— N° RG 25/01671 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD4TI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date : 25 Juin 2025

Minute n° 25/00030

Affaire : N° RG 25/01671 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD4TI

Formule Exécutoire délivrée

le : 30-06-2025

à : M^e Lydie NAVENNEC-NORMAND + dossier

Copie Conforme délivrée

le :

à :

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU VINGT CINQ JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic le Cabinet BSGI

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, substitué par M^e Claire VINH SAN, avocat au barreau de MEAUX

DEFENDERESSE

Madame [B] [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente statuant selon la procédure accélérée au fond

DEBATS

A l’audience publique du 14 Mai 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame Béatrice BOEUF, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente, ayant signé la minute avec Madame Béatrice BOEUF, Greffière ;

— N° RG 25/01671 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD4TI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 04 avril 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le CABINET BSGI (le syndicat des copropriétaires) a fait délivrer une assignation à comparaître à Madame [B] [J] [C] devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

— Condamner Madame [B] [J] [C] au paiement des sommes suivantes :

* 10.499,45 € au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts de droit capitalisables à compter de l’assignation

* 576 € sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10.07.1965

* 1.316,56 € au titre de l’article 19-2 de la loi du 10.07.1965

* 4.000 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil

* outre une indemnité de 2.672,60 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

— Condamner les défendeurs en tous les dépens.

Citée à étude, Madame [B] [J] [C] n’a pas comparu à l’audience du 14 mai 2025 lors de laquelle le demandeur a maintenu ses demandes en paiement et actualisé les sommes dues dans les proportions suivantes :

* charges de copropriété : 10.938,35 €,

* frais : 788,81 €

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens du demandeur.

La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et appels de fonds

L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie, par la matrice cadastrale qu’il verse aux débats, que Madame [B] [J] [C] est propriétaire des lots 011 et 0064 au sein de la copropriété litigieuse.

Sont également versés le contrat de syndic, les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des 27 mars 2018, 20 juin 2019, 08 septembre 2020, 30 juillet 2021, 12 mai 2022, 12 juin 2023, et 25 juin 2024 qui ont approuvé les comptes des années 2017 à 2024 et voté le budget prévisionnel de l’année 2025 ainsi que les appels de fonds adressés à la défenderesse sur cette même période, dont découlent les charges réclamées et les extraits du compte copropriétaire.

Est également communiquée notamment la lettre de mise en demeure du 14 novembre 2024 dont il a été accusé réception par Madame [C], ainsi que les relances antérieures.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré de charges de copropriété est bien-fondée en son principe.

Au regard des pièces produites et du décompte actualisé étayé par les pièces susvisées, Madame [B] [J] [C] sera condamnée, sur le fondement de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à payer au syndic de la copropriété la somme demandée de 10.938,35 € correspondant aux charges de copropriété dues au 6 mai 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus.

Sur les demandes de paiement des frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que:

“Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

Ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, en application des règles susvisées, il convient de déduire de la somme actualisée de 788,81 € mentionnée dans le décompte actualisé au 6 mai 2025 les frais d’assignation (212,81 €), de transmission de dossier à avocat (240 €), les frais de relance antérieures à la mise en demeure du 21 mai 2024 dont il a été accusé réception le 7 juin 2024, ainsi que les frais de mise en demeure par avocat.

Madame [C] sera en conséquence condamnée à payer au titre des frais nécessaires la somme de 84 € correspondant aux frais d’affranchissement et de mise en demeure des mois de mai et juillet 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

La seule preuve d’une trésorerie perturbée qui a nui au bon fonctionnement de la copropriété qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs n’est pas suffisante à établir la mauvaise foi du copropriétaire débiteur.

En l’espèce, Madame [C] est débitrice de charges de copropriété, mais il ressort toutefois du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que des paiements partiels ont été effectués depuis les relances adressées, dont certains d’un montant important (20.419 € le 3 mars 2023), le dernier en date étant le 18 juillet 2024 pour un montant de 186,31 €.

S’il est certes manifeste qu’en omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Madame [C] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, sa mauvaise foi n’est pas démontrée.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

En considération de l’équité, Madame [B] [J] [C] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le CABINET BSGI la somme de 2.672,60 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [J] [C], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Condamne Madame [B] [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le CABINET BSGI la somme de 10.938,35 € correspondant aux charges de copropriété dues au 6 mai 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ainsi que demandé,

Condamne Madame [B] [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le CABINET BSGI la somme de 84 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Ordonne la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus au moins pour une année entière,

Condamne Madame [B] [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le CABINET BSGI la somme de 2.672,60 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [B] [J] [C] aux dépens,

Rejette les demandes plus amples ou contraires du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le CABINET BSGI,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT