TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION

TRANCHANT UN INCDENT ET ORDONNANT LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES

Le 11 février 2025

N° RG 24/00120 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N2VL

78A

Jugement rendu le 11 février 2025 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL LA VALLEE DE [Localité 6], Société Coopérative de crédit à capital variable et à responsabilité statutairement limitée immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 785.916.578 dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 9] (Val d’Oise) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualite audit siège.

représentée par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIE SAISIE

La SCI MK, Société civile immobilière au capital de 10.000 €, immatriculée au RCS de PONTOISE sous le numero 533.270.906, dont le siège social est sis [Adresse 2] à 95230 SOISY SOUS MONTMORENCY, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliée en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Adèle VAN HAECKE, avocat postulant au Barreau du VAL D’OISE et M^e Erwann COIGNET, avocat plaidant au Barreau de Paris

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 18 mars 2024 publié le 9 avril 2024 volume 2024 S n°79 au service de publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA VALLEE DE MONTMORENCY a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers sis [Adresse 3] cadastrés section AR n°s [Cadastre 4] et [Cadastre 5], appartenant à la SCI MK .

Par exploit du 6 juin 2024 délivré par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA VALLEE DE MONTMORENCY a fait assigner la SCI MK devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 11 juin 2024.

La SCI MK a soulevé un incident.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2024, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA VALLEE DE [Localité 6] demande au juge de l’exécution de :

débouter la SCI MK de l’ensemble de sa demande de sursis à statuermentionner le montant de sa créance à l’encontre de la SCI MK à hauteur de 528.117,48 euros en principal, intérêts, frais et autres accessoire provisoirement arrêtée au 1er février 2024 telle que visée au commandement valant saisiedéterminer les modalités de la procédure si la vente forcée est ordonnée ou si la vente amiable est autoriséeen tout état de cause, condamner la SCI MK à lui verser 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

Le créancier poursuivant s’oppose à un sursis à statuer dans l’attente de la décision à venir sur l’action en paiement de la banque à l’encontre des cautions en faisant valoir que cette action n’a pas d’incidence sur la présente procédure de saisie immobilière dirigée contre la SCI emprunteuse et que cette demande n’a qu’un objectif dilatoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2024, la SCI MK demande au juge de l’exécution de :

ordonner le sursis à statuer dans l’attente du jugement à venir de la 3° chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoisedire ce que de droit sur les dépens.

Elle explique que le prêteur a d’abord engagé une action en paiement à l’encontre des cautions des prêts consentis à la SCI MK, que les garants estiment que la responsabilité de la banque est engagée pour avoir prononcé la déchéance du terme de façon abusive, brutale et injustifiée sans donner suite aux propositions de règlement amiable que lui avait soumis M.[L] en sa qualité de caution en vue de régulariser des impayés provisoires. Elle estime qu’un sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice s’impose dès lors que l’issue de ce procès est susceptible d’avoir des conséquences sur le montant de la dette qui est susceptible d’évoluer.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2024 lors de laquelle les parties ont entendues en leurs moyens et conclusions.

La décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

Par courriel du 27 janvier 2025, les parties ont été invitées à formuler leurs observations sur une éventuelle diminution des clauses pénales réclamées pour chacun des deux prêts au regard des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, au plus tard pour le 7 février 2025.

Le délibéré a été prorogé au 11 février 2025.

Le créancier poursuivant a transmis ses observations le 29 janvier 2025.

La partie saisie a transmis ses observations le 2 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur la demande de sursis à statuer :

Selon l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Le juge peut estimer opportun de surseoir à statuer lorsqu’il apparaît que la solution dans l’autre instance engagée parallèlement à la procédure dont il est saisi est susceptible d’influer sur l’issue de cette dernière.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que, en vertu de deux actes notariés exécutoires, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA VALLEE DE MONTMORENCY a consenti deux prêts à la SCI MK. L’un constituant un rachat de crédit pour un montant de 209.600 euros, l’autre pour financer la construction d’un ensemble immobilier d’un montant de 350.000 euros.

M. et Mme [L] se sont portés cautions solidaires du remboursement desdits prêts.

A la suite de la défaillance de l’emprunteuse, la déchéance du terme des prêts a été prononcée et la présente procédure de saisie immobilière a été introduite à l’encontre de la SCI MK.

Si la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA VALLEE DE [Localité 6] a diligenté parallèlement une procédure en paiement de la dette contre les cautions qui n’ont pas procédé au paiement de la dette, l’issue de la procédure de saisie immobilière contre l’emprunteuse n’est pas subordonnée à celle initiée contre les cautions.

Le fait que les cautions, qui n’ont pas à ce jour conclu devant la juridiction du fond, indiquent qu’elles entendent engager la responsabilité de la banque pour avoir selon elles abusivement prononcé la déchéance du terme de façon brutale malgré les demandes de solution amiable, n’a pas d’effet sur les rapports entre le prêteur et l’emprunteuse ni sur l’actuelle procédure en saisie immobilière concernant le bien appartenant à la SCI MK.

Il convient d’observer que la SCI MK n’élève dans la présente instance aucune contestation sur la survenance de la déchéance du terme des prêts, sur le caractère liquide et exigible de la créance à son encontre et sur la régularité de la procédure actuelle suivie contre elle.

Les deux procédures étant indépendantes, la demande de sursis à statuer sera rejetée.

Sur la créance et les modalités de la vente :

En application de l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Enfin, l’article L111-6 énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

En l’espèce, le caractère certain, liquide et exigible de la créance de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA VALLEE DE [Localité 6] résulte des pièces versées aux débats, notamment :

— la copie exécutoire d’un acte notarié en date du 20 janvier 2022 par lequel la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA VALLEE DE MONTMORENCY a consenti à la SCI MK un prêt de 350.000 euros remboursable en 240 mensualités au taux nominal contractuel de 1,10% l’an (TEG 1,71%),

— la copie exécutoire d’un prêt d’un montant de 209.600 euros remboursable en 144 mensualités au taux nominal contractuel de 0,95% l’an hors assurance (TEG 1,69%),

— la mise en demeure préalable du 20/11/2023 de régler les mensualités impayées de 10.743,34 euros présentée le 24 novembre suivant et retournée avec la mention « avisé non réclamé »

— la notification de la déchéance du terme en date du 11 janvier 2024 que la SCI MK reconnaît dans ses écritures avoir reçue.

Les décomptes arrêtés au 1er février 2024 tels que visés au commandement valant saisie immobilière laissent apparaître un solde débiteur total de 528.117,48 euros, soit :

—  335.936,31 euros au titre du prêt de 350.000 euros en principal, intérêts assurance et indemnité conventionnelle

—  192.181,17 euros au titre du prêt de 209.600 euros en principal, intérêts assurance et indemnité conventionnelle.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsqu’une clause pénale a été prévue par le contrat à l’égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l’augmenter) même d’office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire).

A l’appui de sa demande de maintien des clauses pénales, le créancier poursuivant fait valoir que les indemnités de résiliation ont été fixées contractuellement, qu’elles visent à indemniser la résiliation anticipée des prêts qui ne correspond pas aux prévisions des parties, que les taux d’intérêts ne sont pas très élevés et que le montant des clauses pénales n’est pas excessif.

La partie saisie sollicite pour sa part qu’il soit jugé que la clause pénale est excessive, en débouter le créancier ou la réduire à de plus justes proportions.

Or au cas présent, l’indemnité d’exigibilité de 7% réclamée par le créancier poursuivant à hauteur de 15.887,98 euros pour le premier prêt et de 9094,88 euros pour le second prêt, qui constitue une clause pénale, apparaît manifestement excessive eu égard au montant de la dette et au fait que le préjudice du créancier se trouve suffisamment réparé par les intérêts au taux contractuel qui s’appliquent sur les sommes restant dues jusqu’à parfait paiement.

Elle sera donc réduite à 10%, soit à 1588,80 euros pour le premier prêt et à 909,49 euros pour le second prêt.

La créance de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA VALLEE DE [Localité 6] sera donc mentionnée pour la somme totale de 505.696,60 euros en principal, intérêts et accessoires suivant décomptes arrêtés au 1er février 2024 et visés au commandement valant saisie immobilière.

Au cas présent, la vente amiable n’est pas envisageable, le débiteur saisi ne formulant aucune demande en ce sens.

Il convient dès lors d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu’en vertu de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix.

Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’incident.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Rejette la demande de sursis à statuer ;

Mentionne que la créance de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA VALLEE DE MONTMORENCY à l’égard de la SCI MK s’élève à la somme totale de 505.696,60 euros en principal, intérêts et accessoires suivant décomptes arrêtés au 1er février 2024 et visés au commandement valant saisie immobilière ;

Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 18 mars 2024 publié le 9 avril 2024 volume 2024 S n°79 au service de publicité foncière de [Localité 8] 2 ;

Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 27 mai 2025 à 14h00, au tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;

Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ;

Désigne la SAS MY HUISSIER, commissaire de justice à [Localité 7] aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel

Dit que ledit commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ;

Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ;

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 18 mars 2024 publié le 9 avril 2024 volume 2024 S n°79 au service de publicité foncière de [Localité 8] 2,

Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’incident.

La greffière La Juge de l’exécution

Magali CADRAN Fabienne CHLOUP