— N° RG 24/04900 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 17 Février 2025

Minute n°25/00456

N° RG 24/04900 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWET

le

CCC : dossier

FE :

— M^e TESLER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU SEPT MAI DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, la SAS LAMY, dont le siège social est [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. LA MELINETTE

[Adresse 6]

[Localité 7]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 04 Mars 2025

GREFFIER

Lors des débats Madame CAMARO, Greffière et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DE LA MELINETTE est propriétaire des lots 147, 154, 166, 174 et 175 correspondant respectivement à deux appartements et trois places de stationnement au sein de l’immeuble le domaine CYRA ET JARDIN D’ANA [Adresse 5] SUR [Adresse 11], placé sous le statut de la copropriété et dont le syndic est la société LAMY.

La SCI DE LA MELINETTE ne règle pas régulièrement ses charges de copropriété.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par un acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires domaine CYRA ET JARDIN D’ANA [Adresse 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI DE LA MELINETTE devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir :

« – Recevoir le demandeur en son action et l’en déclaré fondé

— Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

*9890,73 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, 4ème appel de provision de charges 2024 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de al loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967.

*3000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

*364,67 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

*2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 22 janvier 2024 date de la mise en demeure.

— Rejeter toute demande de délais ;

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir et en cas de non règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir

— Condamner la défenderesse en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS représentée par M^e Jean Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ».

Le syndicat des copropriétaires se fonde sur les dispositions des articles 10 et 19 de la loi n°65-657 du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pour réclamer le paiement de la somme de 9 890,73 euros au titre des charges de copropriété impayées par la SCI DE LA MELINETTE.

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande en paiement de la somme de 364,67 euros au titre des frais de recouvrement sur les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sollicite sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil le paiement d’une indemnité de 3000 euros en réparation des préjudices subis du fait des manquements répétés du défendeur à leurs obligations essentielles en leur qualité de copropriétaires qui a conduit à fragiliser la trésorerie du syndicat des copropriétaires, perturbé le fonctionnement de la copropriété et a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance desdites charges et occasionné un préjudice distinct du simple retard

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Régulièrement assignée, la SCI DE LA MELINETTE n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 4 mars 2025 et mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires produit :

— la matrice cadastrale démontrant que La SCI DE LA MELINETTE est propriétaire des lots 147, 154, 166, 174 et 175 correspondant respectivement à deux appartements et trois places de stationnement au sein de l’immeuble le domaine CYRA ET JARDIN D’ANA [Adresse 4] ANNET SUR MARNE ;

— le relevé de compte propriétaire du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024 ;

— les appels de fonds et de provisions pour charges du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2024 ;

— le compte individuel de charges du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022 approuvant le budget prévisionnel de la période du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 avril 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2023, actualisant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 ;

— le contrat de syndic conclu pour une durée d’un an à compter du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;

— un décompte arrêté au 1er octobre 2024.

Il ressort de l’étude de ces pièces que les charges ont été approuvées par les assemblées générales du syndicat des copropriétaires du 13 septembre 2022 et 12 juin 2024 et que les sommes mentionnées dans le décompte au titre de ces charges correspondent à celles figurant dans les appels de fonds.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par La SCI DE LA MELINETTE pour la somme de 9890,73 euros arrêtée au 1er octobre 2024, quatrième appel de provision de charges 2024 inclus.

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires est certaine, liquide et exigible à hauteur de 9890,73 euros.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et La SCI DE LA MELINETTE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9890,73 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 1er octobre 2024, quatrième appel de provision de charges 2024 inclus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande le paiement de la somme de 364,37 € au titre des frais de recouvrement correspondant à des factures du syndic de 52 € chacune au titre de l’envoi de mises en demeure à la SCI de la MELINETTE le 24 juillet 2023, le 27 octobre 2023, le 16 novembre 2023 et le 18 novembre 2023, une lettre comminatoire envoyée par un avocat selon facture du 22 janvier 2024 d’un montant de 103,20 € et un dernier avis avant poursuites du 22 décembre 2023 pour un montant de 53,17 €.

Il verse aux débats le contrat du syndic NEXITY conclu pour une durée d’un an à compter du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Il ressort des pièces versées au dossier que le syndicat des copropriétaires ne produit pas le courrier de relance après mise en demeure du 18 décembre 2023 ainsi que le dernier avis avant poursuites du 22 décembre 2023, de sorte qu’il ne démontre pas la matérialité ni le quantum des frais de recouvrement exposés dont il demande le remboursement.

De même, si le syndicat des copropriétaires produit le courrier du 26 juillet 2023, le courrier du 27 octobre 2023, et le courrier du 16 novembre 2023 ainsi que les factures du syndic correspondant concernant le courrier de mise en demeure du 26 juillet 2023 et celui du 27 octobre 2023, il apparaît que le syndicat des copropriétaires ne produit pas le contrat du syndic applicable à ces dates de sorte que le quantum des sommes facturées par ledit syndic n’est pas démontré.

Enfin, le syndicat des copropriétaires produit la lettre comminatoire transmise par son conseil le 22 janvier 2024 ainsi que la preuve de son envoi et la facture émise par son conseil en date du 22 janvier 2024 pour un montant de 103,20 €.

Il en résulte que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement n’est certaine, liquide et exigible qu’à hauteur de 103,20 euros.

En conséquence, La SCI DE LA MELINETTE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 103,20 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du décompte versé aux débats que La SCI DE LA MELINETTE paye irrégulièrement ses charges de copropriété depuis 2022, sans motifs, contraignant les autres copropriétaires à subvenir aux besoins de la copropriété et fragilisant la trésorerie de cette dernière.

Il est constant que même s’il appartient au demandeur de rapporter la preuve des faits nécessaires à l’appréciation du caractère fondé de sa prétention, le tribunal qui constate l’existence d’un préjudice est tenu de l’évaluer, or les irrégularités de paiement des charges de copropriété par la SCI DE LA MELINETTE depuis trois ans ont nécessairement impacté la trésorerie du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, la SCI DE LA MELINETTE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande capitalisation des intérêts

L’article 768 du code de procédure civile dispose :

« Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

L’article 1343-2 du code civil dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne demande pas au dispositif de ses conclusions que les sommes dont elle réclame le paiement à la SCI de la MELINETTE soient assorties des intérêts au taux légal.

Elle n’est donc pas fondée à réclamer leur capitalisation.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI DE LA MELINETTE partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

La SCI DE LA MELINETTE sera par conséquent condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI DE LA MELINETTE à payer au syndicat des copropriétaires domaine CYRA ET JARDIN D’ANA [Adresse 3] pris en la personne de son syndic la société LAMY la somme de 9890,73 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 1er octobre 2024 quatrième appel de provision de charges 2024 inclus ;

CONDAMNE la SCI DE LA MELINETTE à payer au syndicat des copropriétaires domaine CYRA ET JARDIN D'[Adresse 8] [Adresse 3] pris en la personne de son syndic la société LAMY, la somme de 103,20 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la SCI DE LA MELINETTE à payer au syndicat des copropriétaires domaine CYRA ET JARDIN D'[Adresse 8] [Adresse 3] pris en la personne de son syndic la société LAMY la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires domaine CYRA ET [Localité 10] D'[Adresse 8] [Adresse 3] pris en la personne de son syndic la société LAMY de sa demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE La SCI DE LA MELINETTE aux dépens ;

CONDAMNE La SCI DE LA MELINETTE à payer au syndicat des copropriétaires domaine CYRA ET JARDIN D’ANA [Adresse 3] pris en la personne de son syndic la société LAMY la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT