Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 3, 13 mars 2025, n° 22/02259

TJ Meaux 13 mars 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Absence de justification des charges
La cour a constaté que la SAS LES SAISONS DE [Localité 5] n'a pas produit de factures suffisantes pour justifier les charges facturées à la SAS MAKHLLA, rendant ainsi la demande de remboursement légitime.
Accepté
Non-respect des obligations contractuelles
La cour a jugé que le bailleur doit établir la créance de charges et que l'absence de justification entraîne l'obligation de restituer les sommes versées.
Autre
Remboursement du dépôt de garantie
La cour a constaté que le dépôt de garantie a été remboursé, rendant la demande sans objet.
Accepté
Frais exposés dans le cadre du procès
La cour a jugé équitable de condamner la SAS LES SAISONS DE [Localité 5] à payer une somme au titre des frais exposés.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 3, 13 mars 2025, n° 22/02259
Numéro(s) :	22/02259
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Natacha MARCHALMatthieu CHOLLET
Cabinet(s) :	YVES MARCHAL - NATACHA MARCHAL - FLORENCE MAS - ISABELLE COLLINET MARCHAL - ANNE-SOPHIE VERITE - MARION CALMELS...
Parties :	S.A.S. MAKHLLA RCS [ Localité 5 ] Activité exercée sous l' enseigne Brioche Dorée c/ S.A.S. LES SAISONS DE [ Localité 5 ]

Texte intégral

— N° RG 22/02259 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCUBJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 21 octobre 2024

Minute n°25/251

N° RG 22/02259 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCUBJ

CCC : dossier

FE :

— M^e CHOLLET

— M^e MARCHAL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TREIZE MARS DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A.S. MAKHLLA RCS [Localité 5] Activité exercée sous l’enseigne Brioche Dorée

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Matthieu CHOLLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. LES SAISONS DE [Localité 5]

[Adresse 1]

représentée par Maître Natacha MARCHAL de la SCP YVES MARECHAL – NATACHA MARCHAL – FLORENCE MAS – ISABELLE CO LLINET MARCHAL – ANNE-SOPHIE VERITE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : M^me RETOURNE, Juge

Assesseurs: M^me GRAFF, Juge

M. ETIENNE, Juge

Jugement rédigé par : M. ETIENNE, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 16 Janvier 2025

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me RETOURNE, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2015, la SAS LES SAISONS DE [Localité 5] a donné à bail à la SAS MAKHLLA, pour une durée de 10 ans, un local commercial du centre commercial Les saisons de [Localité 5] situé sur la commune de [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer annuel égal à 6% hors taxe du chiffre d’affaires hors taxe du preneur ne pouvant être inférieur à 51 000 euros hors taxes et hors charges, révisable annuellement selon la variation de l’indice des loyers commerciaux.

En application de ce contrat, la SAS MAKHLLA s’est également acquittée auprès du bailleur de diverses charges locatives et d’une somme de 12 750 euros à titre de dépôt de garantie.

La SAS MAKHLLA soutient qu’afin d’obtenir l’agrément de la SAS LES SAISONS DE [Localité 5] à la cession de son fonds de commerce, elle a été contrainte de payer une certaine somme à titre d’arriérés de charges locatives et ce malgré l’existence de plusieurs contestations. Elle indiquait également que la SAS LES SAISONS DE [Localité 5] avait conservé le dépôt de garantie.

C’est dans ces conditions que la SAS MAKHLLA a assigné la SAS LES SAISONS DE MEAUX devant le tribunal judiciaire de Meaux par acte d’huissier de justice en date du 2 mai 2022 afin principalement d’obtenir sa condamnation sous astreinte au paiement d’une somme de 167 731,17 euros à titre de remboursement des provisions pour charges annuelles acquittées depuis le 1er janvier 2017 et d’une somme de 13 662,73 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2024, elle demande au tribunal de :

«  – PRENDRE ACTE que la SAS Les Saisons de [Localité 5] a remboursé le dépôt de garantie à la SAS Makhlla soit la somme de 13.662,73€, par virement bancaire le 12 juillet 2023,

— PRENDRE ACTE que la SAS Les Saisons de [Localité 5] a remboursé à la SAS Makhlla la somme de 7.329,97€ correspondant à une fraction des charges indument perçue par le bailleur, reconnaissant ainsi l’irrégularité des régularisations de charges locatives de 2017 à 2021

— PRENDRE ACTE de l’absence de régularisation de charges annuelles depuis 2017, conformes aux dispositions du bail et à la loi Pinel,

— CONDAMNER les Saisons de [Localité 5] à rembourser l’intégralité des provisions pour charges annuelles acquittées par la SAS Makhlla du 1 er janvier 2017 au départ effectif des lieux soit la somme de 167.731,17€ auquel il convient de déduire la somme de 7.329,97€ remboursée le 12 juillet 2023, soit la somme de 160.401,20€, et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la date du jugement à intervenir,

— CONDAMNER les Saisons de [Localité 5] au paiement de la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

— EN TOUT ETAT DE CAUSE, ORDONNER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, ".

Se fondant sur les articles L. 145-40-2, R. 145-35 et R. 145-36 du code de commerce, la SAS MAKHLLA soutient que les charges qui lui étaient imputables ne sont pas définies de façon claire et précise dans le contrat de bail, ni limitativement énumérées, que leur répartition entre les différents locataires du centre commercial est opaque puisque le bailleur ne justifie pas de la surface réelle du centre commercial qui augmente chaque année sans que le centre n’ait subi de modification, que le calcul des tantièmes stipulé dans le contrat de bail ne s’applique pas à l’ensemble des locataires du centre y compris s’agissant des charges communes tel que celles relatives aux déchets et, ainsi, que la répartition des charges est établie de manière discrétionnaire sans possibilité de contrôle par le preneur.

La SAS MAKHLLA affirme également que les charges d’eau sont facturées selon un relevé individuel qui n’est corroboré par aucun relevé de compteur d’eau, selon un mode de calcul inconnu et sans pièce justificative.

Elle ajoute que des honoraires de gestion locative lui sont facturés alors que ces charges ne peuvent pas lui être imputées en application de l’article R. 145-35 du code de commerce et alors que le centre commercial a été fermé pendant un temps en raison des mesures gouvernementales consécutives à l’épidémie de Covid-19.

Elle soutient que plusieurs relevés de charges différents ont pu lui être transmis au titre d’un même exercice, que le bailleur lui a réclamé le paiement de charges relatives à une période postérieure à la cession de son fonds de commerce et, plus largement, qu’il ne justifie pas des charges dont il réclame le paiement.

Compte tenu de ces éléments, la SAS MAKHLLA soutient qu’elle est en droit d’obtenir le remboursement intégral des provisions pour charge qu’elle a payées depuis son entrée dans les lieux.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 février 2024, la SAS LES SAISONS DE MEAUX demande au tribunal de :

«  Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— Déclarer la Société SAS MAKHLLA irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter ;

— Condamner la Société par actions simplifiée MAKHLLA à payer à la Société LES SAISONS DE [Localité 5] la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la Société par actions simplifiée MAKHLLA aux entiers dépens.

Et en cas de condamnation pécuniaires contre la société LES SAISONS DE [Localité 5]

Vu l’article 514-1 du Code de procédure civile

— Ecarter l’exécution provisoire de droit. "

Se fondant sur l’article L. 145-40-2 du code de commerce, la SAS LES SAISONS DE [Localité 5] soutient que le contrat de bail comprend une liste précise et limitative des charges imputables au locataire, que leur ventilation entre les différents locataires du centre est effectuée de manière détaillée, que la surface réelle du centre commercial est suffisamment justifiée par les pièces versées aux débats, que les charges d’eau sont facturées sur la base d’un relevé individuel et que le calcul des tantièmes est différent pour chaque locataire selon qu’il bénéficie ou non d’équipements communs tel que le chauffage.

Elle ajoute que la SAS MAKHLLA est tenue de payer les honoraires de gestion qui lui ont été facturés, considérant qu’ils ne correspondent pas à des honoraires liés la gestion des loyers.

Elle affirme avoir remboursé le dépôt de garantie le 12 juillet 2023 ainsi qu’une somme à titre d’avances payées par la SAS MAKHLLA pour la période comprise entre le 15 et le 30 septembre 2021 ainsi que pour le quatrième trimestre 2021. Elle conteste que ce paiement soit lié aux charges payées par le locataire.

Enfin, la SAS LES SAISONS DE [Localité 5] estime sur le fondement de l’article 514-1 du code de procédure civile que l’exécution provisoire ne serait pas compatible avec la nature de l’affaire puisque la SAS MAKHLLA est mal fondée en ses prétentions, n’exploite plus de locaux au sein du centre commercial, n’a pas publié ses comptes 2022 et a étendu son activité à des missions de conseil.

La clôture de l’instruction est intervenue le 21 octobre 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience du 16 janvier 2025 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de « prendre acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et que le tribunal, qui est chargé de trancher les différends, n’a pas à y répondre dans le dispositif de son jugement.

Sur la demande de remboursement des charges annuelles

La SAS MAKHLLA sollicite le remboursement de l’intégralité des provisions pour charges annuelles qu’elle a acquittées pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et son départ effectif des lieux, le 15 septembre 2021.

Elle fait notamment valoir que le contrat de bail ne contient pas d’inventaire précis et limitativement énuméré des charges imputables au preneur, que la SAS LES SAISONS DE [Localité 5] ne justifient pas avoir fait application de la clé de répartition des charges entre les différents locataires stipulée au contrat, qu’elle lui a facturé des honoraires de gestion locative et qu’elle ne justifie pas des factures qu’elle a acquittées malgré de multiples demandes en ce sens.

Aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

L’article R. 145-36 du même code dispose que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En application de ces textes, il incombe au bailleur d’établir la créance de charges dont il réclame le paiement au locataire en démontrant leur existence et leur montant. A défaut, il doit lui restituer les sommes versées à ce titre.

En l’espèce, la SAS LES SAISONS DE [Localité 5] ne produit aucune facture pour justifier des sommes qu’elle aurait payées au titre des charges imputables au preneur en application du contrat de bail et ce malgré les demandes en ce sens faites par la SAS MAKHLLA dans un courrier recommandé en date du 21 mai 2021 et dans les conclusions signifiées dans le cadre de la présente procédure.

Les pièces produites par la SAS LES SAISONS DE [Localité 5], manifestement établies par elle-même, n’apparaissent pas suffisamment probantes pour justifier des charges dont elle a effectivement dû s’acquitter et qui seraient imputables à la SAS MAKHLLA.

La SAS LES SAISONS DE [Localité 5] ne justifie donc pas du montant des charges facturées à cette société ni, par conséquent, du bienfondé des honoraires qui lui ont été facturés et qui résulteraient selon le bailleur de l’application de l’article 26D1 d) du contrat de bail selon lequel le montant des honoraires est fonction du montant global hors taxes des charges locatives.

La SAS LES SAISONS DE [Localité 5] doit donc être condamnée à restituer à la SAS MAKHLLA les sommes payées au titre des charges locatives et ce sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens venant au soutien de la demande principale.

Il n’est pas contesté que la SAS MAKHLLA a payé une somme de 167 731,17 euros au titre des charges locatives dues en application du contrat de bail, pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 15 septembre 2021.

Les parties s’accordent sur le fait que le 12 juillet 2023, la SAS LES SAISONS DE [Localité 5] a payé à la SAS MAKHLLA une somme de 20 992,70 euros dont 13 662,73 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie.

La SAS LES SAISONS DE [Localité 5] sera donc condamnée à payer à la demanderesse une somme de 160 401,20 euros correspondant aux montant des charges payées depuis le 1er janvier 2017 déduction faite du reliquat de 7 329,97 euros existant sur la somme de 20 992,70 euros payée le 12 juillet 2023.

Il n’apparait pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal et pouvant être recouvrée au moyen d’une mesure d’exécution forcée si nécessaire. La SAS MAKHLLA sera donc déboutée de sa demande en ce sens.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS LES SAISONS DE [Localité 5], qui succombe, doit être condamnée au paiement des dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de condamner la SAS LES SAISONS DE [Localité 5] au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa demande fondée sur ce même article.

Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi n’en dispose autrement ou que le juge écarte l’exécution provisoire de droit s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

La SAS LES SAISONS DE [Localité 5] sollicite de voir écarter l’exécution provisoire de droit.

Le fait que cette société ait changé d’activité en 2022, ait choisi de se domicilier dans un cabinet de domiciliation et se soit abstenue de publier ses comptes au titre de l’exercice 2022 ne permet pas d’établir un risque d’insolvabilité en cas d’infirmation du jugement.

Les sommes payées par la SAS MAKHLLA au titre des charges locatives sont d’un montant conséquent et cette société en réclame le remboursement depuis le 2 mai 2022 au moins, date de l’assignation, soit depuis plusieurs années désormais.

Compte tenu de ces éléments, la SAS LES SAISONS DE [Localité 5] sera déboutée de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SAS LES SAISONS DE [Localité 5] à payer à la SAS MAKHLLA la somme de 160 401,20 euros à titre de remboursement des charges locatives payées en application du contrat de bail conclu le 24 juin 2015, pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 15 septembre 2021 ;

DEBOUTE la SAS MAKHLLA de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE la SAS LES SAISONS DE [Localité 5] au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SAS LES SAISONS DE [Localité 5] à payer à la SAS MAKHLLA la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS LES SAISONS DE [Localité 5] de sa demande de condamnation de la SAS MAKHLLA au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS LES SAISONS DE [Localité 5] de sa demande de tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE