TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2026/

du 23 mars 2026

Enrôlement : N° RG 26/00420 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7LEX

AFFAIRE : S.A. FINAREAL( la SARL BAFFERT-MALY)

C/ M. [L] [W] (M^e Marine ALBRAND)

DÉBATS : A l’audience Publique du 02 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : GIRAUD Stéphanie, Vice-présidente

POTIER Marion, Vice-Présidente

YON-BORRIONE Nathalie, Vice-Présidente

Greffier : SARTORI Michelle

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 30 Mars 2026 puis avancée au 23 mars 2026

PRONONCE : Publiquement le 23 Mars 2026

Par GIRAUD Stéphanie, Vice-présidente

Assistée de SARTORI Michelle, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La société FINAREAL, SA dont le siège social est sis Hermès Park – Bâtiment B 64 Avenue d’Haïfa – 13268 MARSEILLE CEDEX, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [L] [W]

né le 23 février 1960 à MONTFERMEIL, demeurant et domicilié 69 Traverse du Régali 13016 MARSEILLE

La SCI [W], immatriculée au RCS de Marseille sous le n°  979 497 716, dont le siège social est sis 69 Traverse du Régali 13016 MARSEILLE

tous deux représentés par Maître Marine ALBRAND, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant et Maître David GUYON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE :

La société FINAREAL est propriétaire depuis 2008 d’une propriété située 49, traverse du Régali (13016 Marseille), correspondant à la parcelle cadastrale n°159, sur laquelle sont édifiées deux maisons d’habitation.

En contrebas de ce tènement se trouve la parcelle voisine n°160 (69, traverse du Régali), appartenant aujourd’hui à Monsieur [L] [W] et à la SCI [W].

Les deux propriétés sont séparées par un mur de soutènement faisant office de mur de clôture.

Une convention sous seing privé en date du 13 janvier 1977 a été conclue entre les anciens propriétaires des deux parcelles de l’époque, à savoir Monsieur [K] (propriétaire du terrain aujourd’hui détenu par FINAREAL) et Monsieur et Madame [G] (propriétaires du terrain aujourd’hui détenu par M. [W] et la SCI du même-nom).

Les consorts [G] s’engageaient de façon définitive, pour eux-mêmes et leurs successeurs, à prendre à leur charge la construction et l’entretien des ouvrages destinés à clore leur propriété et à éviter le glissement de la colline de M. [K], et renonçaient pour eux-mêmes et leurs successeurs à réclamer à M. [K] ou à ses successeurs quoi que ce soit dans l’avenir du fait des inconvénients que le surplomb de la propriété de M. [K] pourrait entraîner.

La SCI FINAREAL a acquis sa propriété en 2008 par acte notarié, lequel mentionne explicitement l’existence de la convention du 13 janvier 1977 et le transfert aux acquéreurs [K] (anciennes propriétaires FINAREAL) des obligations qui en découlent.

De même, la propriété en contrebas a fait l’objet de plusieurs ventes : initialement détenue par M. et Mme [G] (signataires de la convention), elle a été acquise ultérieurement par la SCI LE REGALI, puis plus récemment (le 29 septembre 2023) par M. [S] [W] (usufruitier) et la société SCI [W] (nu-propriétaire), suivant acte de vente reçu par Me [T].

La société FINAREAL, a sollicité à plusieurs reprises les propriétaires successifs de la parcelle 160 afin qu’ils entreprennent les travaux de consolidation nécessaires sur le mur, en se fondant sur leurs prétendues obligations conventionnelles.

Malgré cela aucune réparation n’a été effectuée sur le mur.

La SCI LE REGALI, anciennement propriétaire de la parcelle 160, a initié une procédure judiciaire contre la SCI FINAREAL dans le but de la faire condamner à exécuter les travaux sur le mur litigieux.

Toutefois, par un jugement du Tribunal de grande instance de Marseille en date du 8 novembre 2018, confirmé en appel le 16 septembre 2021, elle a été déboutée de l’ensemble de ses demandes, le Tribunal ayant déclaré prescrite l’action engagée à l’encontre de FINAREAL.

Parallèlement à cette procédure, le 10 janvier 2017, lors d’une visite technique des services municipaux de la ville de MARSEILLE divers désordres ont été constatés dans l’immeuble de la société FINAREAL et sur ses abords, incluant le mur de soutènement en question.

Sur la base de ce constat, Monsieur le Maire de Marseille a pris un premier arrêté de péril non imminent le 13 avril 2018.

Les travaux incombant effectivement à FINAREAL ont ainsi été réalisés.

Aucuns travaux n’ont été réalisés sur le mur litigieux, la société FINAREAL estimant qu’il ne lui incombait pas d’en assumer la charge.

Le 19 novembre 2019, la Ville de Marseille a pris un arrêté de mainlevée partielle de péril prenant acte de la bonne exécution des travaux effectués par FINAREAL (appartement, façade, etc.) et n’a maintenu le péril résiduel que sur le seul mur de clôture séparant la parcelle 159 (49 Traverse du Régali) et la parcelle 160 (69 Traverse du Régali), les travaux relatifs à ce mur restant à réaliser.

La société FINAREAL a saisi le Tribunal Administratif de Marseille en 2019 afin de faire constater l’illégalité du maintien de l’arrêté de péril à son encontre concernant le mur, dans la mesure où il ne lui appartenait pas.

Par un jugement devenu définitif en date du 7 mars 2022, le Tribunal Administratif a annulé la décision implicite de rejet de la demande de la société FINAREAL de mainlevée des travaux concernant le mur de soutènement de la propriété.

Après une inspection municipale courant juillet 2025, la Ville de Marseille a pris deux arrêtés :

• Un arrêté en date du 18 juillet 2025 constatant le danger grave et imminent d’effondrement du mur de soutènement.

Cet arrêté a mis en demeure le propriétaire de la parcelle 160 (M. [W]) de mettre en place immédiatement un périmètre de sécurité le long du mur sur sa propriété et d’engager les travaux nécessaires pour sécuriser durablement l’ouvrage.

• Un arrêté de péril non imminent n°2025-03055-VDM en date du 12 aout 2025.

Cet arrêté a pour objet l’interdiction partielle d’occupation de la propriété sise 69, traverse du Régali (parcelle 160) et la prescription de travaux de confortement du mur litigieux.

La société FINAREAL a été destinataire dudit arrêté.

Elle a fait signifier une sommation de faire le 26 septembre 2025 à M. [W] afin de le sommer de :

« DANS LE DELAI DE 8 JOURS A COMPTER DU PRESENT ACTE,

• D’avoir à sécuriser le mur, objet de l’arrêté, lequel est sous votre responsabilité, selon les préconisations de l’arrêté de mise en sécurité du 12 août 2025 en neutralisant et sécurisant l’ensemble des accès afin d’éviter toute intrusion dans les parties de l’immeuble interdites d’occupation et de neutraliser les fluides.

DANS LE DELAI D’UN MOIS A COMPTER DU PRESENT ACTE,

• D’avoir à exécuter l’ensemble des travaux prescrits par l’arrêté de péril non imminent n°2025-03055-VDM précité dans un délai de quinze (15) jours francs à compter de la signification du présent acte, et ce à vos frais exclusifs, sur le mur sis parcelle n°160, conformément à vos obligations contractuelles et aux décisions de justice sus-rappelées. »

M. [W] et la SCI [W] n’ont pas répondu à cette sommation.

Par requête en date du 11 décembre 2025, la SA FINAREAL a demandé l’autorisation d’assigner à jour fixe M. [W] et la SCI [W] afin qu’il soit statué en urgence sur les mesures de sécurisation et les condamnations sollicitées.

Par ordonnance en date du 17 décembre 2025, le Président du Tribunal Judiciaire a fait droit à sa demande.

Par assignation à jour fixe en date du 22 décembre 2025, la société FINAREAL a attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE Monsieur [W] et la SCI [W] aux fins de :

Vu l’article 840 du Code de procédure civile

Vu les articles 552, 553, 1103, 1199,1240, 1253, 1353 et 1354 du Code civil,

Vu les articles L. 511-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation,

Vu les arrêtés municipaux des 18 juillet 2025 et 12 août 2025,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

CONSTATER que le mur litigieux est physiquement implanté en pied de talus sur la parcelle cadastrée n°160 (69 traverse du Régali, Marseille), propriété de M. [W] / SCI [W],

CONSTATER que la charge d’entretien, de réparation et de sécurisation dudit mur incombe exclusivement au propriétaire du fonds inférieur – à savoir M. [W] et la SCI [W];

CONSTATER que l’arrêté municipal du 18 juillet 2025 (n° 2025_02738_VDM) et l’arrêté du 12 août 2025 (n° 2025_03055_VDM) imposent à M. [W] / SCI [W] une obligation légale de faire ;

CONSTATER que M. [W] / SCI [W] a commis une faute civile en refusant d’exécuter les travaux légalement imposés malgré les arrêtés municipaux et la sommation du 26 septembre 2025 ;

En conséquence,

CONDAMNER M. [W] et la SCI [W] à sécuriser le mur, objet de l’arrêté, selon les préconisations de l’arrêté de mise en sécurité du 12 août 2025 en neutralisant et sécurisant l’ensemble des accès afin d’éviter toute intrusion dans les parties de l’immeuble interdites d’occupation et de neutraliser les fluides ;

CONDAMNER M. [W] et la SCI [W] in solidum à exécuter à leurs frais exclusifs l’ensemble des travaux prescrits par l’arrêté de péril non imminent n°2025-03055-VDM précité dans un délai de trente (30) jours francs à compter de la signification du jugement à venir, sur le mur sis parcelle n°160 ;

ASSORTIR cette obligation d’exécution d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification du jugement, et ce jusqu’à parfaite exécution ;

CONDAMNER M. [W] et la SCI [W] à payer à la SA FINAREAL la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du maintien d’une situation de péril et de l’inertie fautive du propriétaire débiteur, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2025 ;

A titre Subsidiaire,

CONSTATER que le maintien, par M. [W] / la SCI [W], d’un mur structurellement instable –objet des arrêtés municipaux des 18 juillet 2025 et 12 août 2025 – constitue un trouble anormal de voisinage excédant les inconvénients normaux entre fonds voisins ;

En conséquence,

CONDAMNER M. [W] / SCI [W] à exécuter, à leurs frais exclusifs, l’ensemble des travaux de sécurisation et d’entretien prescrits, dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu’à parfaite exécution ;

CONDAMNER M. [W] et la SCI [W] à payer la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [W] / SCI [W] aux entiers dépens, incluant la sommation de faire du 26 septembre 2025.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 26/00420.

Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 28 février 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la SCI FINAREAL demande au tribunal de :

Vu l’article 840 du Code de procédure civile

Vu les articles 552, 553, 1103, 1199,1240, 1253, 1353 et 1354 du Code civil,

Vu les articles L. 511-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation,

Vu les arrêtés municipaux des 18 juillet 2025 et 12 août 2025,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

CONSTATER que le mur litigieux est physiquement implanté en pied de talus sur la parcelle cadastrée n°160 (69 traverse du Régali, Marseille), propriété de M. [W] / SCI [W],

CONSTATER que la charge d’entretien, de réparation et de sécurisation dudit mur incombe exclusivement au propriétaire du fonds inférieur – à savoir M. [W] et la SCI [W] ;

CONSTATER que l’arrêté municipal du 18 juillet 2025 (n° 2025_02738_VDM) et l’arrêté du 12 août 2025 (n° 2025_03055_VDM) imposent à M. [W] / SCI [W] une obligation légale de faire ;

CONSTATER que M. [W] / SCI [W] a commis une faute civile en refusant d’exécuter les travaux légalement imposés malgré les arrêtés municipaux et la sommation du 26 septembre 2025 ;

En conséquence,

CONDAMNER M. [W] et la SCI [W] à exécuter, à leurs frais exclusifs, l’ensemble des travaux de sécurisation et d’entretien prescrits par l’arrêté de péril non imminent n°2025-03055-VDM précité, dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu’à parfaite exécution ;

CONDAMNER M. [W] et la SCI [W] à sécuriser le mur, objet de l’arrêté, selon les préconisations de l’arrêté de mise en sécurité du 12 août 2025 en neutralisant et sécurisant l’ensemble des accès afin d’éviter toute intrusion dans les parties de l’immeuble interdites d’occupation et de neutraliser les fluides ;

CONDAMNER M. [W] et la SCI [W] à payer à la SA FINAREAL la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du maintien d’une situation de péril et de l’inertie fautive du propriétaire débiteur, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2025 ;

A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER que le mur litigieux est implanté sur la parcelle cadastrée n°160 et, en conséquence, appartient à M. [L] [W] / la SCI [W], par l’effet de l’accession immobilière ;

A titre infiniment subsidiaire,

CONSTATER que le maintien, par M. [W] / la SCI [W], d’un mur structurellement instable – objet des arrêtés municipaux des 18 juillet 2025 et 12 août 2025 – constitue un trouble anormal de voisinage excédant les inconvénients normaux entre fonds voisins ;

Par conséquent,

CONDAMNER M. [W] et la SCI [W] à exécuter, à leurs frais exclusifs, l’ensemble des travaux de sécurisation et d’entretien prescrits par l’arrêté de péril non imminent n°2025-03055-VDM précité, dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu’à parfaite exécution ;

A titre infiniment subsidiaire

Avant dire droit, ORDONNER une expertise, avec délai bref de dépôt du rapport et consignation à la charge des défendeurs, demandeurs à la mesure ;

DESIGNER tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec mission habituelle en pareille matière et notamment celle de :

1. Se rendre sur place, convoquer les parties et procéder à toutes constatations utiles, y compris relevés, mesures et photographies ;

2. Décrire l’ouvrage litigieux, sa nature (mur de soutènement / mur de clôture / ouvrage mixte), son état actuel, ses désordres (fissurations, déversement, déjointement, perte de cohésion, affouillements, instabilité), et apprécier le risque à court terme ;

3. Déterminer la fonction de l’ouvrage au regard de la configuration des terrains (dénivelé, poussées des terres, écoulement des eaux), et dire s’il existe un risque de glissement ou d’effondrement susceptible d’impacter le fonds supérieur et/ou inférieur ;

4. Déterminer l’implantation matérielle de l’ouvrage au regard de la limite séparative (en indiquant, le cas échéant, si l’ouvrage est en limite, empiète, ou est implanté sur l’un ou l’autre fonds), sans se substituer au juge sur la qualification juridique de propriété, mais en apportant les éléments factuels nécessaires ;

5. Rechercher l’origine des désordres, notamment : effets de l’excavation du terrain, insuffisance de fondations, absence de drainage/barbacanes, poussée hydrostatique, défaut d’entretien, végétation, ruissellement, épisodes pluvieux, etc. ;

6. Proposer les mesures conservatoires immédiates indispensables à la sécurité (périmètre, étaiement provisoire, purge, neutralisation d’accès, drainage provisoire…), en distinguant :

• ce qui doit être fait immédiatement (urgence sécurité),

• ce qui relève de travaux pérennes ;

7. Préconiser les travaux définitifs nécessaires à la suppression du péril (reconstruction, renforcement, ancrages, drainage, évacuation des eaux, reprises en sous-œuvre, etc.), en précisant :

• leur nature,

• leur méthodologie,

• leur ordre d’exécution,

• les contraintes d’accès / emprises nécessaires ;

8. Chiffrer le coût des mesures conservatoires et des travaux définitifs (estimation poste par poste), et proposer un calendrier réaliste d’exécution compatible avec la sécurité ;

9. Dire si les travaux prescrits sont compatibles avec les arrêtés municipaux et, le cas échéant, préciser les adaptations techniques nécessaires ;

10. Fournir tout élément technique utile permettant au Tribunal de statuer.

DIRE que l’expert pourra recommander toutes mesures conservatoires immédiates sans préjudice de l’exécution des travaux urgents ordonnés.

ORDONNER à M. [W] / SCI [W] de mettre en place sous 48 heures un périmètre de sécurité effectif et la neutralisation des accès au droit du mur, sous astreinte journalière de 50 euros ;

ORDONNER à M. [W] / SCI [W] de prendre dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision, toutes mesures de mise en sécurité et les travaux urgents ;

En tout état,

CONDAMNER M. [W] et la SCI [W] à payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [W] / SCI [W] aux entiers dépens, incluant la sommation de faire du 26 septembre 2025.

La société FINAREAL expose que les deux propriétés sont séparées par un mur ancien faisant office de soutènement et que ledit mur, dont l’état est très dégradé, se trouve sur l’emprise du fonds propriété de la SCI [W] et de Monsieur [L] [W].

Elle affirme qu’une convention sous seing privé a été conclue le 13 janvier 1977 entre les anciens propriétaires des deux parcelles, prévoit que les propriétaires du fonds inférieur s’engagent pour eux-mêmes et leurs successeurs à prendre en charge la construction et l’entretien des ouvrages destinés à clore leur propriété et à éviter le glissement des terres du fonds supérieur.

Selon elle, en application des dispositions de l’article 1103 du code civil, cette convention constitue une obligation réelle attachée au fonds inférieur et se transmet aux propriétaires successifs de celui-ci. Elle en déduit que Monsieur [W] et la SCI [W], propriétaires actuels de la parcelle 160 sont tenus de réaliser les travaux nécessaires au confortement du mur litigieux.

Bien que cette convention n’ait pas été publiée, elle soutient que les défendeurs avaient connaissance du litige portant sur le mur et de l’existence de celle-ci, et que cette connaissance la rend opposable à ces derniers.

A titre subsidiaire, elle agit au visa des dispositions des articles 552 et 553 du code civil, relatifs à l’accession immobilière, pour soutenir que les constructions sont présumées appartenir au propriétaire du fonds sur lequel elles sont implantées, et que le mur litigieux étant implanté sur la propriété des défendeurs, son entretien leur incombe.

A titre encore plus subsidiaire, elle invoque les dispositions du trouble anormal de voisinage.

Elle fait valoir que l’état de cet ouvrage s’est fortement dégradé et qu’il présente un risque d’effondrement, situation qui a donné lieu à plusieurs interventions administratives, et notamment à des arrêtés municipaux de péril et de mise en sécurité prescrivant la réalisation de travaux sur le mur litigieux. Cela constitue selon elle un trouble dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

Elle précise avoir à plusieurs reprises mis en demeure vainement les propriétaires successifs de la parcelle 160 d’exécuter ces travaux, puis avoir fait délivrer une sommation de faire le 26 septembre 2025, restée elle aussi sans effet. Elle soutient que cette abstention fautive maintient une situation de danger pour les biens et les personnes au regard de l’état dégradé du mur et lui cause un préjudice.

C’est en ce sens qu’elle sollicite au visa de l’article 1221 du code civil l’exécution forcée en nature de l’obligation résultant de la convention du 13 janvier 1977 par la réalisation des travaux nécessaires à la réhabilitation du mur, et ce sous astreinte.

Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 27 février 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la SCI [W] et Monsieur [L] [W] demandent au tribunal de :

Vu les articles 10, 143 et 232 du code de procédure civile,

Vu les articles 552, 653, 666, 1199, 1200 et 1253 du code civil,

Vu les pièces du dossier,

Vu la jurisprudence,

CONSTATER que la société FINAREAL ne rapporte pas la preuve de la propriété ou de la mitoyenneté du mur litigieux à la charge de la SCI [W] ;

CONSTATER que la convention sous seing privé du 13 janvier 1977 est inopposable à la SCI [W] ;

DIRE n’y avoir lieu à condamnation à faire sous astreinte en l’absence de certitude sur la propriété

Subsidiairement surseoir à statuer et ordonner l’expertise ;

DEBOUTER la société FINAREAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société FINAREAL au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société FINAREAL aux dépens.

A titre reconventionnel

JUGER recevable la demande reconventionnelle de la SCI [W] et Monsieur [W] ;

ORDONNER avant dire droit une expertise judiciaire et de désigner tel expert géomètre-expert ou expert en bâtiment qu’il plaira au Tribunal de nommer, avec pour mission notamment de :

– déterminer l’implantation exacte du mur litigieux au regard de la limite séparative des parcelles 159 et 160;

– préciser la parcelle support du mur ;

– analyser la configuration topographique des lieux ;

– qualifier techniquement le mur (clôture, soutènement exclusif, soutènement partiel, mur à double fonction);

– déterminer quel fonds est effectivement soutenu ;

– relever les marques éventuelles de non-mitoyenneté ;

– indiquer si le mur présente une utilité commune aux deux fonds ;

– analyser les désordres, leurs causes et l’origine technique des dégradations ;

– proposer, le cas échéant, les travaux nécessaires et leur répartition technique.

Dire que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, y recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, les titres de propriété et les plans cadastraux ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

La SCI [W] et Monsieur [W] exposent être devenus propriétaires de la parcelle 160 par acte notarié en date du 29 septembre 2023.

Ils contestent être tenus de supporter la charge des travaux relatifs au mur séparant les deux propriétés.

Pour cela ils soutiennent en premier lieu que la convention du 13 janvier 1977 leur est inopposable, dès lors qu’elle constitue un acte sous seing privé conclu entre des propriétaires antérieurs, qu’elle n’a jamais été publiée au service de la publicité foncière, et qu’elle ne figure pas dans la chaine des titres ni dans leur acte d’acquisition.

Ils invoquent à cet égard le principe de l’effet relatif des contrats consacré par l’article 1199 du code civil selon lequel un contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties qui l’ont conclu et ne peut être opposé aux tiers.

En deuxième lieu, ils ajoutent que la société FINAREAL ne rapporte pas la preuve que le mur litigieux serait implanté sur leur parcelle. Selon eux plusieurs éléments objectifs situeraient au contraire cet ouvrage sur la propriété de la demanderesse, notamment :

— Leur acte d’acquisition du 29 septembre 2023,

— Un rapport d’expertise judiciaire établi le 2 juin 2014, fondé sur un relevé de géomètre,

— Des décisions judiciaires antérieures évoquant l’implantation du mur sur la parcelle de la société FINAREAL

En troisième lieu, ils soutiennent que la présomption de mitoyenneté prévu par les articles 653 et suivants du code civil ne s’applique pas aux murs de soutènement, de sorte qu’il appartient à la société FINAREAL qui sollicite leur condamnation de démontrer que l’ouvrage relève de leur propriété.

En quatrième lieu, ils font valoir que le mécanisme de l’accession immobilière, prévu par l’article 552 du code civil, ne peut être invoqué qu’à la condition que l’ouvrage soit implanté sur le sol du propriétaire auquel on l’attribue ce qui n’est pas établi en l’espèce.

Enfin en cinquième lieu, ils contestent toute responsabilité au titre du trouble anormal de voisinage estimant que la société FINAREAL ne démontre pas que les désordres du mur proviendraient de leur fonds ni qu’ils en auraient la maîtrise.

En dernier lieu et à titre subsidiaire, ils sollicitent que soit ordonnée une expertise judiciaire confiée à un géomètre expert afin de déterminer notamment l’implantation exacte du mur, sa qualification, et le fonds auquel il appartient.

*****

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*****

L’audience s’est tenue le 2 mars 2026, et l’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

Le délibéré initialement fixé au 30 mars 2026 a été avancé au 23 mars 2026.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « constater », tout comme les demandes de « dire et juger », ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à trancher un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur la demande d’exécution forcée des travaux présentée par la SCI FINAREAL :

Aux termes de l’article 10 du code de procédure civile, « le juge a le pouvoir d’ordonner d’office toutes les mesures d’instruction légalement admissibles. »

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien. »

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la société FINAREAL est propriétaire de la parcelle cadastrée numéro159 située 49 Traverse du Régali à Marseille, tandis que la parcelle voisine cadastrée numéro 160 située au 69 de la même traverse appartient à Monsieur [L] [W] et à la SCI [W].

Les deux fonds sont séparés par un mur ancien dont les parties s’accordent à reconnaître l’existence mais dont elles contestent tant la qualification que l’implantation exacte.

La société FINAREAL soutient que l’entretien et la réparation de l’ouvrage litigieux incombent au propriétaire du fonds inférieur en vertu d’une convention sous seing privé en date du 13 janvier 1977 conclue entre les anciens propriétaires des parcelles, et mettant à la charge des propriétaires du fonds inférieur la construction et l’entretien des ouvrages destinés à prévenir le glissement des terres du fonds supérieur.

Elle fait valoir que cette obligation constitue une obligation réelle attachée au fonds, transmissible aux propriétaires successifs de la parcelle numéro 160, et qu’en conséquence les défendeurs doivent supporter la charge des travaux de confortement du mur litigieux.

Les défendeurs contestent cette analyse, en soutenant tout d’abord que cette convention sous seing privé, non publiée au service de la publicité foncière, non mentionnée dans la chaine des titres, ne leur est pas opposable. De sorte qu’ils ne sauraient être tenus par une obligation contractuelle à laquelle ils n’ont pas consenti.

Ils contestent par ailleurs que le mur litigieux soit implanté sur leur parcelle faisant valoir que plusieurs éléments, notamment leur acte d’acquisition, ainsi qu’un rapport d’expertise judiciaire antérieur, situeraient cet ouvrage sur la propriété de la société FINAREAL.

Ainsi les parties s’opposent tant :

— Sur la qualification de l’ouvrage,

— Sur son implantation exacte au regard de la limite séparative des deux propriétés,

— Et par voie de conséquence sur la détermination du propriétaire du mur et de la personne tenue d’en assureur l’entretien et la réparation.

Or la résolution de ce litige, suppose des constatations techniques et topographiques relatives notamment à la limite séparative des propriétés, à l’implantation précise du mur, à la fonction structurelle de l’ouvrage au regard de la configuration des lieux.

Les pièces produites par les parties, qui comportent des indications contradictoires sur ces différents points, ne permettent pas au tribunal de trancher en l’état ces questions.

De sorte qu’en application des dispositions des articles 143 et 232 du code de procédure civile rappelées ci-dessus, le juge peut ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible lorsqu’il ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer et peut commettre un technicien pour l’éclairer sur une question de fait nécessitant des connaissances techniques.

En l’espèce il apparait indispensable, avant dire droit sur les demandes des parties, d’ordonner une expertise judiciaire confiée à un géomètre expert afin de déterminer l’implantation du mur litigieux, sa qualification, et les éléments techniques permettant d’identifier le fonds auquel il est rattaché.

Par application des dispositions de l’article 378 du Code de procédure civile qui énonce que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine, il convient de surseoir à statuer sur l’intégralité des demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [N] [M], dont la mission sera développée au dispositif du présent jugement.

Il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le tribunal par des conclusions demandant la réinscription au rôle de la présente procédure.

Les frais et dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort, après audience publique en formation collégiale, par jugement contradictoire avant dire droit mis à disposition au greffe du tribunal ;

Sursoit à statuer,

Ordonne une expertise,

Commet pour y procéder :

Monsieur [N] [M]

50 Avenue des caillols

13012 MARSEILLE

Tél : 04.91.93.25.25

Port. : 06.03.83.72.22

Courriel : andre.ombre@geometre-expert.fr

Avec pour mission de :

Après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs Conseils, et après s’être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige, et notamment l’assignation délivrée le 22 décembre 2025, et les conclusions des parties en date des 27 et 28 février 2026, la convention du 13 janvier 1977, les titres de propriété attachés à la parcelle 159 et à la parcelle 160, éventuelles pièces contractuelles, les expertises amiables ou judiciaires, les décisions de justice rendues par le tribunal judiciaire de Marseille et par le tribunal administratif de Marseille, les plans, photographies, relevés topographiques, les arrêtés de mise en péril de la mairie de Marseille, les documents d’urbanisme et d’arpentage, et tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Entendre les parties et tous sachants, et tous sapiteurs notamment sur la partie relative aux désordres affectant le mur,

— Se rendre sur les lieux sis 49 et 69 Traverse de Régali 13016 MARSEILLE, après avoir convoqué les parties et leurs conseils, et procéder à toutes constatations utiles, y compris relevés, mesures et photographie,

— Analyser la configuration topographique des lieux, et des deux parcelles

— Etablir les limites séparatives des deux parcelles 159 et 160,

— Indiquer si la configuration actuelle est conforme aux titres de propriété,

— Déterminer l’implantation du mur au regard des limites séparatives et des titres de propriété, et préciser la parcelle sur laquelle le mur est implanté,

— Déterminer la nature, la ou les fonctions du mur litigieux et ses caractéristiques : mur de soutènement, mur de clôture, mur mitoyen (…)

— En fonction de la nature du mur, préciser si ce dernier présente une utilité à un seul des fonds ou aux deux fonds,

— Liste les désordres affectant ce mur,

— Les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— Déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer y compris en urgence et à titre conservatoire, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait tant sur la nature et l’implantation du mur que sur les désordres affectant ce dernier et les mesures conservatoires urgentes permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par chacune des parties du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires lequel sera déposé au tribunal,

Dit que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, service du contrôle des expertises dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Dit que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Dit que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Dit que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonne la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par Monsieur [L] [W] et la SCI [W] pris en la personne de son syndic en exercice, d’une avance de 5.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les SIX SEMAINES de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente décision),

Dit qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Dit qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,

Réserve les frais et dépens,

Retire l’affaire du rôle,

Dit que l’affaire sera réinscrite à la demande de la partie la plus diligente.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le vingt trois mars deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT