

M^e Pierre ROBERT

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Nicole GASIOR

M^e Pierre ROBERT

N°

2026

CH. CONSTRUCTION

DEMANDERESSE

S.C.I. [W],

SCI immatriculée au RCS d’Aix en Provence, dont le siège social est sis [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son gérant exercice domicilié en sa qualité audit siège

représentée et plaidant par M^e Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [M]

né le 22 Mars 1967 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Madame [J] [E] épouse [M]

née le 02 Février 1981 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représentés et plaidant par M^e Pierre ROBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

en présence aux débats de Monsieur [A] [S] auditeur de justice et Madame [G] [R] greffier stagiaire

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Décembre 2025, après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Février 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 27 janvier 2023, la société civile immobilière [W] a acquis auprès de Monsieur [T] [M] et de Madame [J] [E] épouse [M] dans un ensemble immobilier situé [Adresse 5], un appartement situé au rez-de-chaussée situé dans le bâtiment E constituant le lot n° 85 de la copropriété a prix de 219.000 euros.

Découvrant postérieurement à la vente d’importantes remontées d’humidité et des défaillances dans l’installation électrique dès la prise de possession des lieux, la SCI [W] par l’intermédiaire de son gérant a fait procéder à un diagnostic humidité le 31 janvier 2023 et a fait constater par commissaire de justice lesdits désordres le 1er février 2023.

Par acte du 25 avril 2023, la SCI [W] a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE les consorts [M] aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 août 2024, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, la SCI [W] demande à la juridiction de :

— constater l’existence de vices cachés dans l’appartement situé à [Adresse 4],

— constater la mauvaise foi de Monsieur et Madame [M], en ce qu’ils avaient parfaitement connaissance des désordres et des vices,

— constater l’exclusion de la clause exonératoire des vices cachés contenue dans l’acte passé aux minutes de Maître [X] en date du 27 janvier 2023 ;

— dire et juger bien fondée l’action estimatoire en réduction du prix intentée par la SCI [W];

A titre principal

— ordonner une réduction du prix de vente d’un montant de 113 500,00 €

— constater que les époux [M] sont à l’origine d’un préjudice financier et immatériel subi par la société [W] à hauteur de 37.600 €.

— condamner Monsieur et Madame [M] à la SCI [W] la somme de 37.600 € à titre de dommages et intérêts.

A titre subsidiaire

— donner acte à la Société [W] de ce qu’elle ne s’oppose pas à la mise en place d’une expertise judiciaire si la Juridiction de Céans s’estimait insuffisamment éclairée et en tant que de besoin, ordonner la désignation d’un expert judiciaire tel qu’il plaira à la présente juridiction avec pour mission de constater les vices cachés et en chiffrer les conséquences

En tout état de cause

— condamner les époux [M] à verser à la société [W] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner les époux [M] en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile aux entiers dépens, en ceux compris les éventuels frais de recouvrement par l’huissier ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir compatible et nécessaire avec la nature de l’affaire, sur le fondement de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

Elle soutient que les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies en l’espèce, le vendeur ayant une parfaite connaissance du vice avant la vente et ne pouvant se prévaloir de la clause exonératoire. Elle demande en conséquence une indemnisation correspondant à une diminution du prix de vente égale au montant des travaux nécessaires pour réaliser l’isolation du bien, outre des dommages et intérêts du fait du préjudice financier subi.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 octobre 2024, les consorts [M] demandent à la juridiction de :

— débouter la société civile [W] de l’intégralité de ses demandes, moyens fins et conclusions,

A TITRE PRINCIPAL :

— juger que la clause d’éviction est applicable au litige,

— débouter la société civile [W] de sa demande de réduction du prix de vente à hauteur de 113.500 €.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— qualifier les défauts allégués par la société [W] de défauts d’agrément,

— débouter la société civile [W] de sa demande de réduction du prix de vente à hauteur de 113.500 €.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— réduire le prix de vente en tenant compte uniquement du coût de remise en état des traces de moisissures, d’alimentation d’un compteur électrique et du raccordement d’eau de chauffage,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— débouter la société civile [W] de sa demande tendant à voir condamner les consorts [M] au paiement de la somme de 37.600 € à titre de dommages et intérêts,

A TITRE RECONVENTIONNEL :

— condamner la SCI [W] au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil.

— condamner solidairement la requise au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font notamment valoir que la clause exonératoire des vices cachés doit recevoir application, n’ayant pas dissimulé l’existence de taches d’humidité mentionnées dans l’acte notarié et ayant annexé un procès-verbal de diagnostic. Ils soutiennent que l’alimentation électrique du portail de la copropriété via le compteur de l’appartement apparaissait expressément dans l’acte de vente et que la présence de tuyaux d’alimentation dans le faux plafond desservant le propriétaire du dessus ne peut caractériser un vice caché. Ils ajoutent que la société civile immobilière est un professionnel. Ils soulèvent le caractère abusif de cette procédure.

Il est renvoyé aux assignation et conclusions des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 23 janvier 2025, la procédure a été clôturée avec effet différé au 18 novembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 2 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler que les « dire et juger » et les « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions du code de procédure civile et que la juridiction n’a pas à statuer sur celles-ci.

Sur l’existence de vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1643 du même code précise que le vendeur « est tenu des vices cachés quand bien même ils ne les auraient pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

En application de l’article 1315 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

En application de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés exige la démonstration de la réunion de trois conditions cumulatives tenant à l’existence d’un vice caché, de l’antériorité du vice et de l’impropriété à destination de la chose affectée d’un vice.

En l’espèce, il est communiqué aux débats, l’acte authentique de vente du bien litigieux signé le 27 janvier 2023 entre les parties. Dans le paragraphe relatif à l’état du bien, il est stipulé “L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.”

il est également mentionné dans l’acte de vente en page 16 que « le vendeur déclare en outre n’avoir jamais été informé de désagréments pouvant à ce jour subsister consécutifs :

* à une remontée d’humidité outre quelques traces d’humidité sur certains murs

* à des fuites quelconques

* à des fissures non révéées

* au système de chauffage

* à l’installation individuelle d’électricité ».

Les consorts [M], vendeurs dont il est constant qu’ils n’ont pas la qualité de professionnel de l’immobilier, se prévalent de cette clause exonératoire pour solliciter le débouté de la SCI [W] dans leurs demandes.

La SCI [W] à l’inverse soutient que cette clause ne peut recevoir application et doit être écartée dès lors que le bien est affecté de plusieurs vices cachés qui affectent sa destination et que ces vices étaient connus de leurs vendeurs.

Pour rapporter cette preuve, ils produisent aux débats un diagnostic humidité établi de façon non contradictoire quelques jours après la signature de l’acte notarié, soit le 31 janvier 2023 par un expert humidité AQB FRANCE duquel il ressort « un phénomène de remontées capillaires dans l’ensemble des parois (murs périphériques, murs de refend, cloisons et sols) » de l’immeuble. Il est constaté une présence d’humidité mesurée de 60 à 90 alors que les mesures habituellement constatées sur murs secs et sains se situent entre 005 et 015 digits. Il est relevé que cette humidité provient du sous-sol au regard de la présence de nitrates qui engendre des dégradations sur les murs de façades, refends et cloisons. Des clichés photographiques joints démontrent la présence de moisissures sur les murs.

Ce rapport non contradictoire est étayé par :

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 1er février 2023 par Maître [Y] [L] duquel il ressort que « les trois pièces du logement (séjour, cuisine et deux chambres) sont envahies par l’humidité et une odeur pestilentielle se dégage dès l’entrée du logement ; je note la présence de tâches noirâtres ainsi que des infiltrations d’eau sous les lattes du parquet flottant posé au sol ; je constate des décollements diffus au niveau des plinthes du parquet flottant et du carrelage côté cuisine ; j’observe de grosses traces d’humidité et de moisissures au niveau des baies vitrées des deux chambres et que les parois murales d’une des chambres sont recouvertes de plaques en liège collées sur des parois très humides ; je constate également la présence au niveau du compteur électrique du logement l’existence d’un câble alimentant les barrières de sorties et entrées de la copropriété et de tuyaux en cuivre d’alimentation en eau de la chaudière du voisin du premier étage dans le faux plafond du logement qui passent au-dessus du compteur électrique ».

— une attestation établie par Monsieur [N] [I], voisin de la SCI [W] de laquelle il résulte notamment que le « bien connaît des problèmes d’humidité ; l’ancienne locataire avait connaissance du problème ».

Les consorts [M] ne contestent pas l’existence de traces d’humidité dans le logement mais ils font valoir que celles-ci étaient indiquées dans l’acte de vente, et qu’elles n’ont aucune conséquence sur l’utilisation du bien qui a été occupé jusqu’à décembre 2022 par une locataire. Ils se prévalent à cet égard d’une attestation de Madame [C], locataire de décembre 2018 au 18 décembre 2022 de laquelle il ressort qu’elle a « constaté au départ des petits soucis d’humidité sans gravité » et qu’ « en vivant dans l’appartement j’ai pu régler sans gravité ces problèmes aisément ».

Cependant, par les éléments susvisés, il est démontré que le bien acquis par la SCI [W] ne présente pas uniquement quelques traces d’humidité comme cela était mentionné dans l’acte de vente notarié mais qu’il est impacté par un phénomène de remontées capillaires généralisés sur l’ensemble des murs de l’appartement avec un taux d’humidité bien excessif à celui habituellement présent dans une habitation saine, ce qui engendre des dégradations sur les murs de façades, refends et cloisons.

Au regard du caractère généralisé de ce phénomène et des déclarations de Monsieur [I] et de l’ancienne locataire, il est clairement établi que cette humidité dans le logement est une problématique ancienne, connue des propriétaires et antérieure à la vente et qu’elle n’a cependant pas été portée à la connaissance des vendeurs dans toute son ampleur et sa gravité. En effet, la simple mention de « présence de traces d’humidité sur certains murs », qui elles pouvaient être visibles, ne peut être considérée comme étant une information pleine et entière de la réalité de la situation du bien, alors même qu’il est parallèlement affirmé par les vendeurs « n’avoir jamais été informé de désagréments pouvant à ce jour subsister consécutifs à une remontée d’humidité », ce qui est contredit par les éléments susvisés et notamment par l’attestation produite. En effet, alors que l’appartement a été inoccupé du 18 décembre 2022, date où la locataire a quitté les lieux, au 27 janvier 2023, date de la signature, soit sur une seule période de cinq semaines, l’appartement non aéré a présenté en ce faible laps de temps une odeur pestilentielle et des traces de moisissures sur l’ensemble des murs constatées par commissaire de justice, qui reflètent ce phénomène de remontées d’humidité par capillarité généralisé.

Or, l’existence de tels désordres d’humidité des murs, par remontée d’eau par capillarité constituent un vice caché, qui était antérieur à la vente.

Ainsi, la clause d’exclusion de garantie des vices cachés doit être écartée au regard de la connaissance du vice par les vendeurs.

Au surplus, cette remontée d’humidité généralisée, de par son importance et les problèmes sanitaires qui peuvent découler d’une humidité ambiante dans les pièces à vivre, ainsi qu’au regard du contact possible de cette remontée d’eau par le sol au niveau du parquet avec l’électricité, la présence d’un fil électrique permettant d’alimenter la barrière de la copropriété se trouvant sous les lattes du parquet, constitue un vice caché suffisamment grave pour diminuer l’usage du bien acquis.

Cet état de fait ne peut être contredit par le fait qu’une locataire avait occupé les lieux, alors même que cette occupation ne réduit pas la gravité de l’atteinte, un bien insalubre pouvant être occupé sans que cela ne démontre une quelconque conformité.

S’agissant de la présence de ce fil électrique sous les lattes de parquet et qui servirait également à alimenter l’ouverture du portail de la copropriété, il est acquis aux débats et établi par l’acte notarié que l’existence de ce raccord électrique servant à l’ouverture de la barrière était connu de tous et il ne peut être considéré que sa présence constitue un vice caché.

Enfin, s’agissant du passage de tuyaux dans le faux plafond du bien au-dessus de l’installation électrique, leur simple présence sans autre démonstration par les pièces versées de vices pouvant en découler, ni du refus express des consorts [M] de faire établir une servitude exclut toute caractérisation d’un vice caché.

En conséquence, la SCI [W] démontre que le bien acquis auprès des consorts [M] présente un seul vice caché afférant à l’humidité généralisée du logement diminuant l’usage du bien et justifiant qu’il obtienne une réduction du prix.

Sur la réduction du prix et les dommages et intérêts

L’article 1644 du code civil dispose que « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».

L’article 1645 dispose que « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Cette action estimatoire ayant pour but de replacer l’acquéreur dans la situation où il se trouvait si la chose vendue n’avait pas été atteinte par le vice caché, le montant de la réduction doit être évalué au regard des travaux nécessaires à la réparation de ce vice et à la remise en état de la chose. La connaissance du vice par les vendeurs ouvre droit à l’acquéreur à réclamer des dommages et intérêts dont il lui appartient de démontrer l’existence, le bien fondé et le lien de causalité avec le vice caché.

En l’espèce, la SCI [W] sollicite l’octroi d’une somme de 113.500 euros au titre des travaux nécessaires à la reprise incluant les travaux relatifs à la neutralisation des flux d’eaux souterraines, les travaux de réfection, le coût du constat d’huissier, de la facture d’électricité et du diagnostic énergétique.

L’avis technique non contradictoire de la société AQF FRANCE préconise pour faire cesser les remontées d’eau par capillarité l’installation d’un procédé d’assèchement sur mesure afin de couvrir la surface du niveau rez-de- chaussée pour stopper la montée d’humidité drainant les sels à l’origine des dégradations, puis le décroutage des enduits et la mise en place d’un nouvel enduit. La pose d’une VMC est également préconisée.

Cependant, l’examen des trois devis produits par la SCI [W] émanant de la société TRAVAUXRENO, GRF.VELLA et ELEC 2 laissent apparaître que la majorité des travaux chiffrés sont sans lien avec le vice caché, que ce soit les réfections de la cuisine, de la salle de bain, des toilettes, de la plomberie, d’aménagement, ou encore de cloisons. Au surplus, il n’est pas démontré par les pièces versées que le traitement de cette remontée d’humidité nécessite de réaliser une nouvelle dalle et de rehausser le sol, ce qui nécessiterait par la même un réhaussement des baies vitrées.

Dès lors, la SCI [W] est seule fondée à réclamer une somme de 11700 euros correspondant à la somme réclamée au titre de la neutralisation des flux d’eau souterraine. S’agissant de la pose de VMC et de la reprise des enduits, qui sont des travaux nécessaires pour faire cesser le vice caché et qui doivent être chiffrés par la juridiction en l’état des éléments soumis aux débats, la juridiction les évalue à la somme de 10.000 euros.

En conséquence, les consorts [M] seront condamnés in solidum à payer à la SCI [W] une somme de 21.700 euros au titre de la réduction du prix.

Le surplus des demandes au titre des travaux de réfection sera rejeté. Il en est de même de la demande au titre du constat d’huissier, qui sera arbitrée dans les dépens. Il convient également de débouter la SCI [W] de ses demandes en paiement de la facture d’électricité sans lien avec le vice caché retenu et du diagnostic énergétique, sans lien de causalité direct et immédiat.

S’agissant des dommages et intérêts, la SCI [W] réclame une somme de 19.560 euros au titre des frais de notaire qui auraient été réduits du fait de la diminution du prix de vente, de 10.000 euros au titre de la constitution d’une servitude, de 2.200 euros au titre des frais bancaires et de 5.883 euros au titre de la perte de loyer.

Cependant, force est de constater que ces demandes sont infondées.

Il est établi et constant que les locaux devaient faire l’objet de travaux d’envergure pour être scindés en deux logements avant d’être mis à la location et il n’est pas rapporté la preuve que ce sont les remontées d’humidité qui ont empêché la mise en location des biens, l’ampleur des travaux envisagés retardant celle-ci de fait. Ainsi, le lien de causalité entre la perte de loyers et le vice caché n’est pas établi.

S’agissant de la servitude, cette demande est sans lien avec le vice retenu par la juridiction et ne peut être retenue.

De la même façon, la somme octroyée de 21.700 euros au titre des travaux de remise en état ne réduit pas le prix de vente telle que cela était soutenu de sorte que rien ne justifie le remboursement des frais de notaire et des frais bancaires.

En conséquence, il convient de débouter la SCI [W] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle des consorts [M]

L’existence d’un vice caché ayant été établie et ayant donné lieu à indemnisation, il convient de considérer que l’action initiée par la SCI [W] n’était pas abusive et les consorts [M] seront déboutés de ce fait de leur demande de dommages et intérêts de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 699 du Code de procédure civile, «la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner in solidum les consorts [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier de Maitre [Y] [L]

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour des raisons d’équité, les consorts [M] seront condamnés à payer in solidum à la SCI [W] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande des consorts [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DIT que le bien acquis par la SCI [W] auprès des consorts [M] est atteint d’un seul vice caché inhérent aux remontées d’eau par capillarité,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [M] et Madame [J] [E] épouse [M] à payer à la SCI [W] une somme de 21.700 euros au titre de la réduction du prix consécutive au vice caché inhérent aux remontées d’eau par capillarité du bien acquis,

DEBOUTE la SCI [W] du surplus de ses demandes financières et de sa demande en dommages et intérêts,

DEBOUTE Monsieur [T] [M] et Madame [J] [E] épouse [M] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [M] et Madame [J] [E] épouse [M] à payer à la SCI [W] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [T] [M] et Madame [J] [E] épouse [M] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [M] et Madame [J] [E] épouse [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice établi par Maitre [Y] [L] ;

REJETTE toute autre demande des parties;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me ACQUAVIVA, vice-présidente, et M^me CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT