— N° RG 22/04984 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CC3OW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 06 janvier 2025

Minute n°25/484

N° RG 22/04984 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CC3OW

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e DE JORNA

— M^e MLICZAK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT DEUX MAI DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 7] venant aux droits des sociétés SNCF PARTICIPATIONS et société SCETA

[Adresse 1]

représentée par Maître Stanislas DE JORNA de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MEAUX, avocats postulant, M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDERESSES

Madame [O] [V]

[Adresse 4]

S.A.R.L. TRANSPORTS [V]

[Adresse 3]

représentés par Maître Thomas MLICZAK de la SELEURL MARGAUX HORSTMANN SELARL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M^me VISBECQ, Juge

M. ETIENNE, Juge

Jugement rédigé par : M. BATIONO, Premier Vice-Président

DEBATS

A l’audience publique du 03 Avril 2025 en présence de M. PIARULLI auditeurde justice, qui a été autorisé à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 1996, la Société Compagnie de Transports et de Tourisme SCETA a donné à bail à la société Transports [V], société en nom propre, représentée par Mme [V], un terrain, situé [Adresse 5] dans la zone industrielle de [Localité 8] [Adresse 6] (Seine et Marne), pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er novembre 1996, moyennant un loyer annuel de 236 000 francs hors taxes et un dépôt de garantie de trois mois, soit 59 000 francs.

Selon une délibération de son assemblée générale extraordinaire du 6 janvier 1999, la Société Compagnie de Transports et de Tourisme SCETA a décidé de prendre la dénomination SNCF Participations.

Le 1er juillet 2008, Mme [O] [V] a constitué la Sarl Transports [V].

Par acte extrajudiciaire en date du 31 octobre 2008, Mme [O] [V] a fait signifier au bailleur la cession de son fonds de commerce de transport routier de marchandises de proximité.

Le 22 décembre 2008, un avenant renouvelant le bail commercial conclu le 28 octobre 1996 avec des modifications, à effet au 1er novembre 2009, a été signé entre la SNCF Participations et la Sarl Transports [V].

Suivant acte authentique en date du 12 décembre 2011, la SNCF participations a vendu à la SCI [Adresse 7] le terrain objet du bail du 28 octobre 1996.

La SCI [Adresse 7] a fait délivrer à la Sarl Transports [V] un premier congé le 29 décembre 2020 puis un second le 31 décembre 2020 annulant et remplaçant le précédent.

Le 29 mars 2021, la SCI [Adresse 7] a fait délivrer à la Sarl Transports [V] un congé avec refus d’offre de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction, à effet au 30 septembre 2021.

A la requête de la SCI [Adresse 7], un procès-verbal de constat des lieux a été établi le 5 octobre 2021.

Les pourparlers entrepris par les parties n’ont pas permis d’aboutir à un règlement amiable du litige les opposant.

Par acte d’huissier en date du 12 juin 2022, la SCI [Adresse 7] a fait assigner Mme [O] [V] et la Sarl Transports [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux pour voir constater la validité du congé délivré à cette dernière et ordonner son expulsion des lieux.

Suivant ordonnance en date du 29 juin 2022, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé.

La SCI [Adresse 7] a fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier des lieux loués le 28 septembre 2022.

Autorisée par ordonnance en date du 21 octobre 2022, la SCI [Adresse 7] a fait assigner à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Meaux Mme [O] [V] et la Sarl Transports [V] pour voir confirmer la validité du congé au bail délivré le 29 mars 2021 par acte d’huissier à la Sarl Transports [V], avec toutes les conséquences de droit.

L’affaire n’étant pas en état d’être jugée, le tribunal l’a renvoyée devant le juge de la mise en état.

Par ordonnance du 8 janvier 2024, le juge de la mise en état a :

— mis hors de cause Mme [O] [V];

— rejeté la demande de provision de la société Transports [V];

— rejeté la demande d’expertise de la société Transports [V];

— condamné la société Transports [V] à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 58 920 euros ttc à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation pour la période de janvier à octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

— condamné la société Transports Froveil aux dépens;

— condamné la société Transports [V] à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, la SCI [Adresse 7] demande au tribunal de :

Vu les articles 834 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles L145-9 et suivants du code de commerce,

Vu le contrat de location,

Vu le congé délivré le 29 mars 2021,

Vu l’article 789 du code civil,

— Constater que la Sarl Transports [V] n’a pas contesté le congé délivré le 29 mars 2021 et en conséquence;

— Confirmer la validité du congé au bail délivré le 29 mars 2021 par acte d’huissier à la Sarl Transports [V];

— Confirmer la dénégation du statut des baux commerciaux;

— Constater la résiliation du contrat de location dont la Sarl Transports [V] était titulaire à l’expiration du délai de préavis de 6 mois, soit le 30 septembre 2021;

— Constater l’absence du droit au paiement d’une indemnité d’éviction;

— Débouter la société Transports [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en ce compris ses conclusions indemnitaires;

— Rejeter les demandes de nullité de la société Transports [V];

En conséquence,

— Condamner la société Transports [V] à verser à la SCI [Adresse 7] la somme de 58.920 € ttc au titre de l’indemnité d’occupation des locaux, avec intérêts au taux légal;

— Condamner la société Transports [V] à verser à la SCI [Adresse 7] la somme de 30.000 € au titre de l’indemnisation du préjudice subi par le comportement abusif et dilatoire;

— Débouter la société Transports [V] et Madame [V] de toutes leurs demandes de condamnation à l’encontre de la SCI [Adresse 7];

— Condamner la société Transports [V] à verser une somme de 15.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2025, la société Transports [V] demande au tribunal de :

Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu les faits rappelés ci-dessus,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal :

— Condamner la SCI [Adresse 7] au paiement d’une indemnité d’éviction à la société Transports [V] correspondant aux frais de déménagement d’un montant de 239.946,83 euros;

— Condamner la SCI [Adresse 7] à rembourser à la société Transports [V] le dépôt de garantie à hauteur de 14.726 euros ht;

A titre subsidiaire :

— Condamner la SCI [Adresse 7] au paiement d’une indemnité d’éviction à la société Transports [V] correspondant aux frais de déménagement d’un montant de 212.000 euros;

A titre infiniment subsidiaire,

— Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de :

— entendre les parties ainsi que tous sachants;

— se faire remettre tous documents et pièces qu’il estimera utiles l’accomplissement de sa mission;

— se rendre sur place;

Sur l’indemnité d’éviction :

— fournir, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire, et ce, conformément aux termes de l’article L.145-14 du code de commerce;

— fournir, en donnant des référence précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les éventuelles dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds;

— Dire que l’expert commis sera saisi selon les modalités prévues à cet effet par le code de procédure civile et déposera son rapport dans un délai de quatre mois à compter de sa saisine;

En tout état de cause,

— Débouter la SCI [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

— Condamner la SCI [Adresse 7] à payer à la société Transports [V] la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Le juge de la mise en état a déclaré l’instruction close le 6 janvier 2025.

MOTIVATION

Sur la demande paiement d’une indemnité d’occupation

La SCI [Adresse 7] expose que :

— alors même qu’elle s’est maintenue irrégulièrement dans les lieux loués, la Sarl Transports [V] a cessé de payer l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2022;

— la Sarl Transports [V] a continué de payer les sommes dues :

✓ entre le 29 mars 2021 et le 31 septembre 2021, au cours de la période laissée gracieusement par le propriétaire pour lui permettre de déménager;

✓ entre le 31 septembre 2021 et le 31 décembre 2021, alors que le bail était résilié et que la SCI [Adresse 7] lui facturait déjà des indemnités d’occupation;

— la Sarl Transports [V] n’a jamais contesté être restée dans les lieux et n’avoir finalement libéré l’ensemble immobilier qu’à la date du constat de sortie établi le 26 octobre 2022;

— pourtant, elle n’explique pas les raisons pour lesquelles elle a décidé de suspendre le paiement des indemnités d’occupation, alors qu’elle lui a communiqué toutes les factures, mensuellement;

— les factures sont produites aux débats;

— suite à l’indexation du loyer, la Sarl Transports [V] payait jusqu’alors une somme trimestrielle de 17.676 € ttc, ce qui n’est pas contesté;

— le bail étant rompu, elle a facturé mensuellement l’indemnité d’occupation, soit la somme de 5.892 €;

— le débat sur la dénégation du statut des baux commerciaux et la demande d’indemnité d’éviction n’exclut en rien l’obligation au paiement de cette indemnité d’occupation;

— le juge de la mise en état a condamné la Sarl Transports [V] à lui verser la somme provisionnelle de 58.920 € ttc, au titre de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation entre janvier et octobre 2022, avec intérêts au taux légal;

— le tribunal condamnera définitivement la Sarl Transports [V] au titre de l’indemnité d’occupation.

❖

La société Transports [V] indique que :

— dans son assignation, la SCI [Adresse 7] réclamait le versement de la somme de 58.920 euros ttc au titre “des loyers non versés” sans préciser les sommes dues et la valeur locative du local;

— elle ne communique à l’appui de sa demande aucun décompte à jour alors qu’elle a réglé son loyer en intégralité jusqu’au 31 décembre 2021;

— la SCI [Adresse 7] ne conteste pas le paiement intégral des loyers et charges pour l’année 2021;

— la SCI [Adresse 7] réclame des loyers à hauteur du dernier loyer et de la provision pour charges;

— la SCI [Adresse 7] ne produit aucun décompte sérieux;

— en outre, le montant de l’indemnité d’occupation ne peut correspondre au dernier loyer mais à la valeur locative;

— or, en l’espèce, nous ne disposons que de la valeur contractuelle;

— il existe bien une contestation qui réside dans le fait qu’il s’agît d’une location d’un terrain nu

avec la faculté d’apposer des éléments mobiles;

— or, ces éléments ont été retirés par le preneur (ce qui est naturellement son droit s’agissant d’aménagements démontables) puisque l’accession visée dans les conclusions adverses ne joue qu’en fin de bail commercial;

— ainsi, la valeur locative d’un terrain nu va différer de la valeur contractuelle fixée au regard des aménagements à venir;

— de plus, il faudra tenir compte d’un abattement de précarité au regard du congé avec refus de renouvellement délivré;

— en définitive, sans expertise judiciaire, il est impossible de connaître la valeur de cette indemnité d’occupation soumise à un fort aléa quant à son montant;

— aux termes des différentes procédures, elle a uniquement demandé, à titre subsidiaire et si la SCI [Adresse 7] n’était pas déboutée de ses demandes, que le montant de l’indemnité d’occupation soit arrêté au dernier loyer connu, la valeur locative n’étant pas connue;

— cette demande subsidiaire ne peut évidemment valoir reconnaissance des indemnités d’occupation dues et la décision du juge de la mise en état n’a pas autorité de chose jugée;

— en réponse, la SCI [Adresse 7] reconnaît d’ores et déjà que ce débat serait légitime si le principe d’une indemnité d’éviction était établi;

— compte tenu des développements ci-avant, il sera donc relevé que le montant de l’indemnité d’occupation devra être débouté de sa demande.

❖

Le tribunal,

En exécution du contrat de location, le preneur a l’obligation de payer des loyers.

A compter de la résiliation de ce contrat, il n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Par acte extrajudiciaire du 29 mars 2021, la SCI [Adresse 7] a fait délivrer à la société Transports [V] un congé avec refus d’offre de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction.

Il est précisé dans ce document que “le présent congé fera courir la période de préavis à compter du 31 mars 2021, le [départ du] preneur devra donc être effectif au 30 septembre 2021.”

En vertu du congé du 29 mars 2021, le contrat de location a pris fin le 30 septembre 2021. A compter de cette date, la société Transports [V] n’a plus l’obligation de payer un loyer mais celle de verser une indemnité d’occupation.

Cette société indique qu’elle a remis les clefs le 26 octobre 2022.

La société Transports [V] soutient qu’elle a réglé son loyer en intégralité jusqu’au 31 décembre 2021.

Toutefois, elle ne justifie pas avoir réglé l’indemnité d’occupation pour la période de janvier à octobre 2022.

Il n’est pas contesté que la société Transports [V] payait une somme trimestrielle de 17 676 euros ttc au titre du loyer, soit 5 892 euros par mois.

Il n’est pas démontré que cette somme est supérieure à la valeur locative des lieux.

Au regard de ces éléments, l’indemnité d’occupation due par la société Transports [V] sera évaluée à la somme de 58 920 euros ttc (5 892 euros x 10) pour la période de janvier à octobre 2022.

Par ordonnance du 8 janvier 2024, le juge de la mise en état a condamné la société Transports [V] à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 58 920 euros ttc à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation pour la période de janvier à octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de sa décision.

Appel n’a pas été interjeté contre cette ordonnance.

La société Transports [V] sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 58 920 euros ttc à titre de l’indemnité d’occupation pour la période de janvier à octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024, date de l’ordonnance du juge de la mise en état.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI [Adresse 7] soutient que :

— la Sarl Transports [V] a fait preuve d’une mauvaise foi incontestable depuis la délivrance du congé du 29 mars 2021;

— elle n’a jamais répondu audit congé et n’a jamais contesté son efficacité;

— elle s’est pourtant maintenue dans les lieux 13 mois de plus, alors que son bailleur lui avait gracieusement accordé un délai de 6 mois pour déménager;

— de surcroît, la Sarl Transports [V] a démoli et déménagé toutes les installations qui étaient pourtant reprises dans l’avenant au bail;

— ledit avenant prévoyait pourtant que ces installations étaient expressément la propriété du bailleur et que ce n’était qu’à sa demande que le preneur aurait dû les démonter avant son départ;

— elle n’a pas pu relouer le local et n’a jamais été en mesure de savoir à quelle date elle pourrait en reprendre possession jusqu’à la présence, surprise, du preneur, à l’état des lieux de sortie.

