Min N° 25/00563

N° RG 25/00830 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3I2

S.A. 3F SEINE ET MARNE

C/

Mme [F] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 juin 2025

DEMANDERESSE :

S.A. 3F SEINE ET MARNE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffiers : M. BOULLE Pierre, lors de l’audience, et M^me Florine DEMILLY, lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 30 avril 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Hela KACEM

Copie délivrée

le :

à : Madame [F] [I]

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 24 octobre 2013, la [Adresse 8] (la SA D’HLM 3F Seine et Marne) a donné à bail à Madame [F] [I] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2], pour des loyers mensuels de 669,48 et 25 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2023, la SA [Adresse 6] a fait signifier à Madame [F] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1601,43 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre réceptionnée le 27 février 2023 la SA D’HLM 3F Seine et Marne a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, la SA [Adresse 6] a fait assigner Madame [F] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [L] [U] et Monsieur [X] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police, de la force publique, et d’un serrurier,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [F] [I] au paiement des sommes suivantes :la somme de 11.735,70 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 mai 2023, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 5 février 2025.

À l’audience du 30 avril 2025, la SA D’HLM 3F Seine et Marne, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 14.524,96 euros arrêtée au 16 avril 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus.

La SA [Adresse 6] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [F] [I] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 17 mai 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle souligne qu’il n’y a pas eu de paiement du loyer depuis le mois de juillet 2024, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [F] [I] ne conteste pas le principe de la dette, affirme avoir réglé le loyer du mois de mars 2025, précise percevoir des revenus d’environ 1.200 euros par mois, et avoir trois enfants à charge. Elle indique pouvoir bénéficier d’une aide financière, lui permettant de régler la dette en trois échéances, et demande le bénéfice de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré à la date 18 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 10 juin 2025, la SA D’HLM 3F Seine et Marne produit un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Madame [F] [I] assignée à domicile, a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA [Adresse 6] le 27 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D’HLM 3F Seine et Marne aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés le 24 octobre 2013, du commandement de payer délivré le 17 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 09 juin 2025 que la SA [Adresse 6] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [I] à payer à la SA D’HLM 3F Seine et Marne la somme de 15.508,79 euros, au titre des sommes dues au 09 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion des contrats du 24 octobre 2013, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 17 mai 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 juillet 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 octobre 2013 à compter du 18 juillet 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [F] [I] justifie de sa situation personnelle et financière mais ne démontre pas avoir repris le versement intégral du loyer courant. Les conditions légales d’obtention de délais de paiement ne sont donc pas remplies, et la bailleresse s’y opposant, la locataire sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [F] [I] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 juillet 2023, Madame [F] [I] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [F] [I] à son paiement à compter de 18 juillet 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [F] [I] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 mai 2023.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Madame [F] [I] à payer à la SA [Adresse 6] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société anonyme d’Habitation à loyers modérés 3F Seine et Marne aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 24 octobre 2013 entre la [Adresse 8] d’une part, et Madame [F] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 18 juillet 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [F] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [F] [I] à compter du 18 juillet 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [F] [I] à payer à la Société anonyme d’Habitation à loyers modérés 3F Seine et Marne la somme de 15.508,79 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 09 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [F] [I] à payer à la [Adresse 8] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 18 juillet 2023 date de résiliation du bail, jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE Madame [F] [I] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [F] [I] à payer à la Société anonyme d’Habitation à loyers modérés 3F Seine et Marne la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [F] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 mai 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE