Du 06 mars 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/02168 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3E5S

[G] [F],

[A] [F]

C/

[Q] [K]

— Expéditions délivrées à

Mme [Q] [K]

— FE délivrée à

Maître Olivier MAILLOT

Le 13/03/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 mars 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [F],

pris en sa qualité d’ayant droit de M. [E] [N],

représenté par son représentant légal, Mme [B] [S] [V] [E] née le 11 août 1974

né le 11 Novembre 2007 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [A] [F]

prise en sa qualité d’ayant droit de M. [E] [N],

représentée par son représentant légal, Mme [B] [S] [V] [E] née le 11 août 1974

née le 18 Juin 2010 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tous deux représentés par Maître Olivier MAILLOT, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES

DEFENDERESSE :

Madame [Q] [K]

née le 22 Octobre 1987 à [Localité 4]

[Adresse 3],

[Adresse 4]

[Localité 5]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Janvier 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Novembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 avril 2022, Monsieur [N] [E] a donné à bail à Madame [Q] [K] un logement B203 [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 6] et un parking n°345 dans la même résidence.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, Monsieur [E] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3710,57 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de location.

A la suite du décès de Monsieur [N] [E], survenu le 13 juin 2025, ses deux petits-enfants, [G] [F] et [A] [F], tous deux mineurs, se sont trouvés propriétaires indivis en pleine propriété du bien loué, objet du litige, à la suite du testament laissé par le défunt.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2025, Madame [B] [E], agissant en qualité de représentant légal de [G] [F] et [A] [F], a assigné [Q] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 16 janvier 2026 aux fins de :

— Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de location,

— Voir ordonner l’expulsion des lieux de Madame [K] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux après signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— Voir ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— Voir condamner Madame [K] au paiement de la somme provisionnelle de 4200 euros, avec intérêts de droit,

— La voir condamner au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel, outre les charges,

— La condamner au paiement d’une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Lors de l’audience du 16 janvier 2026, les mineurs [G] et [A] [F], représentés par leur représentant légal, Madame [B] [E], et leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1546,98 euros terme de janvier 2026 inclus, confirment les termes de leurs demandes initiales, et s’opposent à tout délai.

En défense, Madame [Q] [K] comparait en personne. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 13 novembre 2025, au moins six semaines avant la date de l’audience.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la CCAPEX le 19 février 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [E] a fait signifier à Madame [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 3710,57 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 17 février 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas entièrement purgé les causes dudit commandement dans le délai contractuel de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde les bailleurs à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 18 avril 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il ressort du décompte que Madame [H] a réduit de manière significative sa dette au moyen de plusieurs versements et qu’elle a repris le paiement du loyer courant. Elle explique que son ancien employeur ne lui a versé aucun salaire pendant cinq mois et qu’elle est actuellement en procédure prud’homale. Son revenu actuel s’élève à 2100 euros.

Dans ce contexte, la mise en place d’un échéancier apparait réaliste, Madame [K] étant en situation d’apurer sa dette locative, dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, les bailleurs seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Madame [K].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [K] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en l’absence de résolution, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, les consorts [G], représentés par Madame [E], produisent un décompte actualisé FONCIA au 15 janvier 2026, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 1546,98 euros, terme de janvier 2026 inclus.

Il convient de soustraire de ce montant la somme de 209,79 euros qui relève des dépens.

Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement contesté, Madame [H] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1337,19 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 15 janvier 2026, – échéance du mois de janvier 2026 incluse. Elle sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été dues en l’absence de résolution, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [H].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, l’équité commande d’allouer à la partie qui a gain de cause une indemnité de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 18 avril 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail relatif au logement B203 [Adresse 7] à [Localité 6], ainsi qu’un emplacement de parking n°345 au sein de la même résidence,

CONDAMNONS Madame [Q] [K] à régler à [G] [F] et [A] [F], représentés par leur représentant légal, Madame [B] [E], la somme de 1337,19 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 15 janvier 2026, – échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDONS à Madame [Q] [K] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 12 mois à raison de 11 mensualités successives de 110 euros chacune, suivies d’une 12ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

— qu’en ce cas, à défaut pour Madame [Q] [K] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges qui auraient été exigibles en l’absence de résolution, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS en deniers ou quittance, Madame [Q] [K] à son paiement à compter du 1er février 2026, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [Q] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification de l’assignation au représentant de l’État et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNONS Madame [Q] [K] à régler à [G] [F] et [A] [F], représentés par leur représentant légal, Madame [B] [E], la somme de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION