TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 1]

N° RG 25/00045 – N° Portalis DBW7-W-B7J-CDDL

Minute : 25/111

JUGEMENT

DU 11/07/2025

[C] [M] [Y] [D]

C/

[U] [F]

Le

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE

rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 11 juillet 2025 ;

Sous la Présidence de Monsieur Antoine VALSAMIDES, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assisté de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffier.

Après débats à l’audience publique du 06 juin 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [M] [Y] [D]

né le 04 Décembre 1949 à [Localité 8] (43)

demeurant [Adresse 5]

assisté de Maître Christine RAMOND, avocat au barreau d’AURILLAC

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [F]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2021, Monsieur [C] [D] a consenti à Monsieur [U] [F] un bail portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel initial de 335 euros hors charges.

Alléguant des irrégularités dans le paiement du loyer, Monsieur [C] [D] a fait délivrer au locataire le 30 décembre 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme en principal de 5.851 euros.

Par acte de Commissaire de Justice du 17 mars 2025, Monsieur [C] [D] a fait assigner en Monsieur [U] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire d’AURILLAC à l’audience du 06 juin 2025 en résiliation du bail et en paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience, Monsieur [C] [D], assisté de son conseil, actualise sa créance à la somme de 8.236,90 euros et maintient ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d’instance aux termes duquel il demande au juge de :

Constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties au 1er mars 2025 ;A titre subsidiaire : Prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties ; Ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [U] [F] ainsi que de toute personne de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique ;Condamner Monsieur [U] [F] à lui payer la somme de 6.628, 60 euros au titre de l’arriéré locatif ; Condamner Monsieur [U] [F] à lui payer une indemnité d’occupation de 388,80 euros par mois ; Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés, dire que s’ils n’étaient pas respectés, après l’envoi d’une simple mise en demeure, la clause résolutoire serait alors acquise et le bail résilié sans autre jugement ; Condamner Monsieur [U] [F] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En défense, Monsieur [U] [F], bien que valablement convoqué par acte remis à étude, n’est pas comparant.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la lecture des écritures du demandeur pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département via l’application EXPLOC le 19 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 06 juin 2025.

La demande du bailleur est donc recevable.

SUR LA CONSTATATION DE LA RÉSILIATION DU BAIL

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.

Or, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties et notamment des locataires, en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée (à valeur conventionnelle et constitutionnelle). Enfin, il y a lieu de souligner que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français.

En l’espèce, le contrat de bail en cause ayant été conclu le 1er décembre 2021 il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme mais telles qu’elles étaient en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 inclus.

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause relative à la résiliation du bail pour défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme du loyer, des charges ou du dépôt de garantie deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur avant la réforme du 27 juillet 2023.

Il est établi au vu du décompte produit par le demandeur actualisé au 06 juin 2025 que le commandement de payer délivré le 30 décembre 2024 est resté totalement infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

La condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail à compter du 02 mars 2025.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail, il convient à défaut de libération volontaire d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte, le concours de la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la présente décision.

Le maintien dans les lieux du défendeur en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer au montant du loyer prévu par le contrat de location majoré des charges et taxes habituelles l’indemnité d’occupation qui sera due par le défendeur à compter du jugement, conformément à la demande formulée par les bailleurs, et jusqu’à libération définitive des lieux.

SUR L’ARRIERÉ LOCATIF

Il est établi par le décompte actualisé au 06 juin 2025 versé aux débats que Monsieur [U] [F] est débiteur de la somme de 8.236,90 euros au titre d’impayés de loyer à l’égard de son bailleur.

Par conséquent, Monsieur [U] [F] sera condamné à payer à Monsieur [C] [D] la somme de 8.236,90 euros.

SUR LES DÉPENS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le défendeur qui succombe sera condamné aux dépens.

SUR LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

Conformément aux dispositions de l’article 700 1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenu aux dépens, le défendeur sera condamné à payer à Monsieur [C] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de Monsieur [C] [D] contre Monsieur [U] [F] ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [U] [F] à compter du 02 mars 2025 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [F] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] à payer à Monsieur [C] [D] une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer du bail résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] à payer à Monsieur [C] [D] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés et arrêtés au mois de juin 2025 (échéance de juin incluse) la somme de 8.236, 90 euros ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] à payer à Monsieur [C] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2025, par Monsieur Antoine VALSAMIDES, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffière, et signée par eux.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,