❖

La société Transports [V] fait valoir que :

— le bailleur ne justifie d’aucun préjudice;

— le preneur disposait d’un droit au maintien dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction (art. L.145-28 du code de commerce), indemnité qui n’a pas été versée à ce jour;

— il n’est donc pas envisageable de solliciter l’indemnité d’un préjudice issu d’un droit d’ordre public bénéficiant au preneur;

— dès le 29 janvier 2022, le preneur avait obtenu l’accord pour l’exploitation d’un nouveau terrain;

— dès son départ, le preneur a protégé les locaux pour en empêcher l’accès;

— à la première convocation du bailleur, le preneur s’est présenté à un état des lieux de sortie;

— le bailleur reconnaît lui-même que “les pourparlers se sont prolongés au-delà du 30 septembre 2021”;

— en réalité, le bailleur a subi, après la remise des clés, l’arrivée des gens du voyage sur la parcelle, ce qui ne peut être imputé au preneur.

❖

Le tribunal,

La SCI [Adresse 7] demande la condamnation de la société Transports [V] à lui verser la somme de 30 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi par le comportement abusif et dilatoire de celle-ci.

Elle reproche à la société défenderesse de s’être maintenue dans les lieux 13 mois de plus, alors qu’elle lui avait gracieusement accordé un délai de 6 mois pour déménager.

Il convient de relever que la SCI [Adresse 7] indique dans ses conclusions que les parties sont entrées en contact pour tenter de trouver un accord amiable et que les pourparlers se sont prolongés au-delà du 30 septembre 2021.

En outre, la SCI [Adresse 7] a sollicité et obtenu la condamnation de la société Transports [V] à lui verser une indemnité d’occupation des lieux.

La SCI [Adresse 7] fait ensuite grief à la société Transports [V] d’avoir démoli et déménagé toutes les installations qui étaient pourtant reprises dans l’avenant au bail.

Il est stipulé dans l’avenant du 22 décembre 2008 qu'“il est rappelé en tant que de besoin que tous les embellissements, améliorations, installations et constructions qui ont été ou qui seraient réalisés par le preneur resteront à l’expiration du bail, par voie d’accession et sans indemnité, la propriété du bailleur à moins que ce dernier ne préfère la remise en état des lieux dans leur état primitif, cette remise en état devant être exécutée aux frais exclusifs du preneur quand bien même le bailleur en aurait autorisé l’exécution.”

Par ailleurs, il est prévu dans le contrat de location du 28 octobre 1996 que le preneur a l’obligation, notamment, “de laisser en fin de contrat de location le terrain nu et nivelé, par la suppression des installations aux frais du preneur.”

Ces deux clauses apparemment contradictoires doivent s’interpréter en faveur du preneur.

Il est indiqué dans l’avenant du 22 décembre 2008 que les lieux loués supportaient des installations à caractère mobile de type algeco.

En exécution de la clause du contrat qui prévoit la suppression des installations aux frais du preneur, la société Transports [V] était fondée à enlever les installations à caractère mobile de type algeco. De part leur caractère mobile, ces installations étaient naturellement destinées à être enlevées en fin de bail.

Enfin, la SCI [Adresse 7] se plaint de ce qu’elle n’a pas reloué le local et n’a jamais été en mesure de savoir à quelle date elle pourrait en reprendre possession jusqu’à la présence, surprise, du preneur, à l’état des lieux de sortie.

Si ces allégations étaient avérées, la société demanderesse ne démontre pas en quoi la société Transports [V] serait responsable de l’impossibilité de relouer les lieux. Elle a repris possession des lieux par la remise des clefs le 26 octobre 2022.

Le comportement abusif et dilatoire de la société Transports [V] allégué par la SCI [Adresse 7] n’est pas caractérisé.

Cette société n’établit pas la réalité du préjudice en réparation duquel elle sollicite la somme de 30 000 euros et encore moins un lien de causalité direct entre une faute de la société Transports [V] et ce prétendu préjudice.

Il s’ensuit que la demande d’indemnisation à hauteur de 30 000 euros sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

La société Transports [V] soutient que :

— la SCI [Adresse 7] sera condamnée au paiement du dépôt de garantie qui a été versée, celle-ci n’ayant émis aucune contestation sur l’état des locaux;

— aucune mise en demeure d’avoir à faire cesser les manquements allégués ne lui a été adressée

par le bailleur;

— dans ces conditions, il est constant qu’elle peut valablement prétendre au versement d’une indemnité d’éviction;

— depuis son acquisition au 12 décembre 2011, le bailleur a émis des quittances de loyers auprès

d’elle à l’adresse des locaux sans formuler aucune observation;

— le bailleur s’est également reconnu débiteur de l’indemnité d’éviction par deux congés successifs;

— avant la délivrance du congé en date du 29 mars 2021, elle a accepté le principe de l’indemnité d’éviction et a interrogé le bailleur sur le montant proposé;

— l’assignation aux fins d’expulsion délivrée à la demande de la SCI [Adresse 7] en date du 12 janvier 2022 devant le président du tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’expulsion ne peut évidemment valoir mise en demeure d’avoir à faire cesser les manquements allégués puisqu’il

était d’ores et déjà demandé de :

“- Constater la validité du congé au bail délivré le 31 décembre 2020 par acte d’huissier à la Sarl Transports [V];

— Constater la résiliation du contrat de location dont la Sarl Transports [V] était titulaire”;

— d’autant que les termes de l’article L.145-17 I, 1° du code de commerce n’étaient pas expressément retranscrits, ce qui est une condition expresse pour valoir mise en demeure d’avoir à faire cesser les manquements allégués;

— la société Transports [V] est immatriculée au Registre du commerce et des sociétés avec pour siège social l’adresse du [Adresse 2], et pour activités principales :

“Transport public routier de marchandises et ou location de véhicules industriels pour le transport routier de marchandise avec conducteurs”;

— la SCI [Adresse 7] lui adresse ses factures à l’adresse située [Adresse 9], qui correspond à l’adresse de l’exploitation du local commercial;

— ainsi, il ne semble pas y avoir d’équivoque quant à l’identification des locaux et que dénier le droit au renouvellement et droit à une indemnité d’éviction attribuerait des effets démesurés qui ne relèvent ni de la loi ni de la jurisprudence;

— le défaut d’immatriculation du local commercial malgré sa parfaite identification ne peut être considéré comme une faute grave au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce de nature à priver le preneur du bénéficie de l’indemnité d’éviction;

— les terrains nus sont par principe exclus du statut des baux commerciaux sauf si des constructions à usage commercial ou assimilées y sont édifiées avec le consentement du propriétaire (article L.145-1 du code de commerce);

— en présence d’une soumission volontaire et à défaut d’application de plein droit des dispositions des baux commerciaux, le bailleur ne peut donc se prévaloir du défaut d’immatriculation pour se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction;

— selon la jurisprudence constante, les constructions doivent être constituées par un assemblage

de matériaux fixes faisant corps avec le sol;

— ne satisfont pas à cette condition les hangars et baraquements simplement posés sur le terrain, de même que les bâtiments mobiles ou aisément démontables;

— dans le bail du 28 octobre 1996, rien n’indique que celui-ci est soumis au statut des baux commerciaux;

— d’ailleurs, le bordereau de communication de pièces de la SCI [Adresse 7] mentionne un “contrat d’occupation”;

— et pour cause, il s’agît de la location d’un terrain nu, ce qui ne fait l’objet d’aucune contestation;

— ce bail imposait d’ailleurs au preneur “de laisser en fin de location le terrain nu et nivelé, par la suppression des installations aux frais du Preneur”;

— il ressort de l’avenant du 22 décembre 2008 que “les lieux loués supportent des installations à caractère mobile de type ALGECO”;

— chaque installation décrite dans cet avenant est décrite comme “une installation à caractère mobile de type ALGECO”, ce que l’ancien bailleur, la SNCF Participations, avait parfaitement admis;

— elle entend communiquer des photographies prises pendant son exploitation pour en justifier;

— enfin, le retrait aisé des installations avant son départ justifie encore plus de leur caractère mobile;

— en conséquence, le bail ne devrait pas en principe être soumis aux dispositions du statut impératif des baux commerciaux;

— néanmoins, dans l’avenant du 22 décembre 2008, il est expressément rappelé que : “Les parties ont convenu de soumettre le Présent Bail aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce”;

— les termes de cette phrase, mentionnant que ce sont les parties qui se soumettent aux dispositions des baux commerciaux, démontrent que ces dispositions ne devaient pas s’appliquer de plein droit;

— il s’agit donc sans aucune ambiguïté d’une soumission volontaire au statut des baux commerciaux;

— partant, le bailleur ne saurait se prévaloir de l’absence d’immatriculation à l’adresse des lieux loués pour se soustraire à son obligation de payer une indemnité d’éviction;

— l’indemnité d’éviction est donc due malgré ce défaut d’immatriculation à l’adresse des locaux; – il est de jurisprudence établie que l’inscription au registre du commerce et des sociétés doit uniquement comprendre l’activité effectivement exercée dans les lieux loués;

— la SCI [Adresse 7] prétend que l’activité déclarée au RCS, soit une activité de transport public routier de marchandises et/ou de location de véhicules industriels pour le transport routier de marchandises avec conducteurs, ne correspond pas à l’activité reprise dans le bail initial, à savoir la réception, le stockage et la distribution de bungalow;

— ces activités sont toutefois directement liées puisqu’elle doit pouvoir, afin de transporter sa marchandise, la réceptionner, la stocker et la distribuer;

— en outre, l’avenant renouvelant le bail commercial fait état de son activité de transports routier de marchandises de proximité de la société, démontrant la parfaite connaissance par le bailleur de l’activité exercée par elle;

— enfin, l’avenant mentionne la délivrance au bailleur d’un acte en date du 31 octobre 2008 l’informant de la cession du fonds de commerce de Mme [O] [V] de “transport routier de marchandises de proximité”;

— ainsi, si l’activité exercée par elle devait ne pas être jugée conforme à la destination prévue au bail du 28 octobre 1996, cette mention de l’avenant ne pourra que démontrer l’acceptation du bailleur pour l’exercice de cette activité;

— en tout état de cause, le bailleur ne justifie pas d’une mise en demeure préalable conformément aux dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce;

— il est de jurisprudence constante que le changement de destination du local commercial ne présente pas un caractère irréversible permettant au bailleur de se soustraire à la mise en demeure préalable;

— ainsi, la SCI [Adresse 7] ne lui ayant pas mise en demeure de se conformer (prétendument) à la destination prévue au bail commercial, elle ne peut dénier le paiement d’une indemnité d’éviction à ce titre;

— il est constant que la SCI [Adresse 7] a délivré deux congés avec offre de versement d’une indemnité d’éviction les 29 et 31 décembre 2020;

— le 14 janvier 2021, le principe du congé a été accepté par elle et il a été demandé le montant de l’indemnité d’éviction proposé;

— au regard du silence de la société SCI [Adresse 7], le courrier a été réitéré le 3 février 2021 à l’huissier de justice Maître [S], également sans réponse de sa part;

— elle entend se prévaloir de ces deux premiers congés avec proposition d’une indemnité d’éviction;

— si le preneur a la faculté de former opposition à un congé pour des motifs de fond ou de forme, il n’a pas le loisir de contester la volonté même du bailleur de mettre fin au bail;

— en effet, le preneur ne dispose pas de la possibilité de contester la volonté du bailleur de ne pas renouveler le bail, cette opportunité étant discrétionnaire pour le bailleur;

— en revanche, évidemment, le preneur dispose parfaitement de la faculté de contester les motifs du refus de l’indemnité d’éviction et de solliciter le paiement d’une telle indemnité;

— si le mécanisme de l’article L. 145-28 permet au preneur de se maintenir dans les lieux tant que le congé n’est pas délivré, le locataire est libre de profiter au non de cette faculté et peut à tout moment quitter les lieux s’il le juge opportun, avant même que l’indemnité ne lui soit versée;

— le fait de quitter les lieux ne vaut donc pas renonciation au bénéfice de l’indemnité d’éviction;

— un tel raisonnement viserait à priver purement et simplement le preneur de ses droits;

— en effet, à réception d’un congé avec refus de renouvellement, le preneur doit anticiper la fin

de son bail commercial et chercher de nouveau locaux;

— au surplus, il doit être relevé de nouveau et si besoin était, les atermoiements de la SCI [Adresse 7] matérialisés par les 3 congés consécutifs et contradictoires délivrés par elle offrant le paiement de l’indemnité par deux fois avant de se rétracter;

— cette situation a nécessairement créé une incertitude pour le preneur qui a ainsi pris ses dispositions et trouvé un nouveau local afin de continuer son activité;

— lors de son installation, les locaux étaient nus et elle a effectué de nombreux travaux;

— contrainte de quitter les locaux, elle a recherché un nouveau local, et en a trouvé un, également nu qu’elle commencera à exploiter le 1er mai 2022;

— ce déménagement entraîne des frais dits de déplacement;

— des devis ont été établis par différentes sociétés à savoir :

✓ un devis de déménagement établi par la société Partner pour un montant de 12.460 euros ht (14.952 euros ttc);

✓ un devis pour l’installation électrique des nouveaux locaux établi par la société NEF pour un montant de 42.921 euros ttc;

✓ un devis pour l’aménagement de la plateforme logistique des nouveaux locaux établi par la société Colas pour un montant de 182.073,83 euros ttc;

— ainsi, le montant total du déménagement s’élève à la somme totale 239.946,83 euros ttc;

— à titre principal, la SCI [Adresse 7] sera donc condamnée au paiement d’une indemnité d’éviction correspondant à ce stade à ses frais de déménagement d’un montant de 239.946,83 euros;

— à titre subsidiaire, la SCI [Adresse 7] sera condamnée au paiement de la somme de 212.000 euros;

— M. [W] [E], expert inscrit auprès de la Cour de cassation, a en effet, selon rapport du 16 août 2024, chiffré l’indemnité d’éviction à hauteur de 212.000 euros;

— si par extraordinaire le tribunal considérait que le calcul présenté ci-dessus nécessitait l’intervention d’un technicien, il ne pourra que désigner un expert judiciaire avec les missions d’usage en pareille matière afin de recueillir tous éléments d’appréciation permettant à la juridiction ultérieurement saisie, de fixer :

✓ le montant de l’indemnité d’occupation qui lui est due dans les termes de l’article L.145-28 du code de commerce à compter du 30 septembre 2021 et jusqu’à la date de libération effective des locaux le 27 octobre 2022;

✓ le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est due par la SCI [Adresse 7], dans les termes de l’article L.145-14 du code de commerce.

❖

La SCI [Adresse 7] fait valoir que :

— pour justifier de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction, la Sarl Transports [V] se prévaut des dispositions de l’article L145-17 I du code de commerce;

— ces dispositions ne sont pas applicables puisque c’est l’application même du statut impératif des baux commerciaux qui est dénié;

— en toutes hypothèses, la Sarl Transports [V] se contente de produire aux débats des devis alors qu’elle serait installée dans ses nouveaux locaux depuis mai 2022;

— il n’y aucune justification aux montants évoqués;

— alors qu’elle a quitté les lieux loués depuis plus de deux ans, Mme [V] (sic) produit, à l’appui de ses dernières conclusions, un prétendu rapport d’expert sur le montant de l’indemnité d’éviction qu’elle réclame;

— toutefois, il convient tout de même de préciser que Mme [V] (sic) ne parvient toujours pas à apporter la preuve du montant réclamé au titre de la prétendue indemnité d’éviction;

— elle produit aux débats un rapport de M. [E] pour tenter de justifier du montant de l’indemnité d’éviction;

— le cabinet d’expertise prétend donner un “avis sur l’indemnité d’éviction d’un terrain”;

— il a été démontré ci-dessus que les locaux loués ne peuvent pas être considéré comme un terrain nu;

— de surcroît, le propre expert de Mme [V] (sic) émet d’importantes réserves sur la qualité de son travail en précisant : “L’expertise a été réalisée à la demande de EURL TRANSPOSRTS FORVEILS, locataire, à partir d’informations communiquées …. Le terrain n’a pas été visité”;

— non seulement, cette prétendue expertise a été réalisée de manière [non] contradictoire, mais surtout, l’expert reconnaît lui-même qu’il n’a pas eu les moyens d’effectuer sa mission dans des conditions normales;

— dans le cadre des précédentes écritures, elle reprochait à Mme [V] (sic) de ne produire aux débats aucune facture liée aux prétendus frais qu’elle aurait exposés dans le cadre de son déménagement;

— elle n’apporte pas plus d’éléments;

— le rapport de M. [E] indique qu’il y aurait eu des factures, mais aucune d’entre elles, si elles existent, n’a été produite aux débats;

— pour le surplus, les éléments de calcul sont erronés;

— perte d’un loyer réduit : Mme [V] (sic) n’apporte aucun élément venant justifier qu’il s’agirait d’un élément indemnisable et surtout qu’elle aurait perdu un loyer réduit;

— frais de déménagement et de réinstallation : Mme [V] (sic) n’a justifié d’aucune dépense quant à ses frais de déménagement; ces éléments n’ont pas pu faire l’objet d’un débat contradictoire;

— frais de double loyer : Mme [V] (sic) n’a pas payé de double loyer puisqu’elle a finalement été condamnée à payer une indemnité d’occupation et non pas des loyers; de surcroît, elle a laissé plusieurs années à Mme [V] (sic) pour gérer son déménagement;

— frais juridiques et administratifs : aucun justificatif;

— trouble commercial : même son propre expert a conscience de l’illégitimité de la demande puisqu’il précise qu’il a dû l’évaluer forfaitairement puisque le terrain a été trouvé sans agent immobilier;

— pertes sur salaires : aucun justificatif;

— après plusieurs années de procédure, Mme [V] (sic) prétend pouvoir ajouter une demande de remboursement d’un dépôt de garantie;

— elle n’apporte aucune preuve du paiement dudit dépôt de garantie.

❖

Le tribunal,

L’article L. 145-1, I, du code de commerce dispose que : “Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe ;

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.”

En application de cette disposition, le bénéfice du statut des baux commerciaux suppose une immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises.

Cette immatriculation doit porter sur les locaux principaux et secondaires ainsi que sur l’activité réellement exercée dans ces locaux.

Le défaut d’immatriculation est sanctionné par la perte du droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction. Il s’agit de la dénégation du statut des baux commerciaux.

Il ressort des pièces versées aux débats que les lieux loués dans lesquels l’activité est exercée sont situés [Adresse 10].

L’activité autorisée dans le contrat de location du 28 octobre 1996 est “la réception, le stockage et la distribution de bungalow.

Toute autre activité ne pourra être exercée sans autorisation expresse et par écrit du bailleur.”

La société Transports [V] a immatriculé le lieu de son siège social, [Adresse 2], avec comme activité “transport public routier de marchandises et ou location de véhicules industriels pour le transport routier de marchandises avec conducteurs.”

Il ressort de ces éléments que la société Transports [V] n’est pas immatriculée pour l’activité autorisée dans le bail. De même, les locaux dans lesquels cette activité est exercée ne sont pas immatriculés.

Il convient de préciser que l’avenant du 22 décembre 2008 n’a pas eu pour objet de modifier l’activité exercée dans les lieux loués. Le bailleur n’a pas autorisé expressément et par écrit l’activité de transport public routier de marchandises et ou location de véhicules industriels pour le transport routier de marchandises avec conducteurs.

La société Transports [V] affirme que selon un arrêt de la Cour de cassation (3ème Civ., 28 mai 2020, pourvoi n° 19-15.001), la condition tenant à l’immatriculation du preneur pour bénéficier du statut n’est pas exigée en cas de soumission volontaire des parties à ce statut, et ce, même si le preneur est commerçant.

Il convient de préciser que dans son arrêt du 28 mai 2020, invoqué par la société Transports [V], la Cour de cassation a retenu ce qui suit : “6. Pour rejeter la demande de la société en paiement d’une indemnité d’éviction, l’arrêt retient qu’il n’est pas stipulé au bail que le bailleur accepte de façon non équivoque de dispenser le preneur “du défaut d’immatriculation” au registre du commerce et des sociétés, de sorte que cette condition était requise à la date du congé.

7. En statuant ainsi, alors que le bail stipulait que les parties déclaraient “leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L. 145-1 du code de commerce et des textes subséquents, et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie [souligné par le tribunal], en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application de ce statut”, la cour d’appel, qui a dénaturé cette convention claire et précise, dont il résulte que le bailleur avait renoncé à se prévaloir de la condition d’immatriculation, a violé le principe susvisé.”

Dans cet arrêt, la Cour de cassation a considéré que les parties avaient convenu d’une renonciation à la condition d’immatriculation, ce qui n’est manifestement pas le cas en l’espèce.

La SCI [Adresse 7] affirme que “c’est un bail commercial qui a été conclu le 28 octobre 1996.”

La société Transports [V] indique que dans l’avenant du 22 décembre 2008, il est expressément rappelé que “les parties ont convenu de soumettre le présent bail aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.” Elle en déduit qu’il s’agit sans aucune ambiguïté d’une soumission volontaire au statut des baux commerciaux.

Il convient de relever que ce débat est inopérant dès lors que la SCI [Adresse 7] oppose à la société Transports [V] le défaut d’immatriculation, lequel est sanctionné par la dénégation du statut des baux commerciaux.

Il résulte de qui précède que le défaut d’immatriculation de la société Transports Froveil est caractérisé. C’est donc à bon droit que la SCI [Adresse 7] lui oppose la perte du droit à l’indemnité d’éviction.

Par conséquent, la demande d’indemnité d’éviction de la société Transports [V] sera rejetée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

Pour contester la demande de la société Transports [V] portant sur le dépôt de garantie, la SCI [Adresse 7] affirme qu’elle n’apporte aucune preuve du paiement dudit dépôt de garantie.

Or, l’article VIII- dépôt de garantie du contrat de location du 28 octobre 1996 stipule que “il est égal à trois mois de loyer, soit 59 000 F, et révisable annuellement dans les mêmes conditions que le loyer.

Il est versé à la signature du présent contrat, il n’est pas productif d’intérêt et n’est pas imputable sur la dernière échéance de loyer.

Il est remboursable après le départ du preneur sous réserve de l’exécution par lui de toutes les clauses du présent contrat.”

Il ressort de cette stipulation que le dépôt de garantie a été versé à la signature du contrat de location.

Le montant de la somme réclamée au titre du dépôt de garantie n’est pas discuté.

Il suit de là que la SCI [Adresse 7] sera condamnée à payer à la société Transports [V] la somme de 14 726 euros au titre du dépôt de garantie.

Il convient de préciser que dans le contrat de location, le montant du dépôt de garantie n’est pas libellé ht ou ttc. Seule donc la somme de 14 726 euros sera retenue sans autre précision.

Sur les demandes accessoires

La société Transports [V] est la partie perdante et sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne la société Transports [V] à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 58 920 euros ttc à titre de l’indemnité d’occupation pour la période de janvier à octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024;

Dit que les sommes déjà perçues à titre de provision viendront en déduction de cette condamnation;

Rejette la demande d’indemnisation de la SCI [Adresse 7] au titre du préjudice subi par le comportement abusif et dilatoire;

Rejette la demande d’indemnité d’éviction de la société Transports [V];

Condamne la SCI [Adresse 7] à payer à la société Transports [V] la somme de 14 726 euros au titre du dépôt de garantie;

Condamne la société Transports [V] aux dépens;

Condamne la société Transports [V] à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT