TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

Ch1 Cab1 Cont Civil Gal Contentieux

Affaire n° : N° RG 23/02282 – N° Portalis DB2Z-W-B7H-HFN6

Jugement n° : 25/00232

MGC/CH

JUGEMENT DU QUATORZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

S.C.I. ELENA

dont le siège social est sis [Adresse 9]

Monsieur [O] [L]

demeurant [Adresse 9]

Madame [F] [T]

demeurant [Adresse 9]

représentés par Maître Thierry JOVE DEJAIFFE de la SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS, avocat au barreau de MELUN

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [H]

demeurant [Adresse 4]

Madame [X] [D]

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [M] [R]

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Taftan SANJABI, avocat au barreau de MELUN

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 16 Septembre 2025 sur le rapport de Martine GIACOMONI CHARLON.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 14 Octobre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Martine GIACOMONI CHARLON, Premier Vice-président

Assesseur : Caroline GERARD, Juge

Assesseur : Mathilde BERNARD, Juge

GREFFIER :

Carole H’SOILI

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Martine GIACOMONI CHARLON, Premier Vice-président, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, Greffier, le 14 Octobre 2025, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [L], Madame [T] et la SCI ELENA exposent les faits suivants:

— par acte sous seing privé du 23 mai 2020, Monsieur [O] [L] s’est porté acquéreur, pour le prix de 23.500 euros, d’un terrain à bâtir, situé [Adresse 11] à [Localité 12], d’une superficie de 521 m², dont 5 m² hors possession, appartenant à Monsieur [J] [H], Madame [X] [D] et Monsieur [M] [R], ci-après les Consorts [H];

— Monsieur [O] [L] a décidé de substituer à ses obligations la SCI ELENA, qu’il constituait avec sa compagne;

— la Mairie de [13] a accordé, le 5 juillet 2021, l’autorisation d’édifier un pavillon d’habitation, autorisation contestée par les voisins immédiats, Mesdames [V] et [B], mais dont la contestation a été rejetée par le Tribunal Administratif de MELUN;

— Monsieur [L], Madame [T] et la SCI ELENA, ayant obtenu leur permis de construire et possédant les fonds nécessaires, maintiennent leur volonté d’acquérir le terrain, mais ils ont appris le 2 février 2023 que celui-ci était remis en vente.

Par exploit en date du 27 février 2023, Monsieur [L], Madame [T] et la SCI ELENA ont fait assigner les Consorts [H] aux fins de voir :

déclarer Monsieur [L], Madame [T] et la SCI ELENA propriétaires de la parcelle constructive d’une superficie de 521 m², dont 5 m² hors possession, cadastrée section F n°[Cadastre 7], [Cadastre 6] et [Cadastre 5], sise [Adresse 1] à VALENCE EN BRIE (77);dire que soit le jugement à intervenir vaudra titre de propriété, soit désigner tel notaire afin de recevoir l’acte en la forme authentique;condamner les défendeurs à payer à Monsieur [L], Madame [T] et la SCI ELENA la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral, en application des dispositions de l’article 1217 du Code Civil et la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile; ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Monsieur [L], Madame [T] et la SCI ELENA se fondent sur les dispositions des articles 1582 et 1583 du Code Civil, aux termes desquels la vente est parfaite dès que l’on a convenu de la chose et du prix. Ils indiquent ne jamais avoir rétracté la proposition d’achat formulée par Monsieur [L] et avoir accompli les démarches en vue de confirmer la délivrance du permis de construire obtenu au nom de la SCI ELENA.

Par conclusions en date du 29 février 2024, les Consorts [H] concluent au débouté de toutes les demandes formées par Monsieur [L], Madame [T] et la SCI ELENA et sollicitent leur condamnation à verser aux défendeurs la somme de 3.360 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Ils rappellent que Monsieur [L] et Madame [T] ont conclu une promesse de vente sous conditions suspensives, dont la date d’expiration a été reportée par trois avenants successifs, jusqu’au 30 mars 2022, date après laquelle les vendeurs ont considéré que, faute d’un nouvel avenant de prorogation, la promesse était caduque. Les Consorts [H] soutiennent que les acheteurs ne pouvaient faire peser le risque d’une procédure administrative sur les vendeurs sans dénaturer le contrat initialement conclu. Ils ajoutent que Monsieur [L], Madame [T] et la SCI ELENA ne justifient pas avoir levé les autres conditions suspensives dans les délais qui leur étaient impartis, à savoir avant le 28 février 2022.

Par dernières conclusions en date du 3 janvier 2024, Monsieur [L], Madame [T] et la SCI ELENA maintiennent les termes de leur assignation. Ils répondent aux moyens des défendeurs que la condition suspensive d’obtention du permis de construire étant réalisée dès le 5 juillet 2021, la vente était parfaite à cette date. Ils précisent que le notaire instrumentaire avait décidé de retarder la signature de l’acte en raison de la procédure administrative en cours et qu’eux-mêmes avaient renoncé au bénéfice des conditions suspensives, par courrier recommandé du 5 décembre 2022. Ils ajoutent qu’il était de bonne justice de purger le recours afin de permettre la réitération de l’acte de vente en la forme authentique et que cette procédure a reconduit les conditions de la promesse de vente, en application des dispositions de l’article 1194 du Code Civil.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2025.

SUR CE :

Observation préalable :

Attendu que, dans le dispositif de leurs dernières écritures -qui seules saisissent le Tribunal en application de l’article 768 alinéa 2 du Code de Procédure Civile- les demandeurs visent les articles 583 (en admettant l’absence de séparation formelle avec l’article précédent cité), 984 et 989 du [8], qui sont sans rapport avec la présente instance;

Que le Tribunal ne retiendra donc pas ces fondements textuels;

Sur la promesse de vente :

Attendu que, par acte sous seing privé du 23 mai 2020, la succession [H] s’est engagée à vendre à Monsieur [O] [L], un terrain à bâtir de 521 m² à [Localité 12], moyennant le prix de 38.500 euros;

Que cette promesse de vente a été conclue sous condition suspensive de l’obtention du prêt de 180.000 euros sollicité par l’acquéreur;

Que, outre une faculté de substitution, la promesse porte également une mention manuscrite ainsi rédigée :

“-obtention du ou des prêts, conditions suspensives de 45 jours à partir de la date de délivrance du permis,

— obtention d’un permis de construire sous 90 jours, dépôt sous 40 jours, respectant le règlement d’urbanisme en vigueur le jour de la division parcellaire.

Projet de construction envisagée : maison avec sous-sol total d’une surface de 100 m² habitables.”

Attendu que la promesse prévoit que, “si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée (sauf renonciation par l’acquéreur à ces conditions) chacune des partis reprendra sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d’autre, et la somme remise par l’Acquéreur, à titre d’acompte, lui sera immédiatement restituée, et ceci sans aucune formalité.”

Qu’enfin, la signature de l’acte authentique était prévue dans un délai de cinq mois;

Attendu que, par “avenant au compromis de vente du 23/05/2020" signé électroniquement les 23, 24 et 25 septembre 2020, le prix de vente a été diminué à 23.500 euros -en raison du changement des normes d’urbanisme- et la durée maximale du dépôt du permis de construire a été fixée au 30 octobre 2020, le projet concernant deux maisons de type F3/F4, contigües par un auvent;

Que la date de signature de l’acte authentique a été reportée à cinq mois à compter de la signature de l’avenant;

Que, par avenant signé électroniquement le 28 juillet 2021, la date d’obtention du permis de construire a été fixée au 31 juillet 2021, la date d’obtention du ou des prêts étant fixée au 15 septembre 2021 et la date de signature d’acte authentique étant à prévoir au plus tard le 30 septembre 2021;

Que, par avenant signé électroniquement le 9 décembre 2021, les conditions suspensives d’obtention du prêt ont été portées au 28 février 2022 et la date de signature de l’acte authentique portée au 30 mars 2022;

Que, cependant, l’acte authentique n’a pas pu être signé à cette date et, par courrier électronique du 22 décembre 2022, l’agence immobilière a informé les acquéreurs de ce que les Consorts [H] ne donnaient pas de suite favorable à leur demande, refus confirmé par courrier des défendeurs en date du 2 février 2023;

Attendu que pour demander au Tribunal d’ordonner la vente forcée du terrain, Monsieur [L], Madame [T] et la SCI ELENA soutiennent que la vente est devenue parfaite dès le moment où la condition suspensive a été réalisée, le 5 juillet 2021, par l’obtention d’un arrêté d’urbanisme autorisant l’édification d’une maison sur sous-sol total;

Mais attendu que, à cette date, le permis de construire n’était pas définitif, eu égard au recours intenté par Madame [V] et Madame [B];

Que, de la même manière, il n’est pas justifié que la condition suspensive d’obtention du prêt ait été réalisée avant la date fixée par le dernier avenant au 28 février 2022;

Que la renonciation, par les acquéreurs, au bénéfice de la condition suspensive d’obtention du prêt est indifférente, dans la mesure où elle n’est intervenue que postérieurement au délai susvisé;

Que, alors même que les conditions suspensives sont stipulées au seul profit de l’acquéreur, il n’en demeure pas moins que l’acte authentique n’a pas été signé dans le délai contractuellement fixé par le dernier avenant au 30 mars 2022, sans que le bénéficiaire de la promesse ne sollicite la prolongation de celle-ci, par la signature d’un nouvel avenant;

Que la clause de la promesse mentionnant que “les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix” ne permet pas de suppléer les conditions de forme liées à la réalisation de l’acte authentique, dans la mesure où l’objet de cette clause est uniquement d’interdire au vendeur de refuser de réaliser la vente en offrant le double de la somme versée, en application de l’article 1590 du Code Civil;

Attendu qu’en l’absence de réalisation des conditions suspensives à la date butoir du 30 mars 2022 ou de signature d’un nouvel avenant prolongeant les effets de la promesse de vente, celle-ci est devenue caduque le 30 mars 2022;

Qu’en conséquence, Monsieur [L], Madame [T] et la SCI ELENA seront déboutés de leur demande tendant à voir établir leur propriété sur cette parcelle;

Que, consécutivement, ils seront déboutés de leur demande en réparation de leur préjudice moral et de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Attendu qu’il apparaît inéquitable de laisser aux Consorts [H] la charge de leurs frais irrépétibles;

Qu’il y a lieu de leur allouer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Attendu que la présente décision bénéficie, de droit, de l’exécution provisoire et aucun élément ne permet de l’écarter;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déboute Monsieur [L], Madame [T] et la SCI ELENA de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre les Consorts [H];

Condamne Monsieur [L], Madame [T] et la SCI ELENA à verser aux Consorts [H] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Condamne Monsieur [L], Madame [T] et la SCI ELENA aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10], le 14 octobre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.