Min N° 26/00246

N° RG 25/05513 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEGNW

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE “[Etablissement 1]”

C/

M. [K] [P] [P]

Mme [Y] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 mars 2026

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE “[Etablissement 1]”

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [P] [P]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant

Madame [Y] [J]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 14 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Denis RINGUET

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [K] [P] [P] et Madame [Y] [J]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [K] [P] [P] et Mme [Y] [J] sont propriétaires des lots no 17 et 72 dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 4].

Invoquant la défaillance des propriétaires dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA MARNE LA VALLÉE a, par actes de commissaire de justice du 12 septembre 2025, fait assigner M. [K] [P] [P] et Mme [Y] [J] à l’audience du 14 janvier 2026 du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

– condamner solidairement M. [K] [P] [P] et Mme [Y] [J] à lui payer la somme de 4 067,09 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 06 août 2024 ;

– condamner solidairement M. [K] [P] [P] et Mme [Y] [J] à lui payer la somme de 956,84 euros au titre des frais de procédure de recouvrement ;

– condamner solidairement M. [K] [P] [P] et Mme [Y] [J] à lui payer la somme de 1 000 euros de dommages et intérêt pour résistance abusive ;

– condamner in solidum M. [K] [P] [P] et Mme [Y] [J] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant des sommes sollicitées à 5 433,37 euros s’agissant des charges et 956,84 euros s’agissant des frais de recouvrement selon décompte arrêté au 01er janvier 2026, premier trimestre 2026 inclus. Il déclare par ailleurs s’opposer à tout délai de paiement.

M. [K] [P] [P] et Mme [Y] [J], comparaissant en personne, reconnaissent le principe de la dette. Après avoir décrit leurs ressources, charges, et l’évolution de leur situation, Mme [Y] [J] sollicite de plus larges délais de paiement proposant de régler 50 euros par mois, en plus des charges courantes, pour apurer la dette. M. [K] [P] [P] ne sollicite pas de délais de paiement, faisant valoir que l’ensemble de la dette est imputable à Mme [Y] [J].

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande en paiement au titre des charges

En application de l’article 10 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :

– le contrat du syndic pour l’immeuble litigieux ;

– un extrait de matrice cadastrale justifiant que M. [K] [P] [P] et Mme [Y] [J] sont propriétaires des lots no 17 et 72 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4] ;

– le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022 (résolution 5), la réactualisation du budget prévisionnel 2023 (résolution 10), le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 (résolution 11) et le montant de la cotisation annuelle obligatoire pour le fonds de travaux (résolution 19) ;

– le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023 (résolution 4), le budget prévisionnel pour l’exercice 2025 (résolution 10) et le montant de la cotisation annuelle obligatoire pour le fonds de travaux (résolution 12) ;

– le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2025 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2024 (résolution 4), le budget prévisionnel pour l’exercice 2026 (résolution 10) et le montant de la cotisation annuelle obligatoire pour le fonds de travaux (résolution 11) ;

– les appels de fonds pour les charges des 4e trimestre 2023, 1e au 4e trimestres 2024, et 1er au 4e trimestres 2025 et 1er trimestre 2026 correspondant aux lots appartenant aux défendeurs ;

– les appels de fonds travaux des 22 juillet 2024 et 18 septembre 2024 ;

– un décompte couvrant la période du 01er octobre 2023 au 01er janvier 2026, arrêté au 06 janvier 2026.

Le décompte fait ressortir une créance de 5 433,37 euros, hors frais qui seront étudiés ci-dessous.

Si la solidarité ne s’attache de plein droit ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires conventionnels d’un lot, tenus de désigner un mandataire commun (Cass. Civ. 3e, 01er décembre 2004, no 03-17.518).

En l’espèce, à défaut de production du règlement de copropriété, M. [K] [P] [P] et Mme [Y] [J], propriétaires en indivision des lots litigieux, ne peuvent être condamnés solidairement. Leur condamnation sera donc conjointe.

Par ailleurs, il est à noter que si M. [K] [P] [P] a fait valoir qu’il n’était pas tenu des charges de copropriété, ne résidant plus dans les lieux depuis sa séparation avec Mme [Y] [J], cet élément est sans emport sur sa condamnation dès lors qu’il se trouve propriétaire desdits lors.

En conséquence, M. [K] [P] [P] et Mme [Y] [J] seront condamnés conjointement au paiement de la somme de 5 433,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2025, date de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret no 67-223 du 17 mars 1967, dès lors qu’il n’est pas démontré que les défendeurs auraient pris connaissance de la mise en demeure du 06 août 2024, le courrier à cette fin ayant été retourné à l’expéditeur avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

3. Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Aux termes l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 956,84 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires justifie de la mise en demeure du 24 août 2024 pour un montant de 54 euros. La relance après mise en demeure du 28 août 2024 n’est cependant pas produite et il convient donc de ne pas la retenir au titre des frais.

De même, les frais de constitution du dossier destiné à être remis à un commissaire de justice ou un avocat, de suivi du dossier et de tentative de médiation, facturés à M. [K] [P] [P] et Mme [Y] [J] les 17 janvier 2025, 10 avril 2025 et 11 juin 2025 ne peuvent pas leur être imputés dès lors qu’ils ne sont pas nécessaires au sens des dispositions susvisées et constituent des actes élémentaires d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui n’a pas dans ce cadre déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

Par ailleurs, la condamnation des défendeurs ne saurait être prononcée solidairement pour les mêmes motifs que cités ci-dessus.

En conséquence, M. [K] [P] [P] et Mme [Y] [J] seront condamnés conjointement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 54 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Cette somme ne saurait porter intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, puisqu’elle ne résulte pas d’une obligation. Elle ne portera ainsi intérêt au taux légal qu’à compter de la signification de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

Il sera par ailleurs rappelé que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de M. [K] [P] [P] et Mme [Y] [J], soit pour un montant de 902,84 euros, devront être recrédités sur leur compte.

4. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par la juridiction.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre ni ne caractérise le fait que l’opposition des défendeurs aurait dégénéré en abus leur droit de se défendre en justice.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement aurait été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas, en soi, un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre.

5. Sur la demande en délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [Y] [J] a expliqué, lors de l’audience, que sa dette résultait de difficultés rencontrées dans le cadre de sa séparation avec M. [K] [P] [P], qui avait par ailleurs été incarcéré pendant deux ans. Elle a précisé envisager la vente du logement, une estimation devant être effectuée l’après-midi de l’audience et ayant fait une demande de logement social. Elle a déclaré percevoir un salaire compris entre 1 200 et 1 500 euros par mois, outre 250 euros d’allocations familiales. Elle a mentionné régler les mensualités d’un crédit immobilier, en commun avec M. [K] [P] [P], à hauteur de 955 euros par mois, outre un crédit auto pour des mensualités de 280 euros. Elle vit seule et a deux enfants à charge. Elle a proposé de régler 50 euros par mois, en plus des charges courantes, afin d’apurer sa dette.

Outre le changement de situation évoqué par Mme [Y] [J], le possible retour à meilleur fortune est caractérisé par les démarches qu’elle a entreprises afin de vendre le bien qu’elle occupe. Par ailleurs, l’absence de solidarité dans le paiement de la dette permet de retenir qu’elle se trouve en situation d’apurer la dette qui lui incombe.

En parallèle, il n’a pas été justifié par le syndicat des copropriétaires de difficultés quelconques ou le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie,

Dans ces conditions, il convient de faire droit à sa demande en délais de paiement sur une période de vingt-quatre mois, dans les conditions fixées au dispositif. Il sera par ailleurs prévu qu’à défaut de règlement d’une des échéances l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible. Aucune demande n’ayant été formulée par M. [K] [P] [P], ces délais ne s’appliqueront qu’à Mme [Y] [J].

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 code de procédure civile, M. [K] [P] [P] et Mme [Y] [J] succombant principalement à l’instance, il convient de les condamner conjointement aux entiers dépens, pour les mêmes motifs que cités plus haut.

M. [K] [P] [P] et Mme [Y] [J] étant condamnés aux dépens, ils seront également condamnés conjointement, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

CONDAMNE conjointement M. [K] [P] [P] et Mme [Y] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 5 433,37 euros au titre des charges dues au 06 janvier 2026 (après appel de provisions pour le 1e trimestre 2026), avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2025 ;

CONDAMNE conjointement M. [K] [P] [P] et Mme [Y] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 54 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de M. [K] [P] [P] et Mme [Y] [J], soit pour un montant de 902,84 euros, doivent être recrédités sur leur compte ;

AUTORISE Mme [Y] [J] à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 50 euros chacune et une 10e mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance et quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, Mme [Y] [J] sera déchue du bénéfice des délais de paiement ainsi accordés et la totalité des sommes dues à son encontre deviendra immédiatement exigible par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE conjointement M. [K] [P] [P] et Mme [Y] [J] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE conjointement M. [K] [P] [P] et Mme [Y] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 11 mars 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT