— N° RG 23/05502 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDLDH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Minute n° 25/00560

N° RG 23/05502 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDLDH

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e SEGALEN

— M^e MEURIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU VINGT TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Nous, M. BATIONO, Premier Vice-Président au Tribunal Judiciaire de MEAUX, Magistrat chargé de la Mise en Etat assisté de M^me CAMARO, Greffière ;

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 12 Mai 2025 ;

Vu les articles 780 et suivants du code de procédure civile;

Vu le dossier de l’affaire enrôlée sous le N° RG 23/05502 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDLDH ;

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur [C] [O]

[Adresse 4]

représenté par Maître Florent SEGALEN de la SELEURL S.E.L.A.R.L.U FLORENT SEGALEN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Madame [A] [R]

[Adresse 5]

Monsieur [V] [S]

[Adresse 1]

représentés par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Société MJS

[Adresse 2]

non représentée

Ordonnance :

réputée contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, juge de la mise en état , ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte notarié en date du 7 mars 2003, M. [V] [S] et Mme [A] [R], son épouse, ont acquis auprès de M. [N] [B] et Mme [Y] [U], son épouse, un pavillon à usage d’habitation situé [Adresse 3].

M et Mme [S] ont fait réaliser des travaux de construction d’un garage, d’un abri de jardin ouvert et de suppression d’un garage en sous-sol.

Par acte notarié du 12 juin 2015, les époux [S] ont vendu à M. [C] [O] et Mme [M] [I], son épouse, le pavillon à usage d’habitation situé [Adresse 3]

M et Mme [O] ont fait réaliser, par la société MJS, exerçant sous l’enseigne CJ Couverture, des travaux en “extension en parpaing du côté droit pour l’aménagement d’une entrée, avec un toit terrasse en zinc, avec deux velux (98 x 134) sur le toit et deux fenêtres fixes avec ouverture à la française (40 x 80) sur le côté.”

Se plaignant d’importantes pathologies d’infiltrations et d’humidité dans l’agencement du sous-sol déterré correspondant aux pièces de vie ne permettant pas une habitabilité saine, les époux [O] ont confié au cabinet C-P-E Expertises une mission d’expertise amiable.

L’expert amiable a rendu son rapport le 30 avril 2018.

A la demande de M et Mme [O], le juge des référés du tribunal de grande instance de Meaux a, le 7 mai 2019, ordonné une mesure d’expertise et désigné Mme [T] [W] en qualité d’expert.

M. [L] [X] a été désigné en remplacement de Mme [T] [W].

Les dispositions de l’ordonnance du 7 mai 2019 ont été rendues communes et opposables à la société MJS.

Suivant actes d’huissier en date des 6 mai 202, M. [C] [O] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux Mme [A] [R] et M. [V] [S] pour les voir condamner in solidum à réparer les désordres affectant le pavillon d’habitation et les préjudices subis du fait des vices cachés affectant ce pavillon lors de la vente.

Le 6 décembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire pour défaut de diligences du demandeur.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 5 octobre 2023.

L’affaire a été rétablie le 11 décembre 2023.

Par acte d’huissier en date du 22 mars 2024, M. [V] [S] et Mme [A] [R] ont fait assigner en intervention forcée la société MJS, exerçant sous l’enseigne CJ Couverture, devant le tribunal judiciaire de Meaux.

Cette instance a été jointe à l’instance principale le 10 juin 2024.

Suivant acte d’huissier en date du 10 octobre 2024, M. [C] [O] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux la société MJS, ayant pour nom commercial CJ Couverture, pour la voir condamner in solidum avec Mme [A] [R] et M. [V] [S] à réparer ses préjudices.

Le 13 janvier 2025, cette instance a été jointe à l’instance qu’il a engagée contre M. [V] [S] et Mme [A] [R].

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, M. [V] [S] et Mme [A] [R] demandent au juge de la mise en état de :

Vu les articles 1103, 1104, 1792 et suivants du code civil,

Vu l’article 789, 6°, du code de procédure civile,

Déclarer irrecevables les demandes formulées par Monsieur [O] contre Monsieur [S] et Madame [R] compte tenu de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés et de la prescription de l’action en garantie décennale due par le constructeur vendeur;

Subsidiairement, joindre la présente instance avec celle actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Meaux sous le n° RG 23/05502;

Condamner Monsieur [O] à payer à Monsieur [S] et Madame [A] [R] la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamner tout succombant aux dépens de l’instance et ceux qui en seront la suite.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, M. [C] [O] demande au juge de la mise en état de :

A titre principal,

➢ Rejeter la demande de [A] [R] et [V] [S] d’irrecevabilité des demandes de [C] [O] au titre de la garantie des vices cachés et de la garantie décennale dans les conclusions d’incident notifiées le 22 mai 2024;

➢ Condamner Madame [R] et Monsieur [S] à payer à Monsieur [C] [O] la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

A titre subsidiaire, en cas d’irrecevabilité des demandes,

➢ Renvoyer à une prochaine audience de mise en état les parties restantes, à savoir [C] [O] et la société MJS.

MOTIVATION

Sur la clause d’exclusion de garantie des vices cachés

M. [V] [S] et Mme [A] [R] exposent que :

— M. [O] fonde exclusivement sa demande sur les articles 1641 à 1648 du code civil, régissant la garantie des vices cachés “de droit commun”;

— l’acte de vente du 12 juin 2015 contenait une clause d’exclusion de garantie des vices cachés;

— ils ne sont pas des professionnels de l’immobilier et ne se sont pas comportés comme tels;

— par ailleurs, les vices dont se prévaut M. [O] n’étaient absolument pas connus d’eux lors de la vente, la preuve contraire (incombant à M. [O]) n’est pas rapportée;

— il est au contraire plus que probable qu’ils n’existaient même pas à la date de la vente et qu’ils ont, en réalité, été générés par les travaux réalisés par la société MJS après l’achat de la maison par M. [O];

— faute d’apporter la preuve de la connaissance du vice par eux, la clause contractuelle d’exclusion de garantie des vices cachés doit recevoir application, M. [O] devant ainsi être déclaré irrecevables en ces demandes;

— le fait qu’ils aient exécutés les travaux ne signifie absolument pas qu’ils savaient que ces travaux n’étaient pas conformes aux règles de l’art, étant rappelé qu’ils ne sont pas des professionnels du bâtiment;

— et cela ne signifie a fortiori pas que les conséquences du vice, à supposer que l’on admette que les infiltrations d’eau sont la conséquence du mode constructif, s’étaient déjà manifestées à la date de la vente, et qu’ils en avaient connaissance lorsqu’ils ont vendu;

— M. [O] confond manifestement la notion (objective) de réalisation des travaux avec celle (subjective) de connaissance du vice, alors qu’elles n’ont évidemment rien à voir;

— la question de savoir si ces travaux avaient été “déclarés” ou non est elle aussi sans la moindre incidence.

❖

M. [C] [O] indique que :

— en droit, les clauses d’exclusion de la garantie des vices cachés doivent être écartées lorsque les vendeurs sont de mauvaise foi;

— la mauvaise foi du vendeur est présumée lorsqu’il a lui-même entrepris les travaux;

— cette présomption de mauvaise foi des vendeurs “s’étant comportés comme des constructeurs” a été reprise par la jurisprudence dans de nombreuses affaires;

— en l’espèce, il n’est ni contestable, ni contesté qu’en réalisant des travaux de grande ampleur au niveau du rez-de-jardin de leur bien immobilier, les vendeurs se sont comportés comme des constructeurs professionnels;

— il serait insensé de considérer que les vendeurs se sont comportés comme de simples amateurs alors même qu’ils ont, de leur propre aveux, littéralement décaissé le niveau de leur plancher et porté atteinte aux fondations de la maison individuelle dont ils étaient propriétaires;

— l’expert judiciaire constate que les travaux effectués par les époux [R] [S] sont des “travaux de gros oeuvre” qui auraient nécessité en principe l’intervention de professionnels de la construction;

— par ailleurs, M. [S] s’est toujours présenté à lui mais également à l’agence immobilière comme un professionnel du bâtiment et de la construction;

— cela expliquerait ses compétences en la matière et l’exécution d’un travail de gros oeuvre au niveau des fondations de sa maison individuelle;

— l’exonération de garantie des vices cachés n’est pas valable et le juge de la mise en état devra donc rejeter les conclusions d’incident présentées par les défendeurs;

— l’argumentation de M. [V] [S] et de Mme [A] [R], non fondée juridiquement, est vaine car elle s’oppose à la jurisprudence constante de la Cour de cassation sur les vendeurs non-professionnels ayant exécuté eux-mêmes les travaux;

— il n’est pas contestable que les vices cachés proviennent des travaux ayant affecté l’étanchéité du sol du rez-de-jardin et ayant consisté à décaisser une partie des fondations;

— dès lors qu’ils ont effectué eux-mêmes les travaux de restructuration de la maison, qualifiés de travaux de “gros oeuvre” par l’expert, les consorts [R] – [S] ne pouvaient pas bénéficier de l’exonération de garantie de vices cachés prévue dans une des clauses du contrat de vente de la maison individuelle;

— la demande d’irrecevabilité doit donc être écartée.

❖

Le juge de la mise en état,

L’effet de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ne porte pas sur la recevabilité de l’action. Il concerne plutôt le fond du litige.

Par conséquent, l’appréciation de cette clause relève du pouvoir souverain de la formation de jugement.

C’est donc à tort que M. [V] [S] et Mme [A] [R] invoquent la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés pour prétendre que M. [C] [O] est irrecevable en ses demandes.

Leur demande sera rejetée.

Sur la forclusion de l’action en garantie décennale

M. [V] [S] et Mme [A] [R] soutiennent que :

— pour le cas où il viendrait à l’idée de M. [O] de soutenir qu’ils doivent être considérés constructeurs d’un ouvrage au sens de l’article 1792-1, 2°, du code civil, une éventuelle demande formulée contre eux sur ce fondement serait aussi mal fondée;

— certes, ils ont eux-mêmes réalisé les travaux d’aménagement du “rez-de-jardin” dans lequel surviennent les arrivées d’eau et autres manifestations d’humidité anormale, constatés lors de l’expertise judiciaire;

— mais, d’une part, il n’est pas établi que ces manifestations soient la conséquence des travaux réalisés par eux, d’autre part, en tout état de cause, une éventuelle demande formulée par M. [O] sur ce fondement se heurterait à la forclusion;

— en effet, la garantie due par le constructeur vendeur, en vertu de l’article 1792 du code civil, est d’une durée de 10 ans, qui court à partir de la réception de l’ouvrage (article 1792-4-1);

— en l’espèce, le premier acte interruptif de prescription dont peut se prévaloir M. [O] est son assignation en référé-expertise, qui est des 6 et 20 décembre 2018;

— la garantie ne serait acquise que si les travaux prétendument à l’origine des désordres avaient été exécutés par eux après le 6 décembre 2008;

— or, à cette date, les travaux étaient terminés (et donc réceptionnés) depuis bien longtemps;

— ils sont intervenus dans le cadre d’un permis de construire accordé en février 2004;

— l’ouvrage qui aurait contribué à la survenance des désordres, consiste en substance à avoir, après décaissement du sol pour augmenter la hauteur sous plafond, réalisé un plancher béton trop bas par rapport aux fondations, ce qui, d’après l’expert judiciaire, permettrait les entrées d’eau “parasites” dénoncées par M. [O];

— en l’absence de facture relative à cet ouvrage, réalisé par M. [S] lui-même, sa date exacte de réalisation n’est pas connue;

— mais l’on sait que l’électricité de la cuisine a été réalisée en juillet 2007 par l’entreprise AJM Protection et que les meubles de cuisine ont été mis en place en septembre 2007;

— le réfrigérateur a été installé dans la cuisine en mars 2008;

— Mme [R] a pu retrouver des vidéos prises dans la pièce en question à noël 2007;

— l’on constate qu’à cette date, le carrelage et les placards de la pièce de vie étaient en place;

— ces éléments démontrent que les travaux dont a fortiori la dalle de sol, étaient réalisés au plus tard à la fin de l’année 2007, ce que M. [X] confirme page 17 de son rapport;

— la garantie décennale due par eux, constructeurs vendeurs, s’est donc achevée au plus tard fin 2007, de telle sorte que l’assignation en référé expertise des 6 et 20 décembre 2018 a incontestablement été délivrée après l’expiration du délai de garantie;

— ils ne peuvent que renvoyer aux pièces 11 à 17 qu’ils versent aux débats et qui paraissent constituer la démonstration suffisamment solide du fait que les travaux litigieux ont bien été réalisés avant le 6 décembre 2008, soit 10 ans avant l’assignation en référé expertise.

❖

M. [C] [O] fait valoir que :

— en droit, lorsqu’une partie invoque la forclusion ou la prescription d’une action, c’est à elle de le démontrer;

— en particulier, s’agissant de la garantie décennale du “constructeur vendeur”, le point de départ de délai de 10 ans court à compter de l’achèvement des travaux;

— or, les vendeurs ne justifient en rien de l’achèvement des travaux en 2008 comme ils le soutiennent vainement;

— en effet, pour démontrer de l’achèvement des travaux, ils produisent des photos non datées et neutres;

— ils prétendent dater l’une des photos de l’année 2008 en raison d’une photo d’un de leurs fils (dont il n’est produit ni l’acte de naissance, ni la filiation) prise avec le jeu PES 2008;

— cette photo a été prise devant un fond neutre, au sein duquel on croirait entrevoir des portes mais rien n’indique de manière formelle qu’il s’agit de la cuisine du rez-de-jardin;

— de plus, le jeu PES 2088 aurait très bien pu être brandi 2 à 3 ans plus tard;

— les autres photos sont encore moins probantes;

— elles font apparaître un petit garçon et il est sommé de croire que ce petit garçon est le fils des défendeurs âgé de deux ans;

— rien ne permet de démontrer cette affirmation;

— par ailleurs, on a du mal à reconnaître la cuisine du rez-de-jardin;

— enfin, les défendeurs font valoir que l’expert a confirmé que l’achèvement des travaux avait été réalisé fin 2007.

— il n’en est rien;

— l’expert a simplement reconnu que certains meubles avaient été livrés en 2007;

— mais il était bien incapable de dater avec précision l’achèvement des travaux;

— pour l’ensemble de ces raisons, les parties défenderesses sont dans l’incapacité de démontrer qu’il est forclos.

❖

Le juge de la mise en état,

Il ressort de l’acte introductif d’instance que M. [C] [O] fonde son action à l’encontre de M. [V] [S] et Mme [A] [R] sur les articles 1641 et 1648 du code civil.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, il confirme bien qu’il demande la garantie des vendeurs, M. [V] [S] et Mme [A] [R], au titre de vices cachés sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

D’ailleurs, ces derniers reconnaissent dans leurs conclusions que M. [O] fonde exclusivement sa demande sur les articles 1641 à 1648 du code civil, régissant la garantie des vices cachés “de droit commun”.

Si l’article 1792 du code civil est invoqué dans les conclusions de celui-ci c’est uniquement concernant la société MJS.

Le moyen de M. [V] [S] et Mme [A] [R] se rapportant à la forclusion décennale est hypothétique : “pour le cas où il viendrait à l’idée de M. [O] de soutenir qu’ils doivent être considérés constructeurs d’un ouvrage au sens de l’article 1792-1, 2°, du code civil, une éventuelle demande formulée contre eux sur ce fondement serait aussi mal fondée.”

Ceux-ci indiquent dans leurs conclusions qu’une éventuelle demande (souligné par le juge de la mise en état) formulée par M. [O] sur le fondement de l’article 1792-1, 2° du code civil se heurterait à la forclusion.

M. [C] [O] n’ayant pas fondé son action à l’encontre de M. [V] [S] et Mme [A] [R] sur la garantie décennale, il n’y a pas de répondre à la demande de ces derniers relative à la forclusion de l’action.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [S] et Mme [A] [R] sont les parties perdantes et seront condamnés solidairement aux dépens

L’équité commande de les condamner solidairement à payer à M. [C] [O] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de M. [V] [S] et Mme [A] [R] tendant à voir déclarer irrecevables les demandes formulées par M. [C] [O] contre eux compte tenu de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la forclusion d’une action en garantie de M. [C] [O];

Condamne solidairement M. [V] [S] et Mme [A] [R] aux dépens;

Condamne solidairement M. [V] [S] et Mme [A] [R] à payer M. [C] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Renvoie l’examen de l’affaire à l’audience de mise état du 13 octobre 2025 pour conclusions en défense;

Rappelle que les envois doivent être effectués impérativement au plus tard le jeudi précédant l’audience à 23h59mn, à défaut ils ne seront pas pris en compte.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DE LA MISE EN ETAT