Min N° 26/00290

N° RG 25/05449 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEGIZ

S.C.I., [M]

C/

M., [R], [I]

Mme, [N], [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 mars 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I., [M],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur, [R], [I],

[Adresse 2],

[Adresse 1],

[Localité 1]

comparant

Madame, [N], [I],

[Adresse 2],

[Adresse 1],

[Localité 1]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEMILLY Florine, Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 21 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric GONDER

Copie délivrée

le :

à : Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 juin 2024, la Société civile immobilière (la SCI), [M] a donné à bail à Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] un appartement situé, [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 610 euros, et 20 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025, la SCI, [M] a fait signifier à Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1302,52 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 13 août 2025, la SCI, [M] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, la SCI, [M] a fait assigner Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2.913,39 euros au titre de la dette locative,la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1231-7 du code civil,la clause pénale, conformément au contrat de bail,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 30 octobre 2025.

À l’audience du 21 janvier 2026, la SCI, [M], représentée, se désiste de sa demande de clause pénale, maintient ses autres demandes, et actualise sa créance à la somme de 2.688,54 euros arrêtée au mois de janvier 2026, loyer du mois de janvier 2026 inclus.

Elle soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 12 août 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I], contestent le montant de la dette, précisant avoir effectué un versement de 900 euros au mois de décembre 2025, et soulignent avoir mis en place un échéancier pour le remboursement de la dette. Monsieur, [R], [I] explique être en contentieux devant le Conseil des Prud’Hommes avec son ancien employeur, et exercer actuellement une activité professionnelle en qualité d’intérimaire. Les défendeurs sollicitent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 16 février 2026, la SCI, [M] produit un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] assigné à domicile pour le premier et à personne pour la seconde, ont comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI, [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI, [M] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 juin 2024, du commandement de payer délivré le 12 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au mois de février 2026 que la SCI, [M] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, article VII « Solidarité – Indivisibilité », les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] à payer à la SCI, [M] la somme de 2.427,09 euros, au titre des sommes dues au mois de février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 12 août 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 23 septembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 juin 2024 à compter du 24 septembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I], proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont donc en mesure de régler la dette locative.

A l’examen des décomptes produits, il apparaît que les locataires ont repris le paiement des loyers au mois de juillet 2025, en s’acquittant d’une somme supplémentaire pour apurer la dette, avec un dernier versement au mois de décembre 2025.

Au regard de ces éléments, et du montant de la dette, il convient donc d’accorder à Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 septembre 2025, Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] à son paiement à compter de 24 septembre 2025, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI, [M] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 août 2025.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] à payer à la SCI, [M] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société civile immobilière, [M] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 juin 2024 entre la Société civile immobilière, [M] d’une part, et Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 3], sont réunies à la date du 24 septembre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] à payer à la Société civile immobilière, [M] la somme de 2.427,09 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au mois de février 2026 échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] à s’acquitter de la dette en 15 mensualités de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] à payer à la Société civile immobilière, [M] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 24 septembre 2025, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE la Société civile immobilière, [M] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] à payer à la Société civile immobilière, [M] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [R], [I] et Madame, [N], [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 août 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE