— N° RG 24/01214 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOXT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 06 octobre 2025

Minute n°26/

N° RG 24/01214 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOXT

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e HEUSELE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX NEUF FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [I] [Q]

Madame [C] [O] épouse [Q]

S.C.E.A. EDEN

[Adresse 1]

représentés par M^e Christine HEUSELE, avocate au barreau de MEAUX, avocate plaidante

DEFENDEURS

Monsieur [M] [U]

E.A.R.L. LES CYGNES

[Adresse 2]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M. ETIENNE, Juge

M^me CHAUFFAUT, Vice-Présidente placée

Jugement rédigé par : . BATIONO, Premier Vice-Président

DEBATS

A l’audience publique du 15 Janvier 2026

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 1994, a été constituée une Société Civile d’Exploitation Agricole, dénommée, SCEA Eden, ayant pour objet l’exploitation et la gestion de biens agricoles dont elle est propriétaire, locataire ou bénéficiaire de mises à disposition, et généralement, l’exercice d’activités réputées agricoles au sens de l’article 2 de la loi du 30 décembre 1988.

Le capital social de la SCEA Eden a été fixé à la somme de 7 625 € divisé en 50 parts d’une valeur nominale de 152,20 € chacune et attribuées entre les associés selon la répartition suivante :

— EARL Les Cygnes : 1 part sociale numérotée 35,

— M. [M] [U] : 49 parts numérotées 1 à 34 et 36 à 50.

M. [M] [U] était le gérant de la SCEA Eden.

Suivant un acte sous seing privé et un avenant en date du 27 juin 2014 :

1. M. [M] [U] a cédé au profit de :

— M. [I] [Q], la pleine propriété de 25 parts sociales portant les numéros 1 à 25;

— Mme [C] [Q], la pleine propriété de 23 parts sociales portant les numéros 26 à 34 et 36 à 49.

2. L’EARL Les Cygnes a cédé au profit de :

— Mme [C] [Q], la pleine propriété d’une (1) part sociale portant le numéro 35.

La cession a été consentie et acceptée moyennant le prix principal provisoire de 1 882 835 euros.

Le point 7° de l’acte de cession du 27 juin 2014 stipule qu'“en complément de l’exploitation des terres qu’elle détient en propriété, la société exploite différentes parcelles de terres agricoles en vertu de baux verbaux ou écrits dont le détail figure ci dessous :

(…)

— [Y] [A], [Adresse 3]. Bail verbail pour une contenance de 18ha 86a 04ca…”

Par lettre RAR du 27 mai 2016, Mme [L] [Y] a indiqué à M. [F] qu'“aux termes d’un acte reçu par Maître [J] [D], notaire à [Localité 1], le 19 février 2000, Madame [Z], ma mère, aux droits de laquelle je me trouve aujourd’hui, par suite de son décès, et moi-même, avons consenti à Madame [H] [X], veuve de Monsieur [E] [N], un bail rural à long terme pour une durée de 18 ans à compter du 12 novembre 1997, pour se terminer le 12 novembre 2015, sur dix parcelles de terres situées pour neuf d’entre elles sur la commune de [Localité 2] et pour la dernière sur [Localité 3], représentant une surface totale de 18 hectares 86 ares et 4 centiares.

Audit acte, ma mère et moi-même avons reconnu être informées par le preneur de la mise à disposition des terres louées au profit de l’EARL EDEN.”

A la requête de Mme [A] [R] [Y], le tribunal paritaire des baux ruraux de Fontainebleau a, par jugement du 14 mai 2019, notamment, :

— prononcé la résiliation du bail conclu par acte notarié en date du 19 février 2000 entre Mme [A] [Z], épouse [Y], et Mme [H] [X], veuve [N];

— condamné Mme [H] [X], veuve [N], à verser à Mme [A] [Z], épouse [Y], la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts;

— ordonné l’expulsion de la SCEA Eden des parcelles objet du bail résilié;

— accordé à la SCEA Eden un délai de grâce de trois mois à compter de la décision pour libérer les lieux;

— condamné la SCEA Eden à verser à Mme [A] [Z], épouse [Y], à compter de la signification de la décision et jusqu’à parfaite libération des lieux, une indemanité d’occupation mensuelle fixée à 250 euros;

— condamné in solidum Mme [H] [X], veuve [N], et la SCEA Eden à payer à Mme [A] [Z], épouse [Y], la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné in solidum Mme [K] [X], veuve [N], et la SCEA Eden aux entiers dépens;

— déclaré le jugement commun à M. [M] [U] et à l’EARL Les Cygnes.

Suivant actes d’huissier en date du 25 juin 2019, M. [I] [Q], Mme [C] [Q], née [O] et la SCEA Eden ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Meaux M. [M] [U] et l’EARL Les Cygnes pour demander leur condamnation in solidum à leur payer la somme de 209 600 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement en date du 5 août 2021, le tribunal judiciaire de Meaux a, notamment, :

— déclaré M. [M] [U] et l’Earl Les Cygnes responsables des conséquences du dol qu’ils ont commis en affirmant que la SCEA Eden exploitait, en vertu d’un bail verbal, 18ha, 86a, 4ca de terres appartenant à Mme [V] [Y];

— condamné in solidum M. [M] [U] et l’Earl Les Cygnes à payer à la SCEA Eden 3 600 euros en réparation de son préjudice causé par le dol;

— ordonné, afin de caractériser le cas échéant l’existence d’un préjudice subi par M. [Q] et Mme [O], une expertise judiciaire entre les époux [Q], d’une part, M. [U] et l’Earl Les Cygnes, d’autre part, confiée à Mme [P] [G].

Le 16 novembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné le retrait de l’affaire du rôle.

L’expert judiciaire a clos son rapport le 3 mars 2024.

Dans des conclusions parvenues au greffe le 7 mars 2025, M. [I] [Q], Mme [C] [Q], née [O], et la SCEA Eden demandent au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1116, 1134, 1135, et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicables en l’espèce;

Vu les dispositions des articles 1382 et 1383 du code civil (ancien), 1240 et 1241 du code civil, dans leur rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016;

Vu les dispositions de l’article 414 du code de procédure civile;

Vu les pièces versées aux débats par les demandeurs, et notamment l’acte de cession des parts sociales de la SCEA Eden du 27 juin 2014;

Vu le jugement mixte du tribunal judiciaire de Meaux du 5 août 2021;

Vu le rapport d’expertise déposé par Mme [P] [G] le 3 mars 2024;

Ordonner la réinscription au rôle de l’affaire opposant Monsieur [I] [Q], Madame [C] [O], épouse [Q], et la SCEA Eden, d’une part, Monsieur [M] [U] et l’Earl Les Cygnes, d’autre part;

Déclarer Monsieur [I] [Q], Madame [C] [O], épouse [Q], et la SCEA Eden recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;

Condamner in solidum Monsieur [M] [U] et l’Earl Les Cygnes à payer à Monsieur [I] [Q] et Madame [C] [O], épouse [Q], la somme de 199 898 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des conséquences préjudiciables du dol dont ils ont été victimes;

Condamner in solidum Monsieur [M] [U] et l’Earl Les Cygnes à payer à Monsieur [I] [Q] et Madame [C] [O], épouse [Q], la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamner in solidum Monsieur [M] [U] et l’Earl Les Cygnes aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les honoraires d’expertise de Madame [P] [G], lesquels seront recouvrés par Maître Christine Heusèle, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit et dire n’y avoir lieu à l’écarter.

Ils ont fait signifier leurs conclusions à M. [U] et à l’Earl Les Cygnes le 15 mars 2024.

L’affaire a été rétablie le 6 mai 2024.

Les avocats assurant la défense de M. [U] et de l’Earl Les Cygnes ont indiqué avoir dégagé leur responsabilité.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 6 octobre 2025 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 15 janvier 2025.

MOTIVATION

M. [I] [Q], Mme [C] [Q], née [O], et la SCEA Eden indiquent que le préjudice subi par les cessionnaires par la perte des parcelles [Y] d’une surface de 19ha 71a 15ca a été évalué, par l’expert judiciaire, à 199 898 euros par combinaison de trois méthodes d’évaluation.

Il convient de rappeler que par jugement du 5 août 2021, le tribunal judiciaire de Meaux a déclaré M. [M] [U] et l’Earl Les Cygnes responsables des conséquences du dol qu’ils ont commis en affirmant que la SCEA Eden exploitait, en vertu d’un bail verbal, 18ha, 86a, 4ca de terres appartenant à Mme [V] [Y] et a ordonné, afin de caractériser le cas échéant l’existence d’un préjudice subi par M. [Q] et Mme [O], une expertise judiciaire

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 3 mars 2024 dans lequel il a retenu que :

“L’analyse des pièces fournies par les parties, la visite sur place et l’écoute des observations m’ont permis de répondre à la mission concernant l’affaire TJ [Localité 4] 000000-662-[Q]/[U].

Les parties se sont accordées pour évaluer les parts de la SCEA Eden à la valeur unitaire de 38 425 €.

La situation nette de base est de 70 214 €, valeur fournie par le bilan comptable au 30 juin 2013.

La réévaluation des biens a été faite par les parties elles-mêmes, sans faire appel à un professionnel de l’expertise foncière et agricole.

— La valeur de certains actifs n’a pas été modifiée par rapport au bilan du 30 juin 2023.

— Les valeurs des DPU et de l’outil de production (terres, matériel) sont cohérentes.

— Les valeurs des stocks et des dettes sont modifiées pour tenir compte de la nouvelle campagne de culture.

— Des “droits d’exploiter” sont évalués par les parties à la valeur de 10 475 €/ha de surface de location.

La méthode d’évaluation, non précisée, est certainement basée sur la survaleur permise par la stabilité foncière offerte par des baux de la société.

Avis de l’expert :

— Les méthodes d’évaluation sont habituellement pour l’évaluation des parts sociales de sociétés agricoles.

— La réévaluation des biens est conforme à leur valeur vénale. Seule la valeur des “droits d’exploiter” est très élevée et peu cohérente avec les risques inhérents à la production agricole. Cette valeur élevée est certainement liée à la sécurité foncière apportée par des baux ruraux au non de la société.

La valeur des “droits d’exploiter” s’est appliquée à toutes les surfaces en location, y compris aux terres de madame [Y] dans la mesure où le cédant a présenté le bail [Y] comme un bail à la société.

Or, ce bail n’était pas un bail à la société et la résiliation du bail des parcelles [Y], qui a fait perdre à la SCEA EDEN 10 % de sa surface, impacte la valeur de la société et entraîne un préjudice pour le cessionnaire.

Les cessionnaires, qui ont accepté de payer des droits d’exploiter très élevés correspondant à la stabilité foncière espérée par des baux au nom de la société, n’auraient certainement pas payé ce montant s’ils avaient eu connaissance d’un risque de résiliation du bail sur terres en propriété de madame [Y].

Le préjudice subi par les cessionnaires par la perte des parcelles [Y] d’une surface de 19ha 71a 15ca est évalué à 199 898 € par la combinaison de trois méthodes d’évaluation.”

Aucun élément n’a été produit pour contredire l’avis de l’expert judiciaire, lequel est cohérent, pertinent et justifié au regard des éléments du dossier.

Il convient donc de condamner in solidum M. [M] [U] et l’Earl Les Cygnes à payer à M. [I] [Q] et Mme [C] [O], épouse [Q], la somme de 199 898 euros à titre de dommages et intérêts.

M. [M] [U] et l’Earl Les Cygnes sont les parties perdantes et seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant les frais d’expertise, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande commander de les condamner in solidum à payer à M. [I] [Q] et Mme [C] [O], épouse [Q], la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne in solidum M. [M] [U] et l’Earl Les Cygnes à payer à M. [I] [Q] et Mme [C] [O], épouse [Q], la somme de 199 898 euros à titre de dommages et intérêts;

Condamne in solidum M. [M] [U] et l’Earl Les Cygnes aux dépens, comprenant les frais d’expertise, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Condamne in solidum M. [M] [U] et l’Earl Les Cygnes à payer à M. [I] [Q] et Mme [C] [O], épouse [Q], la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT