— N° RG 24/01024 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDYAP

Date : 19 Mars 2025

Affaire : N° RG 24/01024 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDYAP

N° de minute : 25/00136

Formule Exécutoire délivrée

le : 24-03-2025

à : M^e Raphaël GOMES + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 24-03-2025

à : M^e Caroline LEVY TERDJMAN + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DIX NEUF MARS DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Laurence MATHIEU-VANDEWOORDE, Greffière lors des débats et de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.A.S. POINT P

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Caroline LEVY TERDJMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

SCI SAINT MARD

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Raphaël GOMES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Sonia MAKOUF, avocat au barreau du VAL DE MARNE

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 19 Février 2025 ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, la S.A.S POINT P a fait délivrer une assignation à comparaître à la S.C.I SAINT MARD – MOULIN A VENT devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant en référé, aux fins, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 606, 1720, 1755 du code civil et L131-1 du code des procédures civiles d’exécution de :

— Recevoir la société POINT P en l’ensemble de ses demandes,

— Les déclarer bien fondées,

— Y faisant droit,

— Enjoindre à la SCI SAINT MARD – MOULIN A VENT de réaliser les travaux nécessaires à la cessation du trouble de jouissance et notamment :

o les travaux de reprise sur la voirie, selon le devis établi par la société COLAS le 22 mars 2024 (pièce n°37) ;

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o les travaux de remplacement des 10 fenêtres défectueuses, selon le devis établi par la société PARET le 28 mai 2024, ainsi que la reprise de la peinture extérieure ;

o les travaux de mise en conformité du désenfumage des locaux loués à la société POINT P, conformément aux préconisations de l’expert judiciaire dans son rapport (page 55) et au devis établi par la société PARET le 28 mai 2024 (pièce n°39), lequel prévoit la mise en place de 5 soufflets de désenfumage au droit des baies existantes ;

o les travaux de reprise de la toiture et du faux-plafond, tels que décrits par l’expert judiciaire dans son rapport (page 57) ;

o les travaux de mise en conformité de l’évacuation des réseaux [Localité 4] et EP, conformément aux préconisations de l’expert judiciaire dans son rapport (page 57) et aux devis établis par la société COLAS le 29 mai 2024 (pièces 42 et 43).

— Ordonner que les travaux devront être entrepris au plus tard dans les trois semaines suivant l’ordonnance à intervenir et que passé ce délai il sera dû une astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard.

— Enjoindre à la SCI SAINT MARD – MOULIN A VENT de fixer un rétro planning et un calendrier des travaux à prévoir pour permettre la poursuite de l’exploitation, et connaître les surfaces d’exploitation qu’il faudra condamner.

A défaut pour le Bailleur de respecter l’injonction et de réaliser les travaux dans le délai convenu,

— Autoriser judiciairement la société POINT P, preneur, à consigner les loyers dans leur intégralité à la Caisse des Dépôts et Consignations ou entre les mains du Bâtonnier séquestre jusqu’à ce que les travaux soient réalisés par le Bailleur ;

— Condamner la SCI SAINT MARD – MOULIN A VENT à verser la somme de 6.000 € à la société POINT P au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens : de l’instance, et d’expertise et les frais.

Elle a maintenu ses demandes à l’audience du 19 février 2025 à laquelle l’affaire a été retenue en exposant que suivant acte sous seing privé en date du 3 mars 2004, la SCI SAINT MARD – MOULIN A VENT lui a donné à bail les locaux sis [Adresse 6] à Saint-Mard (77230). Le bail a été reconduit tacitement jusqu’à ce jour.

Le 09 octobre 2019, la demanderesse mandatait la société COLAS afin d’objectiver et chiffrer les désordres dont elle demandait réparation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 février 2021, la demanderesse mettait en demeure la société bailleresse de procéder à des travaux réparatoires notamment concernant l’absence de désenfumage, l’isolation thermique, la toiture, le mur mitoyen et la voirie et réseaux divers.

Le 12 février 2021, la S.A.S POINT P mandatait un commissaire justice aux fins de constat lequel a été transmis par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 février 2011 au défendeur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 mars 2021, S.C.I SAINT MARD – MOULIN A VENT répondait, par le biais de son conseil, vouloir mandater de son propre chef des entrepreneurs aux fins de diagnostics et devis afin de départager promptement la teneur des responsabilités.

Un avis technique des désordres querellés était dressé par la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION le 02 septembre 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2021, la société par actions simplifiée POINT P a fait assigner la société civile immobilière MARD MOULIN A VENT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de lui voir enjoindre de réaliser divers travaux sous astreinte, à titre subsidiaire d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

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Par ordonnance rendue par le juge du siège de céans en date du 16 mars 2022, il était fait droit à la demande fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile et Monsieur [D] [B] était désigné ès qualités d’expert judiciaire. Par ordonnance en date du 1er juillet 2022, Monsieur [C] [A] était désigné ès qualités d’expert judiciaire en lieu et place de Monsieur [D] [B].

L’expert judiciaire déposait son rapport définitif le 22 juillet 2024.

C’est dans ces conditions que ce jour, la S.A.S POINT P a saisi le juge des référés aux fins de voir exécuter les travaux querellés et d’ores et déjà dénoncés et ce à l’appuie de l’expertise judiciaire susdite.

La S.C.I SAINT MARD – MOULIN A VENT a demandé au juge des référés de  :

— Débouter la société POINT P de l’intégralité de ses demandes ;

En conséquence

— Condamner la société POINT P à payer à la société SCI SAINT MARD la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société POINT P aux entiers dépens ;

Elle a maintenu ses demandes à l’audience du 19 février 2025 à laquelle l’affaire a été retenue en exposant que les travaux dont il est demandé l’exécution relève de la responsabilité du locataire notamment en vertu de son obligation d’entretien des lieux. En substance, la S.C.I SAINT MARD – MOULIN A VENT fait valoir l’existence de contestations sérieuses et plaide l’incompétence du juge des référés et sollicite de renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande principale en exécution des travaux

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. En droit, il est admis que la contestation sérieuse est appréciée souverainement par le juge des référés, et qu’elle ne saurait être constituée par la seule expression d’une contestation des demandes par le défendeur.

L’article 246 du code de procédure civile dispose que le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien. Il appartient au juge de rechercher dans le rapport d’expertise tout élément de preuve de nature à établir sa conviction sans être tenu de suivre l’expert dans ses conclusions. En effet, le rapport d’expertise n’est qu’un élément de preuve et peut toujours être utilement contesté.

En l’espèce, l’office du juge des référés se limite à constater la répartition des travaux à telle ou telle partie sans dénaturer ni interpréter les clauses contractuelles.

1 – 1 S’agissant des travaux de voirie

L’expert constate des dégradations (vétusté naturelle, passage d’engins lourds, stockage…). (Page 23). Selon l’expert, les défauts constatés autorisent encore un usage des zones de voirie, parking, cour. Aucune impropriété à destination n’est visualisée.

Le rapport d’expertise judiciaire évoque des causes de désordres duales à savoir la carence d’entretien du preneur s’agissant des joints et des nids de poules et les défauts de réfection du bailleur comprenant la dégradation et le pianotage/dalles béton. (Page 41 du rapport)

L’expert fixe une répartition comme suit :

— à la charge de POINT P : préparation, nettoyage des joints, sciage des abords de dalles, mise en place de fond de joints, mise en oeuvre d’un BBME en remplissage de joint ; coût : 50.000 euros TTC.

— à la charge de la SCI SAINT MARD : décroutage des enrobés partiel, rabotage des dalles en béton partiel, pontages des fissures, injection ponctuelle de coulis de béton, mise en place d’une couche d’accrochage, mise en oeuvre de BBME ; coût : 300.000 euros TTC.

Le bail commercial régularisé entre les parties le 3 mars 2004 stipule en son article 5 dit “conditions générales” que “le preneur accepte expressément de prendre les locaux dans l’état où ils trouvent et tels qu’ils ressortent du constat d’état des lieux dressé le 18 mars 2004.”

Le Preneur “devra souffrir les travaux qui deviendraient nécessaires et/ou obligatoires à la charge du Bailleur (sauf les travaux nécessaires par le fait du Preneur) en particulier à la demande des autorités administratives. Il en serait notamment ainsi et sans que cette liste soit exhaustive, des travaux concernant l’état du sol (recherche de pollution ou autre par exemple), les constructions (amiante, plomb et insectes xylophages etc).”

Le Preneur devra “effectuer ponctuellement pendant toute la durée du bail tous travaux d’entretien locatif et notamment

— entretenir constamment en bon état les canalisations d’adduction et d’écoulement des eaux, les installations électriques d’éclairage, les portes, les fenêtres, ferrures, serrures et crémones

— prendre toutes dispositions pour éviter la rupture par le gel des compteurs, canalisation et tuyaux

— assurer par ses propres moyens et à ses frais tous les dégorgements des canalisations d’évacuation desservant les lieux loués”

La clause ajoute que “seuls les gros travaux limitativement visés à l’article 606 du code civil restent à la charge du Bailleur et encore à l’exception du cas où ils seraient rendus nécessaires par la faute ou la négligence dûment établie du Preneur ou par décision administrative de quelque nature que ce soit.” (…) De supporter les grosses réparations et les améliorations nécessaires et utiles, même si elles ne doivent pas profiter au Preneur, ainsi que les travaux prescrits par les Commissions Administratives dans la limite des dispositions de l’article 1724 du code civil (…) De respecter les charges tolérées par la résistance des planchers (…) De se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, l’Inspection du Travail ainsi le cas échéant qu’aux obligations fixées par le cahier des prescriptions et charges particulières de Z.I de façon que le Bailleur ne soit jamais inquiété, ni recherché à ce sujet”

L’article 606 du code civil dispose que “les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien”

L’article susmentionné énumère limitativement les grosses réparations et l’application du caractère des réparations est une question de fait abandonnée à l’appréciation des tribunaux (Cass, Civ 2, 7 décembre 1961 n°60-10.445).

Le rapport mentionne en page 18 que tous les abords concernés sont utilisés par les locataires : voie, stationnement, dégagement, stockage.

Si l’expert relève que les désordres créent des risques pour les personnes et les biens (dégradations des pneumatiques, chute des occupants), il relève qu’aucune impropriété à destination n’est visualisée par l’expert judiciaire, de sorte que l’imminence du dommage n’est pas constatée.

De plus, en raison de l’utilisation collective de la voirie et de l’ancienneté de la possession des lieux, les désordres constatés peuvent être le fruit d’une utilisation continue et importante des lieux étant précisé que l’activité de la demanderesse suppose le passage et la transposition de charges lourdes.

Ainsi, la demande se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse et sera rejetée.

1 – 2 S’agissant des travaux d’huisserie

Le rapport d’expertise mentionne que des défauts d’entretien de peinture de baies sont constatés, quelques menuiseries seraient fuyardes d’autres non isolantes. Des réparations possibles sont à distinguer d’éventuels remplacements (Page 19). S’agissant du rez-de-chaussée baies dégradées, non entretenues, bois pourris en appui, peintures extérieures écaillées, difficultés de certaines ouvertures, traces de coulures et fuites intérieures (condensation dans le double vitrage) joint défectueux partiels, défauts ponctuels d’étanchéité air/eau (ouvrants cintrés) (Page 27)..

Le rapport d’expertise judiciaire mentionne la présence de désordres duales à savoir défaut intrinsèque des huisseries (vétusté importante des bâtis et ouvrants – carences d’étanchéité air-eau) et carence d’entretien locatif (peintures extérieures dégradées). (Page 42-43 du rapport). Il ajoute que les défauts d’entretien des huisseries (uniquement baies dégradées) autorisent des venues d’eau parasites d’air et d’eau au sein des locaux.

L’expert fixe une répartition comme suit :

— à la charge de POINT P : mise en peinture des baies bois ; coût : 20.000 euros TTC.

— à la charge de la SCI SAINT MARD : dépose de 10 baies dégradées compris toutes sujétions, fourniture et pose de 10 nouvelles baies bois, compris toute sujétions ; coût : 20.000 euros TTC.

En l’espèce, l’expert relève que le commerce et les bureaux ne sont pas impropres à leur destination en raison des défauts d’entretien relevés sur les huisseries, mais que des dégradations risquent d’affecter à terme les structures du bâtiment. L’imminence du dommage n’est donc pas constatée.

En outre, en raison de l’ancienneté de la possession des lieux, les causes des défauts sont duales, ainsi que cela est relevé par l’expert. La demande se heurte donc à une contestation sérieuse et sera rejetée.

1 – 3 S’agissant des travaux de désenfumage

L’expertise mentionne qu’en 2004, aucun désenfumage n’était en place suivant IT246 (Page 21). Le rapport ajoute “ce jour est confirmé le fait qu’aucun désenfumage n’est en place, à la fois au rez-de-chaussée et à l’étage des bureaux.” (Page 30).

L’expert fixe une répartition comme suit :

— travaux à la charge de la SCI SAINT MARD MOULIN A VENT : 30 000 euros TTC comprenant soufflet de 4,40m² et commande par treuil et cartouche.

La SCI SAINT MARD MOULIN A VENT excipe de ce que la norme carencée s’applique depuis le 22 mars 2004 soit postérieurement à la mise à bail desdits locaux.

L’article 5 dit “conditions générales” prévoit en son point n°12 les éléments suivants: “De se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, l’Inspection du Travail ainsi le cas échéant qu’aux obligations fixées par le cahier des prescriptions et charges particulières de Z.I de façon que le Bailleur ne soit jamais inquiété, ni recherché à ce sujet”

En l’espèce, l’expert relève que la réglementation incendie n’est pas respectée, et que cela créé un risque important pour les personnes et les biens.

Néanmoins, il est nécessaire d’apprécier l’article 5 dit “conditions générales” du bail afin de savoir si le preneur est débiteur du respect des règles concernant les normes de sécurité incendie et s’il lui revient de mettre aux normes la logistique de désenfumage. Cela excède l’office du juge des référés, de sorte que la demande sera rejetée.

1 – 4 S’agissant des travaux de toiture

L’expertise mentionne un chéneau fuyard, des traces de fuites au plafond haut rez-de-chaussée, le plénum non ventilé, des traces de venues d’eau parasites (fuites, condensation) au droit des faux plafonds, aléatoires (Page 21). S’agissant de la toiture basse, les tôles sont soudées, sans reprises ni flashing. (Page 31). S’agissant de la toiture haute, fixations des tôles rouillées, vétustes et non protégées des intempéries. Les bacs d’aciers ne sont pas anti-condensation. La sous-toiture est pleinement ventilée/locaux ouverts non chauffés. S’agissant du rez-de-chaussée, traces de fuites au droit des raccords/tôle du chéaneau. Quelques traces de condensation/chéneau + bacs aciers. À l’étage, anciennes traces de fuites, et/ou condensation sur le faux plafond. Absence d’isolation et d’anti condensation/locaux non isolés et non chauffés. (Page 31, 32, 33, 34).

Le rapport d’expertise judiciaire mentionne la présence de désordres duales à savoir défaut de toiture (carence d’étanchéité des fixations des bacs d’acier, chéaneau/toiture non conforme) et carence de ventilation (les plénums ne sont pas ventilés et le pare-vapeur n’est pas pleinement continue en plénum) ; il relève un défaut d’entretien du preneur et défaut de conception du bâtiment. (Page 48 du rapport)

L’expert fixe une répartition comme suit :

— à la charge de POINT P : travaux de toiture (vérification et reprises des fixations des bacs en acier) ; coût : 10.000 euros TTC.

— à la charge de la SCI SAINT MARD : travaux en toiture (vérification des toitures, étanchéité chéneau/toiture basse) travaux en faux plafond (remplacement des dalles amovibles dégradés ( rez-de-chaussée et étage) création de dalles grillagées pour ventilation plénums et mise en place d’isolant pare vapeur en continue en plénum) ; coût : 40.000 euros TTC.

Sur ce point, la S.C.I SAINT MARD – MOULIN A VENT excipe d’une contestation sérieuse tirée du fait que le bâtiment ne souffrirait d’aucun manque d’étanchéité et que les désordres allégués seraient consécutifs aux travaux de nettoyage du toit non imputable au propriétaire. Elle ajoute que la non continuité du pare-vapeur de la laine de verre serait nécessairement consécutive à une action du locataire.

L’expert relève des risques pour les personnes comme pour les biens, tout en constatant que les bureaux de l’étage comme la zone de vente au rez-de-chaussée sont pleinement utilisables et utilisés, de sorte que l’imminence du dommage n’est pas rapportée.

En outre, les désordres constatés peuvent relever tant d’une carence d’entretien locatif que des défauts de réfection du bailleur, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur cette demande, qui ne peut qu’être rejetée.

1 – 5 S’agissant des travaux d’assainissement

Le rapport d’expertise mentionne que plusieurs documents auraient du être fournis afin de parfaire le rapport et notamment le rapport de vérification VEOLIA, l’autorisation de rejet EP/noue communale. Il constate les non-conformités suivantes

— non-traitement des eaux de voiries avant rejet dans la noue

— non-raccordement des [Localité 4] dans le réseau public sur rue

L’expert fait valoir qu’il s’agirait d’une non-conformité originelle à reprendre par le propriétaire des bâtiments et du site. (Page 51).

L’expert conclut en ces termes, que les réseaux [Localité 4]-EP (unitaire) fonctionnent. Toutefois, la non-conformité à la réglementation en vigueur comme l’unicité du réseau autorisent des risques et conséquences à savoir

— risques d’engorgement du réseau unitaire, risque de pollution des sols, risque d’amende par les concessionnaires.

Or, il résulte de 'article 5 dit “conditions générales” du bail, en son point n°12 que “De se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, l’Inspection du Travail ainsi le cas échéant qu’aux obligations fixées par le cahier des prescriptions et charges particulières de Z.I de façon que le Bailleur ne soit jamais inquiété, ni recherché à ce sujet”

En l’espèce, si l’expert relève plusieurs risques du fait de non-conformités, le caractère imminent du dommage n’est pas démontré, étant rappelé qu’un dommage purement éventuel ne saurait fonder l’intervention du juge des référés.

En outre, il est nécessaire d’apprécier l’article 5 dit “conditions générales” du bail afin de déterminer si le preneur est débiteur du respect de la réglementation de l’assainissement, étant précisé qu’à ce jour, ce dernier a la jouissance exclusive des locaux. Cela excède l’office du juge des référés, de sorte que la demande sera rejetée.

2 – Sur la demande de consignation des loyers

La S.A.S POINT P sollicite de consigner les loyers dans leur intégralité à la Caisse des Dépôts et des Consignations ou entre les mains du Bâtonnier séquestre jusqu’à ce que les travaux soient réalisés par le bailleur.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus, sans qu’il puisse se prévaloir de l’inexécution des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus.

Le preneur ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution et suspendre de lui-même le paiement du loyer que s’il y a impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination (Cass, Civ3, 7 juillet 2016, n°15-16.097).

Or, en l’espèce, il résulte de ce qui précède que des contestations sérieuses existent sur les désordres évoqués. En outre, l’expert relève dans son rapport que, s’agissant des huisseries, les défauts d’entretien ne rendent pas le commerce et les bureaux impropres à leur destination. S’agissant de la toiture, l’expert relève que les bureaux de l’étage comme la zone de vente au rez-de-chaussée sont pleinement utilisables et utilisés.

Ainsi, la requérante ne justifie pas qu’elle ne peut exploiter en tout ou partie les lieux loués de sorte que sa demande sera rejetée.

3 – Sur les mesures de fin de jugement

L’équité commande de condamner la demanderesse à payer à la SCI SAINT MARD la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demanderesse sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Rejetons les demandes de travaux sous astreinte ainsi que la demande subséquente,

Rejetons la demande de consignation de loyer,

Condamnons la SAS POINT P à payer à la SCI SAINT MARD la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SAS POINT P aux dépens,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Président,