Min N° 26/00066

N° RG 25/04054 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDOE

S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT

C/

M. [E] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 19 novembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nathalie FEUGNET

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [E] [K]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 septembre 2016, la société d’HLM HABITAT CONSTRUCTION, aux droits de laquelle vient la société d’HLM BATIGERE HABITAT suivant opération de fusion-absorption à effet au 1er janvier 2023, a donné à bail à M. [E] [K] un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 8]), appartement n°533, bâtiment 05, escalier 05, 3ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 523,49 euros, hors charges.

Par avenant conclus respectivement les 19 octobre 2016 et 16 décembre 2021, le bailleur a donné à bail à M. [E] [K] un emplacement de stationnement n°7025, situé au [Adresse 2], ainsi qu’un box n°9 situé au numéro 18 de la même rue, à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, la société d’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à M. [E] [K] un commandement de payer la somme principale de 2 010,15 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre recommandée avec avis de réception signé le 17 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 juillet 2025, la société d’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner M. [E] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire des baux en application de l’article 1224 du code civil pour « impayés récurrents »,

— en conséquence, ordonner l’expulsion du locataire et celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner M. [E] [K] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner M. [E] [K] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 2 034,05 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéan ces de juin 2025 incluses, selon décompte arrêté au 08 juillet 2025, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner M. [E] [K] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer,

— condamner M. [E] [K] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 18 juillet 2025.

A l’audience du 19 novembre 2025, la société d’HLM BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation. Elle a expliqué que les causes du commandement de payer avaient été réglées dans les deux mois par le locataire, raison pour laquelle elle n’a pas demandé le constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail. Toutefois, elle a décidé de poursuivre ce dernier aux fins d’obtention du prononcé de la résiliation judiciaire du bail compte tenu des impayés récurrents, étant précisé que le compte est débiteur depuis septembre 2023. Au jour de l’audience, elle actualise la dette locative à la somme de 339,46 euros hors frais arrêtée au 12 novembre 2025, échéance du mois d’octobre incluse. Au regard des déclarations du défendeur affirmant avoir réalisé des versements récents, il lui a été demandé de produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé de sa créance.

M. [E] [K] a comparu en personne, accompagné d’un de ses fils majeurs avec qui il réside. Il a reconnu ne pas être toujours régulier dans le paiement des loyers, et a expliqué la situation par les retards fréquents de versement de sa rémunération dans le cadre de son activité d’auto-entrepreneur intervenant en sous-traitance sur des chantiers.

Il indique vivre dans le logement avec ses deux enfants majeurs qui l’aident dans le règlement des loyers et ne pas avoir d’autres dettes. Il demande à pouvoir rester dans les lieux, et ajoute avoir réalisés des versements récents. Il s’est engagé à respecter les loyers à l’avenir. Son fils a montré au tribunal deux captures d’écrans de virements effectués les 11 novembre et 14 novembre 2025 pour des montants respectifs de 600 et 230 euros.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 19 novembre 2025, M. [E] [K] et son fils [J] [K] ont écrit par courriel au greffe pour indiquer que l’intégralité de la dette était soldée et ont transmis les captures d’écran des virements effectués les 11 et 14 novembre 2025 qui avaient été montrées à l’audience.

Par note en délibéré, autorisée, reçue au greffe le 28 novembre 2025, la société d’HLM BATIGERE HABITAT a produit un décompte actualisé de sa créance arrêté au 28 novembre 2025 faisant état d’un solde créditeur d’un montant de 534,57 euros grâce à trois versements récents : 600 euros le 12 novembre, 230 euros le 14 novembre et 200 euros le 19 novembre.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de constater que compte tenu de la note en délibéré produite par la société d’HLM BATIGERE HABITAT, reçue au greffe le 28 novembre 2025, la demande formulée à l’audience de condamnation au paiement d’une somme au titre de l’arriéré locatif est devenue sans objet.

Le décompte actualisé arrêté au 21 novembre 2025 atteste en effet du règlement de l’intégralité du solde de la dette au jour de l’audience, comme l’indique la société demanderesse.

Seule sera en conséquence examinée la demande principale en résiliation judiciaire des baux et en expulsion du locataire.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société d’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives courrier le 17 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code prévoit que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Pour l’exercice de l’action en résolution, l’assignation suffit à mettre en demeure la partie qui n’a pas rempli son engagement. Lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient aux tribunaux d’apprécier souverainement, en cas d’inexécution partielle, si cette inexécution a assez d’importance pour que la résolution doive être immédiatement prononcée, ou si elle ne sera pas suffisamment réparée par une condamnation à des dommages-intérêts.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7, a, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le prononcé de la résiliation d’un bail ne prend effet que du jour de la décision judiciaire.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’au jour de l’audience, M. [E] [K] était à jour dans le versement de ses loyers, la dette locative préexistante ayant été soldée. Le décompte actualisé porte trace des efforts de règlement réalisés avant l’audience.

Ce décompte démontre également que M. [E] [K] s’était acquitté des sommes demandées lors de la délivrance du commandement de payer du 9 avril 2024 dans le délai de deux mois requis, conformément à la clause résolutoire contenue au bail.

Néanmoins, la société d’HLM BATIGERE HABITAT soutient que le caractère aléatoire des versements de M. [E] [K] et ainsi la présence régulière d’impayés de loyer constitue une inexécution suffisamment grave justifiant au cas présent la résiliation judiciaire du contrat de bail souscrit entre les parties.

En effet, il résulte de la lecture du décompte produit aux débats que le premier impayé de loyer remonte au mois d’octobre 2023, que la dette ainsi constituée augmente progressivement avant d’importants efforts d’apurement en avril 2024, préalablement à une nouvelle hausse, majorée par l’application d’un supplément loyer solidarité, et des efforts d’apurement intervenus en août 2024 avec une reprise plus régulièrement du versement des loyers à compter de cette date. Comme l’affirme en outre la société demanderesse, les causes du commandement de payer ont été réglées dans le délai de deux mois avec d’importants efforts de règlements en mai 2025. Dans la période récente, la dette a été intégralement apurée le 16 octobre 2025, puis à nouveau en novembre 2025, le loyer appelé au 31 octobre ayant été réglé grâce à plusieurs versements réalisés peu de temps avant l’audience.

A la date du dernier décompte actualisé, le solde du décompte locatif est créditeur au profit de M. [E] [K] à hauteur de 534, 57 euros.

Il en résulte une inexécution partielle du contrat de bail, puisque l’ensemble des loyers ne sont pas toujours réglés à terme et qu’une importante dette locative s’est maintenue sur plusieurs mois.

Néanmoins, il y a lieu de déterminer si cette inexécution partielle est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire des contrats de baux objet du présent litige.

Au cas présent, le bail contenait une clause résolutoire prévoyant la résiliation automatique du contrat en l’absence de paiement des causes d’un commandement de payer les loyers dans les deux mois de sa délivrance, clause reprenant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadrant les rapports entre bailleurs et locataires.

Il est constant que ce dernier article permet au locataire d’obtenir du juge une suspension de la résiliation du bail s’il justifie notamment de la reprise du paiement des loyers courants au jour de l’audience.

Le jeu de cette clause résolutoire n’a pas pu être mis en œuvre en l’espèce par le bailleur car M. [E] [K] s’est acquitté des sommes dues dans le délais requis.

Or, il n’est pas dans l’esprit de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, de traiter plus durement le locataire qui s’est acquitté des causes du commandement que celui sollicitant l’octroi de délais suspensifs de la résiliation du bail à l’audience mais n’ayant pas apuré l’intégralité de la dette.

Au regard de ces éléments, et notamment des efforts d’apurement de M. [E] [K], qui ne se sont pas concentrés à la veille de l’audience mais ont été progressifs sur plusieurs mois, il n’y a pas lieu de considérer le retard passé dans le paiement des loyers comme une inexécution suffisamment grave justifiant la résiliation judiciaire du contrat.

En outre, il convient de relever que la société d’HLM BATIGERE HABITAT, bailleur social, n’a agi qu’en 2025, alors même qu’elle rappelle aujourd’hui que les premiers impayés de loyers remontent à l’année 2023, ce qui dénote une absence d’urgence dans le traitement de la situation et ainsi confirme la gravité relative du manquement contractuel de M. [E] [K] dans l’esprit des parties.

Les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont donc pas réunies et le manquement contractuel n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu’est la résiliation du contrat.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d’expulsion. Il n’y a en outre pas lieu de fixer d’indemnité d’occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, si la société d’HLM BATIGERE HABITAT échoue à l’instance, la procédure engagée par elle était justifiée par l’existence d’un arriéré de loyer au jour de l’introduction de l’instance. Il convient donc de laisser les dépens à la charge de M. [E] [K].

Toutefois, il convient de relever que ce dernier s’est déjà acquitté des dépens facturés au sein du décompte de la créance locative. Il sera donc mentionné que M. [E] [K] sera condamné aux dépens déduction faite des versements déjà intervenus.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l’issue du litige, la demande de condamnation au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Sur la demande relative à l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la société d’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de résiliation judiciaire des baux ;

REJETTE la demande de résiliation judiciaire des baux conclus les 22 septembre 2016, 19 octobre 2016 et 16 décembre 2021, entre, d’une part, la société d’HLM HABITAT CONSTRUCTION, aux droits de laquelle vient la société d’HLM BATIGERE HABITAT, et, d’autre part, M. [E] [K], concernant respectivement un logement situé au [Adresse 4], appartement n°533, bâtiment 05, escalier 05, 3ème étage – un emplacement de stationnement n°7025, situé au [Adresse 2], – et un box n°9 situé au [Adresse 3] – locaux situés à [Localité 9] ;

REJETTE la demande d’expulsion ;

REJETTE la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

CONDAMNE M. [E] [K] aux dépens de l’instance, déduction faite des versements déjà intervenus ;

REJETTE la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge