Min N° 25/00728

N° RG 25/01530 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5BG

M. [T] [N]

Mme [B] [D]

C/

M. [F] [M]

Mme [O] [I] épouse [G] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 août 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [B] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par M^e Luc RIVRY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [M]

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparant

Madame [O] [I] épouse [M]

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 07 mai 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Luc RIVRY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [F] [G] [A] et Madame [O] [K] [L] épouse [G] [A]

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique notarié an date du 1er février 2019, Monsieur [F] [G] [A], et Madame [O] [I] épouse [G] [A] (ci-après dénommés les époux [G] [A]) ont vendu à Madame [B] [D] et Monsieur [T] [N] (ci-après dénommés les consorts [P]) une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 8] au prix de 230.000 euros.

Des travaux de ravalement et de toiture ont eu lieu au cours de la vente du bien immobilier à la charge des vendeurs.

Le 22 mai 2019, les consorts [P] ont informé les époux [M] par lettre recommandée avec avis de réception de leurs constatations sur des désordres apparus concernant les réfections effectuées.

Un rapport d’expertise amiable a été réalisé et déposé le 24 décembre 2020 à la demande des consorts [P].

Par ordonnance en date du 13 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de MEAUX, saisi par les consorts [P] aux fins de clarifier la situation concernant les travaux effectués avant la vente, a désigné Monsieur [R] [S] en qualité d’expert judiciaire, lequel a établi son rapport le 19 mars 2024 au contradictoire des époux [G] [A].

Par acte en date du 11 mars 2025, les consorts [P] ont fait assigner les époux [G] [A] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de les condamner solidairement au paiement de la somme de 9.526 euros TTC avec indexation sur l’indice BT01 au titre des travaux de réfection du bien, ainsi qu’à la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux entiers dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire qui seront recouvrés par la SCP RIVRY LESEUR HUBER, société d’avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 mai 2025.

A l’audience, les consorts [P], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation, qui dépose un dossier de plaidoirie.

Au visa de l’article 1792 du code civil, ils soulignent que le constructeur est responsable des dommages qui compromettent l’ouvrage, le rendant impropre à sa destination. Ils indiquent avoir acquis le bien alors même que des travaux étaient en cours au niveau de la façade et de la toiture. Ils soulignent avoir observé après la vente des infiltrations au niveau du toit. Ils précisent avoir informé les époux [M] de ces difficultés mais ne pas avoir eu de retour des vendeurs. Ils affirment avoir diligenté une première expertise amiable à laquelle les vendeurs ne se sont pas présentés. Ils soulignent que l’expertise judiciaire, confiée à [R] [S] en qualité d’expert judiciaire désigné, a conclu à l’existence de désordres, chiffrant les travaux nécessaires à la reprise de l’ouvrage à la somme de 9.526 euros.

A titre subsidiaire, ils ajoutent que les époux [G] [A] sont responsables des fautes commises par l’entreprise diligentée pour la réalisation desdits travaux sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil. Les consorts [P] s’opposent par principe à l’octroi de délais de paiement au profit des défendeurs.

En défense, les époux [G] [A] comparaissent à l’audience et soutiennent ne pas avoir été convoqués à l’expertise amiable.

Ils indiquent avoir été régulièrement en contact avec les acquéreurs concernant lesdits travaux. Ils affirment que les entreprises intervenues ont eu du mal à s’exécuter en raison des demandes de Madame [B] [D]. Ils soulignent que le devis annexé mentionne des gouttières absentes au moment de la vente. Ils ajoutent avoir proposé de mandater une entreprise pour intervenir sur la reprise des travaux, mais ne pas avoir eu de retour des acquéreurs à ce propos.

Ils sollicitent en cas de condamnation l’octroi de délais de paiement de droit commun avec versement de mensualités de 400 euros par mois sur les délais maximum.

Ils disent percevoir des salaires mensuels de 1.600 et 2.200 euros et ont deux enfants à charge, avec des frais de location pour leur logement et le remboursement d’une dette à hauteur de 550 euros par mois sans en justifier.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2025, prorogé au 20 août 2025 pour surcharge de travail.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [P] :

Sur la faute :

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées engagent leurs signataires.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’expert judiciaire a constaté des traces d’infiltration visible sur le poteau dans une pièce au premier étage ainsi qu’une auréole sur le plancher. Il indique que les solins en ciment entre les deux toitures ainsi que les chiens assis sont fissurés par le retrait de l’eau. Il souligne de la nécessité de reprise des solins de la toiture de droite, des joues et des solins de la lucarne de la toiture de droite.

En outre, le rapport conclut en l’existence de « malfaçons réalisées par la société diligentée par les vendeurs » et exclut l’existence d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages.

En l’espèce, il ressort de la clause prévue dans l’acte authentique de vente, en pages 13 et 14 reproduite ci-dessous, que les parties se sont accordées au jour de la vente dans l’hypothèse d’une problématique résultant des travaux de ravalement et de toiture comme suit :

« Travaux de construction

— Bien que la construction de l’immeuble vendu soit achevée depuis plus de dix ans, divers travaux soumis à garantie décennale ont été effectués depuis moins de dix ans, savoir :

— Le ravalement de façade ainsi que la rénovation de la toiture, autorisés suivant arrêté accordant une déclaration préalable de non-opposition avec prescriptions à une déclaration préalable délivré le 7 décembre 2018 par la commune d'[Localité 7] sous le numéro DP 077.013.18.00004.

Les travaux ont été réalisés par la société EPC ayant son siège à [Adresse 9], Portugal. La facture est demeurée ci-annexée.

Assurance dommages-ouvrages :

Le vendeur déclare que, contrairement aux dispositions de l’article L.111-30 du Code de la construction et de l’habitation, il n’a pas souscrit d’assurance contre les dommages pouvant survenir à l’immeuble du fait de ces travaux.

Cette assurance garantit pendant un délai de dix ans à compter de achèvement des travaux, et ce, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1 du Code civil (désordres sur le gros œuvre).

En raison de la non-souscription de cette assurance, l’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance qu’il ne pourra donc bénéficier des garanties de ladite assurance dommages-ouvrages et vouloir en faire son affaire personnelle, parfaitement averti qu’en cas de dommages à l’extension il devra agir contre le vendeur, ou contre l’entreprise ayant réalisé les travaux ou son assureur, et faire les frais du procès.

De son côté, le vendeur reconnait avoir également été informé par le notaire qu’en l’absence de souscription d’une assurance dommages-ouvrages, l’acquéreur pourra se retourner contre lui en sa qualité de maître d’ouvrage.

L’acquéreur déclare avoir été informé par le notaire des risques liés à cette situation et réitère néanmoins sa volonté d’acquérir le bien. Il décharge le notaire de toute responsabilité à cet égard, déclarant vouloir faire son affaire personnelle des désordres matériels, juridiques et financiers pouvant résulter de cette situation. »

Il résulte du rapport de l’expert judiciaire que les travaux de reprise en toiture du bien acquis par les consorts [P] n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art, les infiltrations constatées sur l’immeuble rendent celui-ci impropre à sa destination.

Par conséquent, il est donc établi que des travaux de remise en état apparaissent nécessaires.

Il résulte des pièces versées aux débats que les époux [G] [A] se sont engagés, en l’absence d’assurance dommage-ouvrage souscrite pour l’exécution des travaux de toiture et de ravalement, à répondre personnellement des éventuelles problématiques liées à leur exécution.

Dès lors, les époux [G] [A] sont donc responsables de la remise en état du bien immobilier et des sommes relatives aux travaux nécessaires.

Sur le préjudice :

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité.

En l’espèce, l’expert indique que les désordres observés sur le bien immobilier acquis par les consorts [P] seront réparés par des travaux de reprise à réaliser au niveau de la toiture. Il confirme que le devis effectué par la société GS toiture correspond aux travaux nécessaires pour un montant de 9.526 euros.

Néanmoins, l’expert judiciaire désigné précise que l’installation d’une gouttière ainsi que la descente en zinc en façade sera à la charge des acquéreurs en raison de son absence lors de la vente. Dès lors, il convient donc de soustraire la somme de 1.870 euros correspondante au chiffrage de la fourniture et pose de ces gouttières.

Conformément à l’article 1310 du code civil, Monsieur [F] [M], et Madame [O] [I] épouse [G] [A] seront tenus solidairement au paiement.

En conséquence, Monsieur [F] [M], et Madame [O] [I] épouse [M] seront solidairement condamnés à payer à Madame [B] [D] et Monsieur [T] [N] la somme de 7.656 euros, au titre des travaux remise en état du bien immobilier, sis [Adresse 3] à [Localité 8], conformément au devis produit qui sera actualisé selon l’indice BT01.

Sur la demande de délais de paiement de droit commun formulée par les époux [M]

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des débats que les travaux de réfection ont déjà été effectués par les demandeurs.

Dès lors, l’urgence de procéder à la réfection n’est plus à l’ordre du jour à la date du présent jugement.

Les défendeurs proposent de s’acquitter des sommes dues par des versements de 400 euros par mois.

Les demandeurs sont opposés sur le principe à l’octroi de délais de paiement.

Le tribunal constate que la situation financière des époux [M] ne leur permet pas de s’acquitter de la somme de 7.656 euros en une seule fois, ces derniers ayant deux enfants et des charges importantes. Néanmoins ces derniers démontrent leur volonté d’apurer la dette en proposant de régler les sommes dues et les mensualités proposées permettent de régler la dette dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [F] [M], et Madame [O] [K] [L] épouse [G] [A] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette en 19 mensualités d’un montant de 400 euros et la 20ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 ».

L’article 695 du code de procédure civile dispose que : « Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent :

1° Les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions ou l’administration des impôts à l’exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l’appui des prétentions des parties ;

2° Les frais de traduction des actes lorsque celle-ci est rendue nécessaire par la loi ou par un engagement international ;

3° Les indemnités des témoins ;

4° La rémunération des techniciens ;

5° Les débours tarifés ;

6° Les émoluments des officiers publics ou ministériels ».

L’article 699 du code de procédure civile dispose que : « les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ».

En application des articles 695 et 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [M], et Madame [O] [K] [L] épouse [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, incluant le remboursement des frais d’expertise judiciaire supportés par les demandeurs.

En effet, le juge a ordonné une expertise judiciaire, la responsabilité des défendeurs étant engagés ils devront supporter les frais d’expertise judiciaire.

Néanmoins, s’agissant d’une procédure orale du fait des demandes inférieures à 10.000 euros sollicités, il n’y a pas lieu d’octroyer la distraction du remboursement au profit de la SCP RIVRY LESEUR HUBERT, société d’avocats, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires que Madame [B] [D] et Monsieur [T] [N] ont dû accomplir, Monsieur [F] [M], et Madame [O] [I] épouse [G] [A] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en sa section 4, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [M] et Madame [O] [K] [L] épouse [G] [A] à payer Madame [B] [D] et Monsieur [T] [N] la somme de 7.656 euros, au titre des travaux remise en état du bien immobilier, sis [Adresse 3] à [Localité 8], conformément au devis produit qui sera actualisée selon l’indice BT01 ;

AUTORISONS Monsieur [F] [G] [A] et Madame [O] [I] épouse [G] [A] à s’acquitter de la dette en 19 mensualités de 400 euros minimum chacune et une 20ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que le créancier conserve la possibilité de solliciter l’entièreté de la dette qui reprendra son plein effet si la locataire ne respecte pas les délais de paiement octroyés.

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [G] [A] et Madame [O] [I] épouse [G] [A] aux dépens, incluant les frais d’expertise ;

DEBOUTE la demande de distraction au profit de la SCP RIVRY LESEUR HUBERT, société d’avocats, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, s’agissant d’une procédure orale ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [G] [A] et Madame [O] [K] [L] épouse [G] [A] à verser à Madame [B] [D] et Monsieur [T] [N] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge