TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

26 Août 2025

N° RG 20/02281 – N° Portalis DB3R-W-B7E-VUJR

N° Minute : 25/

AFFAIRE

[E] [Y], [D] [Y], [N] [Y]

C/

Société PHARMACIE DU PARC SELARL

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [Y]

4 avenue Sainte Foy

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représenté par M^e Aurore GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2135

Monsieur [D] [Y]

951 avenue de la République

59700 MARCQ-EN-BAROEUL

représenté par M^e Aurore GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2135

Madame [N] [Y]

76 rue de l’Assomption

75016 PARIS

représentée par M^e Aurore GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2135

DEFENDERESSE

Société PHARMACIE DU PARC SELARL

4 avenue Sainte Foy

92200 NEUILLY SUR SEINE

représentée par Maître Charles-édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J082

L’affaire a été débattue le 13 Mai 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 26 août 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé non daté, Mme [L] [X], Mme [T] [I] veuve [Y], M. [K] [Y], Mme [J] [Y], M. [O] [Y], Mme [B] [Y] et Mme [A] [Y] épouse [G], membre de l’indivision [X]-[Y], ont donné à bail commercial en renouvellement à la société PHARMACIE DU PARC, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2002, des locaux dépendant d’un immeuble situé 4, avenue Sainte Foy à NEUILLY-SUR-SEINE (92200) composés d’une boutique, d’une arrière-boutique et de deux caves à usage de pharmacie ainsi que d’un pavillon de deux pièces à droite dans la cour à usage de réserve et d’un appartement de trois pièces situé au premier étage destiné à l’habitation personnelle de M. [U] outre d’une cave.

Suivant protocole d’accord en date du 04 avril 2011, signé entre M. [E] [Y] venu aux droits et obligations de l’indivision [X]-[Y] et la société PHARMACIE DU PARC, celle-ci a accepté de libérer l’appartement du premier étage de toute occupation à la demande du bailleur, les parties convenant en outre de renouveler le bail commercial pour le surplus des locaux.

Suivant acte sous seing privé du même jour, M. [E] [Y] a donné à bail commercial à la société PHARMACIE DU PARC, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er avril 2011, les autres locaux dépendant de l’immeuble situé 4, avenue Sainte Foy à NEUILLY-SUR-SEINE (92200), afin qu’elle y exploite un commerce de pharmacie, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 20.000 euros en principal, payable trimestriellement et à terme échu.

Suivant acte authentique du 08 juillet 2019, M. [E] [Y] a fait donation de la nue-propriété du bien immobilier objet du bail, à ses enfants M. [D] [Y] et Mme [N] [Y], chacun pour moitié.

Reprochant à la société PHARMACIE DU PARC d’avoir procédé à des travaux de ravalement de la façade, à l’installation d’une rampe extérieure de lampes halogènes très lumineuses et au changement de l’enseigne ainsi que de la croix en façade, sans l’accord du bailleur ni de celui de la copropriété, M. [E] [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y] (ci-après les consorts [Y]), lui ont fait signifier le 31 mai 2019 une sommation, au visa de l’article L145-17 du code de commerce, tendant à la remise en état des lieux dans le délai d’un mois, à laquelle la société PHARMACIE DU PARC a protesté par le voie de son conseil le 28 juin 2019.

Par acte extrajudiciaire du 11 juillet 2019, délivré sur et aux fins d’un précédent acte en date du 9 juillet 2019, les consorts [Y] ont fait délivrer à la société PHARMACIE DU PARC un congé à effet du 31 mars 2020, portant refus de renouvellement de son bail ce, sans paiement d’une indemnité d’éviction.

Par exploit du 07 janvier 2020, délivré sur et aux fins d’un précédent acte en date du 27 novembre 2019, les consorts [Y] ont fait signifier à la société PHARMACIE DU PARC un commandement tendant à voir respecter ses obligations contractuelles, visant la clause résolutoire stipulée au bail, auquel la société PHARMACIE DU PARC a formé opposition le 04 février 2020.

Les consorts [Y] ont consécutivement attrait la société PHARMACIE DU PARC devant le tribunal judiciaire de NANTERRE le 24 février 2020, aux fins essentiellement de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial à effet du 7 février 2020 avec les conséquences y attachées en termes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation et, subsidiairement, voir juger fondé le congé portant refus de renouvellement sans offre d’une indemnité d’éviction signifié le 11 juillet 2019, pour motif grave et légitime, avec les mêmes effets.

Par jugement mixte en date du 12 décembre 2022, assorti de l’exécution provisoire, ce tribunal a notamment:

— débouté M. [E] [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

— dit que le congé délivré par les bailleurs à effet du 31 mars 2020 n’était pas fondé sur un motif grave et légitime et que M. [E] [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y] sont tenus de verser une indemnité d’éviction à la société PHARMACIE DU PARC,

— dit que la société PHARMACIE DU PARC doit verser une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2020, dans le cadre de son droit au maintien dans les lieux, fixée provisionnellement au montant du loyer et accessoires résultant du bail expiré,

— ordonné une expertise judiciaire, aux frais avancés des bailleurs, avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, et commis pour y procéder M. [S] [V],

— ordonné un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

— condamné M. [E] [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y] in solidum à payer à la société PHARMACIE DU PARC la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Charles-Edouard BRAULT, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du 02 février 2023 pour retrait du rôle sauf opposition des avocats et, à défaut, radiation.

C’est dans ce contexte que par acte extrajudiciaire en date du 11 janvier 2023, les consorts [Y] ont exercé leur droit de repentir et offert à la société PHARMACIE DU PARC le renouvellement de son bail.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2024, les consorts [Y] demandent au tribunal, de :

A titre principal :

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société PHARMACIE DU PARC pour la période du 1er avril 2020 au 11 janvier 2023 à la somme de 164.068,50 €, outre les taxes et charges,

CONDAMNER la société PHARMACIE DU PARC au payement de la somme de 164.068,50 € à Monsieur [E] [Y], Monsieur [D] [Y], et Madame [N] [Y], au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er avril 2020 au 11 janvier 2023,

FIXER le loyer du bail renouvelé le 11 janvier 2023 à un montant annuel de 59.000 € hors taxes hors charges en principal,

A titre subsidiaire, avant dire droit et pour y parvenir :

DESIGNER tel expert qu’il plaira, afin d’apporter au Tribunal tout élément de nature à permettre la fixation du montant du loyer du bail renouvelé et de l’indemnité d’occupation due par la société PHARMACIE DU PARC, avec la mission de :

— Convoquer les parties, les entendre en leurs dires et observations et y répondre, se faire remettre tout document nécessaire à l’exécution de sa mission,

— Se rendre sur place, visiter les lieux, les décrire,

— Rechercher et fournir tous éléments permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués et permettant au juge de fixer le montant du loyer du bail renouvelé,

— Donner son avis sur l’indemnité d’occupation due par la société PHARMACIE DU PARC pour la période du 1er avril 2020 au 11 janvier 2023,

JUGER que l’expert devra :

— Lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer le calendrier prévisionnel des opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise,

— Déposer son rapport définitif dans un délai de 5 mois à compter du jours où il aura été avisé de la réalisation de la consignation, sauf prorogation dûment sollicitée en temps utile,

— Procéder personnellement à ses opérations, et pourra recueillir l’avis d’un autre technicien d’une spécialité distincte de la sienne,

— Rendre un pré-rapport avant la restitution de son rapport définitif, afin de permettre aux parties de formuler leurs observations,

En tout état de cause :

DEBOUTER la société PHARMACIE DU PARC de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En cas de condamnation des Consorts [Y] à payer les frais de l’instance en application des dispositions de l’article L145-58 du Code de commerce,

LIMITER la condamnation à la somme de 17.221,58 €,

CONDAMNER la société PHARMACIE DU PARC au payement de la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société PHARMACIE DU PARC aux entiers dépens.

Les consorts [Y] invoquent la jurisprudence rendue en matière d’exercice du droit d’option (Pourvoi n°08-15741), pour soutenir, par analogie, que les frais pouvant être mis à leur charge en application de l’article L145-58 du code de commerce sont exclusivement ceux exposés avant l’exercice de leur droit de repentir. Ils soutiennent que la facture d’avocat d’un montant de 2.046,25 euros en date du 21 avril 2023 n’a pas à leur être imputée, portant sur des diligences postérieures au 11 janvier 2023.

Ils sollicitent par ailleurs le paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 1er avril 2020 jusqu’à l’exercice de leur droit de repentir, qu’ils demandent de voir fixer à la valeur locative en application de l’article L145-28 du code de commerce à la somme totale de 164.068,50 euros. Ils se prévalent du rapport d’expertise établi par M. [F], qu’ils ont mandaté, lequel a conclu à une valeur locative annuelle de 59.000 euros en principal. Subsidiairement, si le tribunal ne s’estimait pas suffisamment éclairé, ils requièrent la désignation d’un expert judiciaire avant dire droit.

Ils demandent enfin que soit fixé le montant du loyer annuel du bail renouvelé consécutivement à l’exercice de leur droit de repentir. Ils précisent que le tribunal est compétent pour ce faire dans la mesure où il est saisi parallèlement de la fixation de l’indemnité d’occupation due entre la date d’effet du congé et celle de l’exercice du droit de repentir (Pourvoi n°15-12766). Ils considèrent que ledit loyer doit être fixé à la valeur locative évaluée par leur expert, M. [F], à la somme de 59.000 euros par an en principal en raison d’une modification des facteurs locaux de commercialité. Ils évoquent des travaux d’aménagement urbain ayant entraîné une nouvelle configuration de la Place Sainte Foy en 2013, une densification de l’achalandage aux abord immédiats des locaux loués, un accroissement du niveau de vie de la population, une augmentation de la fréquentation de la station de métro Sablons, et la construction de nouveaux bureaux dans la zone de chalandise. Ils prétendent également que les travaux réalisés de ravalement de la façade, d''installation d’une rampe extérieure de lampes halogènes très lumineuses et de changement de l’enseigne ainsi que de la croix en façade caractérisent une modification des caractéristiques des lieux loués. Subsidiairement, si le tribunal ne s’estimait pas suffisamment éclairé, ils sollicitent la désignation d’un expert judiciaire avant dire droit.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2024, la société PHARMACIE DU PARC demande au tribunal, de :

DECLARER la société PHARMACIE DU PARC recevable en ses demandes et la déclarant bien fondée,

SUR LA DEMANDE DE FIXATION D’INDEMNITE D’OCCUPATION POUR LA PERIODE DU 1ER AVRIL 2020 AU 10 JANVIER 2023 :

DIRE que le tribunal ne peut fonder sa décision sur un seul rapport d’expertise amiable non contradictoire versé aux débats par M. [E] [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y] et l’ECARTER des débats,

CONSTATER que M. [E] [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y] n’ont pas consigné la provision sur frais d’expertise mise à leur charge, si bien que la désignation de l’expert chargé notamment de donner son avis sur l’indemnité d’occupation, a été déclarée de leur fait caduque par ordonnance du 27 mars 2023,

JUGER que M. [E] [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y] n’apportent pas d’éléments de preuve au soutien de leur demande de fixation d’indemnité d’occupation,

En conséquence,

DEBOUTER M. [E] [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y] de leur demande de fixation d’indemnité d’occupation pour la période du 1er avril 2020 au 10 janvier 2023,

FIXER l’indemnité d’occupation due par la société PHARMACIE DU PARC pour la période du 1er avril 2020 au 10 janvier 2023 au montant du dernier loyer au cours au 1er avril 2020, soit 21.973,68 € par an en principal,

CONDAMNER in solidum M. [E] [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y] à restituer à la société PHARMACIE DU PARC la somme de 3.732,07 € (TROIS MILLE SEPT CENT TRENTE DEUX EUROS ET SEPT CENTIMES) à titre d’indemnité d’occupation trop versée pour la période du 1er avril 2020 au 10 janvier 2023,

A titre infiniment subsidiaire,

FIXER l’indemnité d’occupation due par la société PHARMACIE DU PARC pour la période du 1er avril 2020 au 10 janvier 2023 à la somme de 28.890 €/an en principal, soit à la somme de 80.250 €uros pour la période du 1er avril 2020 au 10 janvier 2023,

DIRE que la société PHARMACIE DU PARC, qui a versé la somme de 64.770,07 € à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle pour la période du 1er avril 2020 au 10 janvier 2023 ne saurait être redevable d’une somme supérieure à 15.479,93 € à titre de rappel d’indemnité d’occupation sur cette période,

En tout état de cause,

DEBOUTER M. [E] [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y], de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 164.058,50 € à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er avril 2020 au 10 janvier 2023 ne tenant, de surcroît et de mauvaise foi, pas compte des versements effectués à hauteur de 64.770,07 €,

SUR LA DEMANDE DE FIXATION DU LOYER DE RENOUVELLEMENT A EFFET DU 11 JANVIER 2023 :

DIRE que ne sont établis ni une modification des caractéristiques des locaux ni une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce exercé, et DEBOUTER M. [E] [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y] de leur demande de déplafonnement du loyer,

En conséquence,

FIXER le loyer du bail renouvelé au 11 janvier 2023 selon la règle du plafonnement, soit à la somme annuelle en principal de 24.510,30 € HT HC, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements requis par la loi du 18 juin 2014 et son décret d’application,

A titre infiniment subsidiaire,

FIXER le loyer du bail renouvelé au 11 janvier 2023 à la somme de 44.278 €/an en principal,

En tout état de cause,

DIRE que la majoration du loyer ne sera exigible qu’à compter du 15 juin 2023, et que l’ancien loyer contractuel, soit 21.973,68 € par an en principal, sera maintenu pour la période du 11 janvier 2023 au 14 juin 2023,

SUR LA DEMANDE SUBSIDIAIRE D’EXPERTISE DES CONSORTS [Y] :

DECLARER M. [E] [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y] mal fondés en leur demande subsidiaire d’expertise sur l’indemnité d’occupation et sur la valeur locative et les en DEBOUTER,

A titre infiniment subsidiaire, si un expert venait à être désigné,

DIRE qu’il aura notamment pour mission usuelle de :

— Rechercher la valeur locative des lieux loués au regard des dispositions des articles L145-33 et suivants et R145.2 et suivants du code de commerce,

— Donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 11 janvier 2023 suivant les indices applicables,

— Donner son avis sur l’indemnité d’occupation due par le locataire pour la période du 1er avril 2020 au 10 janvier 2023 en tenant compte de la précarité due à l’éviction,

Et DIRE que la provision sur frais d’expertise sera à la charge de M. [E] [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y], demandeurs à la mesure d’instruction.

SUR LES FRAIS DE L’INSTANCE DUS EN VERTU DE L’ARTICLE L. 145-58 DU CODE DE COMMERCE :

CONSTATER que par l’effet du repentir exercé par les bailleurs suivant exploit en date du 11 janvier 2023, le bail se trouve irrévocablement renouvelé à compter de ladite date, aux mêmes charges et conditions que le bail expiré sous réserve du loyer de renouvellement, de l’actualisation rendue nécessaire par les dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 et de son décret d’application, et que toute demande de fixation d’indemnité d’éviction se trouve désormais sans objet,

CONDAMNER in solidum M. [E] [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y] à payer à la société PHARMACIE DU PARC la somme de 20.167,83 € (VINGT MILLE CENT SOIXANTE-SEPT EUROS ET QUATRE-VINGT TROIS CENTIMES) arrêtée à date du 21 avril 2023 sur facture de la même date au titre des frais de l’instance sur le fondement de l’article L.145-58 du Code de commerce,

SUR LES AUTRES DEMANDES, LES FRAIS IRREPETIBLES ET L’EXECUTION PROVISOIRE:

En tout état de cause,

DEBOUTER M. [E] [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y] de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNER in solidum M. [E] [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y] à payer à la société PHARMACIE DU PARC la somme complémentaire de 7.000 € (SEPT MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum M. [E] [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Charles-Edouard BRAULT conformément à l’article 699 du Code de procédure civile,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Elle conclut au rejet des prétentions des bailleurs.

Concernant l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er avril 2020 à l’exercice du droit de repentir des consorts [Y], elle fait valoir que, selon la jurisprudence (Pourvois n°09-10631, n°11-18710 et n°11-28205), le tribunal ne peut se fonder sur le seul rapport d’expertise amiable établi non contradictoirement, produit par les demandeurs pour fixer l’indemnité d’occupation au montant revendiqué par eux. Elle ajoute que l’expert des bailleurs a donné son avis sur la valeur locative des locaux au 11 janvier 2023, et non pas au 1er avril 2020. Elle demande au tribunal de tirer les conséquences du fait s’ils ne produisent aucun autre élément pour rejeter tant leur demande principale tendant à voir fixer l’indemnité d’occupation sur la base du rapport d’expertise établi par M. [F], que leur demande subsidiaire aux fins d’expertise judiciaire. Elle souligne à cet égard que les bailleurs n’ont pas consigné la provision à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire désigné par le jugement rendu le 12 décembre 2022 pour fournir au tribunal tous les éléments destinés à lui permettre de fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire.

Elle requiert, reconventionnellement, que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du dernier loyer en cours au 1er avril 2020, soit à la somme annuelle de 21.973,68 euros en principal et que les bailleurs soient condamnés à lui rembourser le trop perçu d’indemnité d’occupation provisionnelle à hauteur de 3.732,07 euros pour la période du 1er avril 2020 à l’exercice du droit de repentir des consorts [Y]. A titre subsidiaire, elle estime que l’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme de 28.890 euros durant cette période, tenant compte d’une surface de 79,73 m²p, d’un prix unitaire de 500 euros/m²p/an ainsi que des différents abattements auxquels la société PHARMACIE DU PARC peut prétendre à raison du transfert au preneur de la taxe sur les ordures ménagères (211 euros) des travaux de mise en conformité (5%) et d’une accession différée en fin de jouissance de ceux-ci ( 2%), mais aussi de la précarité résultant de l’incertitude générée par le refus du renouvellement (20%).

S’agissant du loyer du bail renouvelé au 11 janvier 2023, elle réitère que le tribunal ne peut se fonder sur le seul rapport d’expertise amiable établi non contradictoirement par M. [F], produit par les demandeurs pour fixer ledit loyer à la somme annuelle de 59.000 euros en principal. Elle conteste les motifs du déplafonnement allégué par les consorts [Y]. Elle rappelle que la modification des caractéristiques des locaux au sens de l’article R145-3 du code de commerce s’entend d’une modification des structures, des volumes, des surfaces ou de la division des surfaces ou de la conformation des différentes parties des locaux (cour d’appel de PARIS RG : 09/22395). Elle déclare que les travaux invoqués par les bailleurs n’ont en aucune façon modifié les caractéristiques des lieux loués, ajoutant qu’ils ne peuvent s’en prévaloir compte tenu de la clause d’accession différée en fin de jouissance, stipulée au bail. Elle considère en outre que la modification urbanistique de la place Sainte Foy ne lui a pas été favorable puisqu’elle a eu pour effet de supprimer les emplacements de stationnement de ses clients ainsi qu’un arrêt de bus et d’entraîner une moins bonne visibilité de la pharmacie qui se trouve plus éloignée de la route. Elle indique aussi que les autres éléments invoqués ne sont pas pertinents en ce qu’ils sont relatifs à la commune en son entier ou pour partie hors de la zone de chalandise, outre que les « nouveaux » bureaux ne résultent pas nécessairement de créations de surfaces supplémentaires mais de rénovations.

Elle demande là encore au tribunal de tirer les conséquences du fait s’ils ne produisent aucun autre élément pour rejeter tant leur demande principale tendant à voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé sur la base du rapport d’expertise établi par M. [F], que leur demande subsidiaire aux fins d’expertise judiciaire. Reconventionnellement, la société PHARMACIE DU PARC sollicite que le loyer du bail renouvelé soit fixé au montant résultant de la variation des indices légaux, à la somme de 24.510,30 euros par an en principal.

Enfin, la société PHARMACIE DU PARC requiert le paiement de la somme de 20.167,83 euros arrêtée à date du 21 avril 2023 au titre des frais de l’instance qui doivent être mis à la charge des bailleurs en application de l’article L.145-58 du code de commerce. Elle soutient que la jurisprudence invoquée par les bailleurs n’est pas pertinente, ayant été rendue concernant l’exercice d’un droit d’option. Elle se prévaut de la jurisprudence rendue récemment consécutivement à l’exercice de son droit de repentir par un bailleur pour affirmer qu’elle est fondée à obtenir le paiement de l’ensemble des frais taxes ou non, exposés par le preneur jusqu’au terme de l’instance pendant laquelle le repentir est exercé. Elle précise qu’elle justifie des factures acquittées à l’égard de son conseil et de l’huissier de justice qu’elle a dû faire intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 15 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à « déclarer bien fondée », « dire », « constater » et « déclarer mal fondés » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces mentions n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Les demandes relatives à la date à compter de laquelle la majoration de loyer sera exigible et au paiement de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire éventuellement désigné constituent quant à elles de véritables prétentions en dépit de l’emploi erroné des termes « dire » en lieu et place de « ordonner », sur lesquelles il sera donc statué.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la recevabilité des demandes de la société PHARMACIE DU PARC, celle-ci n’étant pas contestée.

I- Sur l’exercice du repentir des bailleurs et ses conséquences

Aux termes de l’article L145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Il est de droit que l’exercice du droit de repentir est irrévocable.

Il est également de principe qu’aucune forme particulière n’est imposée pour l’exercice du droit de repentir, mais que le bailleur doit exprimer de façon claire et non-équivoque son intention de renouveler le bail.

Il est enfin constant que n’exerce pas son droit de repentir un bailleur qui propose de conclure un nouveau bail à des conditions différentes du précédent.

En l’espèce, après avoir fait signifier à la société PHARMACIE DU PARC un congé à effet du 31 mars 2020 et que ce tribunal a, par jugement en date du 12 décembre 2022 notamment ordonné une expertise judiciaire avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction due par les bailleurs et l’indemnité d’occupation à laquelle ils pouvaient prétendre à compter du 1er avril 2020, les consorts [Y] ont exercé leur droit de repentir par exploit du 11 janvier 2023, et offert à la société PHARMACIE DU PARC le renouvellement de son bail.

Il en résulte, d’une part, qu’en application de l’article L145-12 du code de commerce, ainsi que le soutient la société PHARMACIE DU PARC, les parties sont liées par un nouveau bail à compter du 11 janvier 2023, pour une durée de neuf années, aux clauses et conditions du bail expiré sous réserve de ne pas contrevenir aux dispositions d’ordre public issues de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel et de son décret d’application du 03 novembre 2014, sauf en ce qui concerne le montant du loyer du bail renouvelé qui, à défaut d’accord des parties, peut être fixé judiciairement conformément aux articles L145-33 et L145-34 du code de commerce.

D’autre part, les consorts [Y] sont fondés à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation au titre de la période ayant couru entre les deux baux, soit du 1er avril 2020 au 10 janvier 2023, dans les conditions prévues par l’article L145-28 du code de commerce.

Enfin, la société PHARMACIE DU PARC est fondée, par application de l’article L145-58 du code de commerce à voir les bailleurs condamnés à lui rembourser les frais qu’elle a exposés à l’occasion de la procédure tendant à la fixation de l’indemnité d’éviction à laquelle elle avait droit.

II- Sur la fixation du loyer du bail renouvelé au 11 janvier 2023

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-34 du même code précise qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il résulte de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé doit correspondre :

— soit à la valeur locative dès lors qu’elle est inférieure au plafond prévu par la loi et ce, même si ladite valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail,

— soit au plafond si la valeur locative est supérieure à la variation des indices et que le bail expiré était stipulé pour une durée de neuf ans, sauf à ce que soient démontrés au cours du bail expiré, (1) une évolution des facteurs locaux de commercialité, notable, et ayant eu une incidence favorable sur le commerce concerné, ou bien (2) une modification de la consistance des lieux loués, ou encore (3) une modification des obligations des parties.

En l’espèce, les parties s’accordent sur un renouvellement du bail au 11 janvier 2023, date de l’exercice de leur droit de repentir par les bailleurs, mais sont contraires sur le montant du loyer du bail renouvelé, les consorts [Y] invoquant une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré pour voir fixer le loyer à la valeur locative annuelle estimée à la somme de 59.000 euros. Ils se prévalent du rapport d’expertise amiable établi par M. [F] le 26 janvier 2023 à leur demande.

La société PHARMACIE DU LAC conteste quant à elle toute modification notable des facteurs locaux de commercialité susceptible d’avoir eu une incidence favorable sur son activité. Elle requiert, de plus, que le rapport d’expertise produit par les demandeurs, non contradictoire, soit être écarté des débats. Elle revendique la fixation du loyer au plafond légal, dans la mesure où le bail a pris fin par l’effet du congé et que l’exercice du droit de repentir est sans influence sur la durée du bail expiré.

Selon l’article 16 du code de procédure civile le juge doit, en toutes circonstances, de faire observer et d’observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il est constant que le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur un rapport non contradictoire rendu par un technicien désigné par une partie, mais doit également se fonder sur d’autres éléments de preuve, quand bien même ledit rapport aurait été établi en présence de la partie adverse (Pourvois n°11-18710, n°21-15784, n°19-16894, n°21-20490 et n° 21-17957).

Par ailleurs, l’article 143 du code de procédure civile dispose que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties, ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 du même code ajoute que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 232 du même code précise enfin que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’état du rapport non contradictoire produit par les consorts [Y], qui n’a pas à être écarté des débats comme le demande la société PHARMACIE DU PARC dès lors qu’il a été communiqué et soumis à la discussion des parties, le tribunal ne dispose pas des éléments d’appréciation suffisants pour statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé au 11 janvier 2023.

Il convient donc, avant dire droit, d’ordonner une mesure d’instruction, aux frais avancés des bailleurs, demandeurs à la fixation judiciaire du loyer à la valeur locative consécutivement à l’exercice de leur droit de repentir, selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

En application des dispositions de l’article L145-57 du code de commerce, le loyer provisionnel dû par la société PHARMACIE DU PARC sera fixé, pendant la durée de l’instance, au loyer contractuel tel que résultant du bail échu.

III- Sur le montant de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er avril 2020 au 10 janvier 2023

L’article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Aux termes de l’article L145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En application de ces dispositions, il n’est pas contesté que la société PHARMACIE DU PARC est redevable d’une indemnité d’occupation au titre de son maintien dans les lieux à partir du 1er avril 2020 et jusqu’à la veille de l’exercice de leur droit de repentir par les bailleurs.

La société PHARMACIE DU LAC s’oppose à la fixation de l’indemnité d’occupation au montant revendiqué par les bailleurs sur la base d’un rapport d’expertise qu’ils ont fait établir amiablement et de manière contradictoire, d’une part, et qui s’est prononcé sur la valeur locative à la date du repentir alors que l’indemnité d’occupation statutaire doit être fixée à la valeur locative des locaux au 1er avril 2020, d’autre part.

Selon l’article 16 du code de procédure civile le juge doit, en toutes circonstances, de faire observer et d’observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il est constant que le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur un rapport non contradictoire rendu par un technicien désigné par une partie, mais doit également se fonder sur d’autres éléments de preuve, quand bien même ledit rapport aurait été établi en présence de la partie adverse aurait (Pourvois n°11-18710, n°21-15784, n°19-16894, n°21-20490 et n° 21-17957).

Par ailleurs, l’article 143 du code de procédure civile précise que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties, ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Selon l’article 144 du même code, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 232 du même code dispose enfin que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la société PHARMACIE DU PARC, il ne peut être retenu aucune faute à l’égard des consorts [Y] au motif qu’ils n’ont pas versé le montant de la consignation mise à leur charge par jugement du 02 décembre 2022, pour voir rejeter leur demande d’expertise aux fins d’éclairer le tribunal sur le montant de l’indemnité d’occupation. En effet, les bailleurs ont, dans le mois suivant, choisi d’exercer leur droit de repentir, rendant sans objet l’expertise ordonnée pour fournir au tribunal tous éléments permettant de fixer l’indemnité d’éviction due à la société PHARMACIE DU PARC, et il est de principe que l’exercice d’un droit ne saurait être fautif (Pourvois n°18-25329 et n°21-21985).

En l’état des pièces produites, le tribunal ne dispose pas des éléments suffisants pouvant lui permettre de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due entre le 1er avril 2020 et le 10 janvier 2023, laquelle doit, ainsi que le rappelle à bon droit la société PHARMACIE DU PARC être fixée à la valeur locative des locaux au 1er avril 2020, mais aussi tenir compte de la précarité induite pour le preneur du fait du refus du renouvellement de son bail ce, sans égard pour le repentir intervenu trois années plus tard.

C’est pourquoi, il y a lieu, avant-dire droit, d’ordonner une mesure d’expertise dans les conditions précisées au dispositif du présent jugement, dont les frais seront à la charge des consorts [Y] qui ont délivré le congé avec refus de renouvellement, puis exercé leur droit de repentir.

IV- Sur la condamnation des consorts [Y] au paiement des frais de l’instance en application de l’article L145-58 du code de commerce

Selon l’article L145-58 du code de commerce, l’exercice du droit de repentir emporte obligation pour le bailleur de supporter les frais de l’instance.

Cette disposition relative aux frais de l’instance a pour objet d’atténuer la charge imposée au preneur, en lui permettant d’être indemnisé par le bailleur des dépenses engagées par lui pour défendre ses droits dans le cadre d’une procédure d’éviction née de la volonté dudit bailleur de donner congé et dont il est également au pouvoir de celui-ci de mettre un terme unilatéralement jusqu’à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force jugée.

Il est constant que le locataire doit être indemnisé de la totalité des frais taxables et non taxables qu’il a engagés le cas échéant en première instance et en appel (Pourvois n°13-17114 et n°14-28386).

Il est également admis que lesdits frais sont ceux exposés jusqu’au terme de l’instance pendant laquelle le repentir est exercé et non jusqu’à la date du repentir lorsque la régularité de celui-ci est contestée (Pourvois n°21-21985 et n°14-29963).

L’article 1353 du code civil dispose par ailleurs que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la régularité de l’exercice du droit de repentir par les bailleurs n’est pas remise en cause.

Aussi, au vu des éléments produits par la société PHARMACIE DU LAC, les frais dont elle peut obtenir la prise en charge doivent être arrêtés à la facture établie par le conseil de la défenderesse en date du 11 janvier 2023.

Partant, la facture de son conseil en date du 21 avril 2023 doit être déduite des frais devant être assumés par les consorts [Y] en application de l’article L145-58 du code de commerce puisque les diligences facturées au temps passé concernées sont postérieures à l’exercice de leur droit de repentir par les bailleurs.

Par conséquent, les consorts [Y] seront condamnés in solidum à régler à la société PHARMACIE DU PARC la somme de 17.222,58 euros (20.167,83 – 2.945,25), en application de l’article L145-58 précité.

V – Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, le sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenue de l’événement qu’elle détermine

Il est constant que le sursis à statuer ne peut être ordonné que si cette mesure est nécessaire à une bonne administration de la justice.

En l’espèce, compte tenu de la mesure d’expertise ordonnée avant dire droit, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et les dépens seront réservés.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de la présente instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement mixte, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [E] [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y] à payer à la société PHARMACIE DU PARC la somme de 17.222,58 euros en application de l’article L145-58 du code de commerce,

CONSTATE le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 11 janvier 2023 entre M. [E] [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y] et la société PHARMACIE DU PARC au titre des locaux situés au rez-de-chaussée et sous-sol de l’immeuble situé 4, avenue Sainte Foy à NEUILLY-SUR-SEINE (92200), aux clauses et conditions du bail signé le 04 avril 2011 non-contraires aux dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014 et de son décret d’application du 03 novembre 2014, consécutivement à l’exercice de leur droit de repentir par les bailleurs,

DEBOUTE la société PHARMACIE DU PARC de sa demande tendant à voir écarter des débats le rapport d’expertise amiable non contradictoire produit par M. [E] [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y],

ORDONNE une expertise judiciaire avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé au 11 janvier 2023 et sur l’indemnité d’occupation due par la société PHARMACIE DU PARC pour la période du 1er avril 2020 au 10 janvier 2023 et commet pour y procéder :

M. [Z] [W]

36, rue de l’Ouest – 75014 PARIS

Tél : 01.53.16.14.56 – Port. : 06.45.49.89.72

Email : [M]

qui aura pour mission de :

— se faire remettre toutes les pièces et documents techniques, contractuels ou non nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux situés au rez-de-chaussée et sous-sol de l’immeuble situé 4, avenue Sainte Foy à NEUILLY-SUR-SEINE (92200), en présence des parties et de leurs conseils, ou ceux-ci dûment convoqués,

— décrire et photographier les locaux commerciaux,

— déterminer la surface des locaux, ce après s’être adjoint un sapiteur chargé de procéder à un mesurage à défaut d’accord exprès des parties sur leur surface réelle, puis dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération,

— procéder à l’examen des faits allégués par les parties et à celui des éléments mentionnés aux articles L145-33, L145-34 et R145-2 et suivants du code de commerce,

— fournir tous éléments d’information permettant de déterminer (1) si le montant du loyer du bail renouvelé est susceptible ou non de fixation à la valeur locative, en rappelant le montant du loyer contractuel et du loyer plafonné à la date du renouvellement, et (2) le montant de l’indemnité d’occupation due par la société PHARMACIE DU PARC pour ces locaux du 1er avril 2020 au 10 janvier 2023, en tenant compte de la précarité due à l’éviction jusqu’à l’exercice du droit de repentir,

— donner son avis en s’attachant aux prix du marché locatif et non aux seules références judiciaires, sur la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement du bail, soit le 11 janvier 2023, en précisant si les locataires des locaux de comparaison supportent contractuellement des charges, impôts et obligations particulières et ce, en tenant compte de toutes références pertinentes de fixations amiables et judiciaires et éventuellement des usages observés dans la branche d’activité considérée,

FAIT INJONCTION aux parties de communiquer à l’expert et aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en une version papier avec toutes ses annexes et une version numérisée sur clé USB au greffe du tribunal, Service des expertises – Extension du Palais de Justice 8 rue Pablo Néruda 92 020 Nanterre Cedex, dans le délai de 7 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

DIT qu’à l’issue de la première réunion, l’expert soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, sollicitera la consignation d’une provision complémentaire ;

INVITE les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE,

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par M. [E] [Y], M. [D] [Y] et Mme [N] [Y] entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de 6 semaines à compter de la présente décision, sans autre avis;

RAPPELLE qu’il convient de privilégier le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) : regie.tj-nanterre@justice.fr ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

FIXE le loyer provisionnel dû par la société PHARMACIE DU PARC, pour la durée de l’instance, au montant tel que résultant du bail échu,

SURSOIT à statuer sur le surplus des demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

RESERVE les dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

ORDONNE le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du 11 décembre 2025 à 9h30 pour retrait du rôle sauf opposition des avocats.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT