— N° RG 25/00364 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD4T5

Date : 25 Juin 2025

Affaire : N° RG 25/00364 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD4T5

N° de minute : 25/00337

Formule Exécutoire délivrée

le : 30-06-2025

à : M^e Jean-Sébastien TESLER + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 30-06-2025

à : M^e Catherine BONNEAU + dossier

M^e Alexandre DUVAL STALLA + dossier

M^e Saïd MELLA + dossier

Service Expertise

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT CINQ JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 18] sis [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS MANDA

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par M^e Jean-Sébastien TESLER, avocat au barreau de l’ESSONNE, avocat plaidant

DEFENDEURS

AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la Société VAL ETANCHE

[Adresse 5]

[Localité 13]

représentée par M^e Catherine BONNEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. FRANCE PIERRE

[Adresse 19]

[Adresse 2]

[Localité 14]

représentée par M^e Saïd MELLA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [X] [W]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Alexandre DUVAL STALLA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [S] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par M^e Alexandre DUVAL STALLA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

SAS LAMAS CONSTRUCTION

[Adresse 8]

[Localité 11]

non comparante

S.A.S. LUX’IMMO

[Adresse 17]

[Adresse 15]

[Localité 12]

représentée par M^e Saïd MELLA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 14 Mai 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE

La société LUX’IMMO, assurée au titre de la garantie dommage-ouvrage auprès de la société AXA FRANCE IARD, a entrepris en qualité de maître d’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation dénommé “Le domaine du Lavoir” sur un terrain situé [Adresse 7] à [Localité 16], sous la maîtrise d’oeuvre d’exécution du cabinet d’architectes Jenny & Lakatos.

L’ensemble immobilier a été divisé en lots vendus en l’état futur d’achèvement.

La réception de l’ouvrage a été prononcée sans réserve le 13 avril 2013.

Un protocole d’accord portant sur la réalisation de travaux a été conclu le 31 juillet 2017 entre la société LUX’IMMO et le syndicat des copropriétaires.

Le 7 janvier 2019, le syndic de la copropriété a déclaré à la société AXA FRANCE IARD, assureur dommage-ouvrage, un sinistre chez Mme [G] (locataire de Mme [U]) au 2ème étage bâtiment A3 porte 331, portant sur des infiltrations en provenance de la façade et de la toiture.

Dans le prolongement d’un rapport d’expertise amiable établi par le cabinet SARETEC, concluant que “la carence d’entretien des joints est à l’origine de l’infiltration dans le logement et de l’accumulation d’eau sous le complexe de la terrasse”, AXA FRANCE IARD a pris une position de non garantie.

Un second sinistre a été déclaré par le syndicat des copropriétaires concernant des infiltrations dans la chambre et le passage d’air au niveau des fenêtres de Mme [G].

La société AXA FRANCE IARD a de nouveau pris une position de non garantie dès lors qu’aux termes d’un second rapport du cabinet SARETEC les infiltrations constatées dans le logement trouvaient leur origine dans l’absence d’entretien de la toiture terrasse.

Le syndicat des copropriétaires a confié dans le courant du 1er trimestre 2019, à la société HERKRUG ETANCHEITE, des travaux propres à faire cesser les désordres chez Mme [G] puis a fait appel à la société RIVETANCHE qui a dressé un rapport faisant état de malfaçons portant sur la conception du système d’étanchéité de la toiture terrasse ; nonobstant les conclusions de ce rapport, AXA FRANCE IARD a maintenu sa position d’absence de mobilisation de la garantie dommage-ouvrage.

— N° RG 25/00364 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD4T5

Par ordonnance de référé du 24 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux, saisi par le syndicat des copropriétaires “[Adresse 18]”, a ordonné une expertise judiciaire au contradictoire de la SA AXA FRANCE IARD, assureur de la société VAL ETANCHE en charge du lot étanchéité, désormais radiée du registre du commerce et des sociétés, M. [Y] et Mme [W], architectes, la SAS LAMAS CONSTRUCTION et la SA LUX’IMMO, ayant notamment pour objet de décrire les désordres, d’en déterminer l’origine et les causes et les travaux réparatoires à effectuer pour y remédier.

Dans le cadre des opérations d’expertise, les appartements de Mme [U] (appartement A [Cadastre 6]) et M. [V] (appartement B 112) ont été visités et l’expert a constaté la présence d’humidité confirmée par le testeur, précisant que l’appartement de M. [V] était situé au 1er étage et était surplombé par la terrasse attenante à l’appartement de M. [T].

Suivant note aux parties n°6 en date du 12 février 2025, l’expert judiciaire a relevé qu’il était dans l’attente de la décision prise par le syndicat des copropriétaires concernant une extension de sa mission à l’appartement de M. [V].

Par courrier du 20 mars 2025, saisi du projet d’assignation du syndicat des copropriétaires, l’expert a indiqué n’avoir pas d’objection à formuler et a accepté de voir étendre ses opérations à l’appartement des époux [V] aux motifs de “défaut d’étanchéité de la terrasse accessible située au dessus d’une chambre, défaut d’isolation thermique en mur pignon de ladite chambre”.

C’est dans ce contexte que par actes de commissaire de justice délivrés les 31 mars 2025 à la SAS LUX’IMMO, 1er avril 2025 à la SAS LAMAS CONSTRUCTION, 8 avril 2025 à Mme [X] [W], architecte, M. [Y] [S], architecte, 17 avril 2025 à la SAS FRANCE PIERRE 2, 18 avril 2025 à la SA AXA FRANCE IARD, le syndicat des copropriétaires “[Adresse 18]” représenté par son syndic a fait attraire les sociétés précitées devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir étendre la mission impartie à Monsieur [P] selon ordonnance de référé rendue le 24 mai 2023 aux désordres apparus dans l’appartement de Monsieur [V] ayant pour origine une étanchéité défaillante sur une terrasse accessible et un problème d’isolation thermique dans la chambre.

Par conclusions en réplique soutenues oralement à l’audience du 14 mai 2025, la société AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur dommage-ouvrage, demande à titre principal sa mise hors de cause à raison de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires, motif pris que la demande d’extension de mission n’a été sollicitée que le 18 avril 2025, alors que l’action permettant de mobiliser la garantie dommage-ouvrage est prescrite depuis le 30 avril 2023 et que les désordres ont été constatés dans l’appartement de M.[V] dès 2022. Elle en déduit que toute action à son encontre est manifestement vouée à l’échec. En sa qualité d’assureur de la société VAL ETANCHE, AXA FRANCE IARD indique intervenir sous les plus extrêmes réserves de garantie. A titre subsidiaire, elle émet toutes protestations et réserves et sollicite en tout état de cause la condamnation du syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [X] [W] et M. [S] [Y], architectes, concluent sous la plume de leur conseil, à protestations et réserves sur la demande d’extension de la mesure d’expertise en cours et demandent que les frais d’expertise complémentaire et les dépens soient à la charge du demandeur.

Les sociétés FRANCE PIERRE 2 et LUX’IMMO, également représentées par leur conseil, demandent que le syndicat des copropriétaires soit débouté de ses demandes et sa condamnation à payer à la première la somme de 1.000 euros et à la seconde la somme de 2.000 euros. Elles soutiennent d’une part, que le syndicat des copropriétaire ne justifie pas de sa qualité à agir pour le dénommé [V] et d’autre part que l’action en responsabilité décennale dirigée contre la société LUX’IMMO est prescrite depuis le 30 avril 2023 et que le syndicat des copropriétaires ne dispose en conséquence d’aucun motif légitime à voir étendre la mission de l’expert. De son côté, la société FRANCE PIERRE 2 demande sa mise hors de cause, soulignant qu’elle n’était jusqu’à présent pas partie aux opérations d’expertise et n’est pas intervenue à l’opération de construction.

A l’audience du 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaire soutient que le moyen en défense tiré de la prescription de l’action relève de la compétence du juge du fond et que l’expert a acquiescé à l’extension de sa mission pour examiner les désordres qui découlent du défaut d’étanchéité du toit terrasse.

AXA FRANCE IARD maintient les termes de ses écritures et, y ajoutant, précise que les désordres pour lesquels il est demandé une extension de mission sont distincts de ceux soumis à l’analyse de l’expert dans la mesure où l’appartement de M. [V] se situe en un autre point de la résidence.

LUX’IMMO représentée par son conseil maintient ses moyens en défense y ajoutant que le syndicat des copropriétaires ne justifie en outre pas de son intérêt à agir.

Bien que régulièrement assignée la société LAMAS CONSTRUCTION n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel sera rendue réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande de mise hors de cause de la société FRANCE PIERRE et ses demandes accessoires

Au vu des pièces produites et l’absence de toute explication donnée par le syndicat des copropriétaires sur la nécessité de voir attraire aux opérations d’expertise la société FRANCE PIERRE, dont il n’est pas plus précisé son rôle dans le cadre des opérations de construction et/ou de la survenance des désordres dénoncés, il convient de faire droit à la demande de mise hors de cause de ladite société.

L’équité commande qu’il lui soit alloué la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à laquelle le syndicat des copropriétaires qui succombe en ses demandes sera condamné.

— Sur la demande d’extension d’expertise du syndicat des copropriétaires

A titre liminaire, sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires soulevée par la société LUX’IMMO

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fondn pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La société LUX’IMMO soutient que le syndicat des copropriétaires est dépourvu de qualité et d’intérêt à agir aux lieu et place de M. [V], pour demander l’extension des opérations d’expertise aux désordres apparus dans l’appartement de celui-ci et ayant possiblement pour origine une étanchéité défaillante de la terrasse en surplomb et un problème d’isolation thermique dans la chambre.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas répondu à cette fin de non-recevoir.

Cela étant, le juge des référés étant saisi de cette fin de non-recevoir, il est rappelé que l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat à qualité pour agir en justice tant en demandant qu’en défendant ; même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Toute copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot à charge d’en informer le syndic.

Etant rappelé que les opérations d’expertise sont en cours et que rien en l’état des pièces produites ne permet d’affirmer que la cause des désordres n’affecte pas les parties communes ou n’y trouve leur siège, il ne saurait donc être argué d’un défaut de qualité ou d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic qui a vocation notamment à faire la lumière, par le biais d’une expertise, sur l’origine des désordres constatés dans les appartements des copropriétaires dont notamment celui de Monsieur [R] [V] (lot B112) dans lequel ont été constatées le 2 octobre 2023 des traces d’humidité et de moisissure sur le plafond de la pièce située en aplomb de la terrasse de M. [T], ainsi qu’il appert de la note n° 6 établie par l’expert le 16 octobre 2024, alors qu’en l’état l’expert est saisi à la demande du syndicat des copropriétaires des désordres similaires constatés dans l’appartement A331 occupé par Mme [G] demeurant au 2ème étage du bâtiment A3, provenant d’infiltrations laissant suspecter un défaut d’étanchéité des toitures terrasses.

Par conséquent, la fin de non recevoir soulevée par la société LUX’IMMO tirée d’un défaut de droit à agir du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

— Sur la demande d’extension de la mission d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. La mesure doit être demandée avant qu’un juge du fond ne soit saisi de l’affaire.

Le demandeur doit démontrer le motif légitime qu’il a de conserver ou d’établir l’existence de faits en prévision d’une éventuel procés, c’est à dire, l’existence d’un procès en germe qui nest manifestement pas voué à l’échec. Le motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile est caractérisé par des faits plausibles de nature à rendre crédibles les allégations du demandeur, des faits qui présentent un lien utile avec un litige potentiel futur dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée., sans que cela ne se confonde avec la question du bien-fondé de l’action.

En revanche, l’action éventuelle au fond ne doit pas être manifestement vouée à l’échec ce qui est le cas si elle est manifestement prescrite.

Le juge n’est pas tenu de caractériser le motif légitime du demandeur au regard des règles de droit éventuellement applicables au fond et des différents fondements juridiques des actions que ce dernier envisage d’engager.

La mesure doit être utile au futur procès et pertinente.

En l’espèce, la société LUX’IMMO et AXA FRANCE IARD, es qualités d’assureur de la société VAL ETANCHE soutiennent qu’une action future est vouée à l’échec en raison de la prescription de l’action en garantie décennale, motif pris que la réception de l’ouvrage est intervenue le 30 avril 2013. Le syndicat des copropriétaires soutient en réplique que l’appréciation de la prescription de l’action relève de la compétence du juge du fond.

S’il est constant qu’aux termes des dispositions de l’article 1792-4-1 du code civil, la personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du même code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle après 10 ans à compter de la réception des travaux, il convient de rappeler que l’assignation en référé-expertise délivrée dans le courant du mois de février et mars 2023 à la société LUX’IMMO et AXA FRANCE IARD a interrompu le délai de prescription acquisitive conformément aux dispositions de l’article 2241 du code civil.

Il n’est pas établi ni démontré que les désordres constatés dans l’appartement de M. [V] n’ont pas une cause commune ou similaire avec ceux ayant fait l’objet de l’assignation susvisée.

Par voie de conséquence, l’action future n’apparaît pas manifestement vouée à l’échec.

Il résulte de ce qui précède et des constatations d’ores et déjà effectuée dans l’appartement de M. [V] que le syndicat des copropriétaires dispose d’un motif légitime pour voie étendre la mission de l’expert dans les termes du dispositif qui suit.

— Sur les demandes accessoires

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens devront demeurer à la charge du syndicat des copropriétaires.

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens de l’article 700 du même code. En toutes hypothèses, l’équité de commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; les parties ayant formé des demandes à ce titre seront en conséquence déboutées de celles-ci, exceptée pour la société FRANCE PIERRE 2, comme statué supra.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort, mise à a disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique;

Met hors de cause la société FRANCE PIERRE 2,

Etendons la mission d’expertise confiée à M. [Z] [P] par l’ordonnance de référé du 24 mai 2023 (minute n° 23/327) en ce sens qu’elle devra également porter sur les désordres apparus dans l’appartement de Monsieur [R] [V] (lot B112) ayant pour origine une étanchéité défaillante sur une terrasse accessible et un problème d’isolation thermique dans la chambre,

Laisse les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires “[Adresse 18]”,

Rejette les demandes de la société LUX’IMMO, [X] [W] et [S] [Y] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire,

Le Greffier Le Président