TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06533 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IHRX

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 19/05/2026

Madame [R] [J]

Monsieur [Q] [Z]

C/

Madame [W] [M]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 19 MAI 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [R] [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Hakima AMEZIANE de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocats au barreau de l’ESSONNE substituée par Maître Sophie DA FONSECA, avocat au barreau de l’ESSONNE

Monsieur [Q] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Hakima AMEZIANE de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocats au barreau de l’ESSONNE substituée par Maître Sophie DA FONSECA, avocat au barreau de l’ESSONNE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 juin 2023, Madame [W] [M] a donné à bail à Madame [R] [J] et Monsieur [Q] [Z] une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 760 euros hors charges.

Le bail stipule notamment que le chauffage du logement est assuré par un poêle à granulés complété par des convecteurs électriques, et que la production d’eau chaude sanitaire est assurée par un ballon électrique.

Se plaignant d’une défaillance du poêle à granulés, d’un dégât des eaux consécutif à une fuite de la douche située au premier étage ayant entraîné l’effondrement du faux plafond de la salle de bain du rez-de-chaussée, d’infiltrations persistantes et de l’apparition de nuisibles, les locataires ont sollicité à plusieurs reprises l’intervention de la bailleresse.

Les locataires ont fait réaliser une expertise amiable, contradictoirement menée en présence de la bailleresse le 20 décembre 2024, concluant à la nécessité du remplacement du conduit du poêle et à l’insuffisance des réparations superficielles effectuées à la suite du dégât des eaux.

Une mise en demeure adressée à la bailleresse par lettre recommandée avec avis de réception du 7 août 2025 étant demeurée sans effet, Madame [R] [J] et Monsieur [Q] [Z] ont, par acte de commissaire de justice du [date de l’assignation non précisée dans le texte initial, probablement début 2026], fait assigner Madame [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Melun.

PRÉTENTIONS DES DEMANDEURS

Aux termes de leur acte introductif d’instance, auquel il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs moyens, Madame [R] [J] et Monsieur [Q] [Z] demandent au tribunal, au visa des articles 1719 du code civil, 6 et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 145 du code de procédure civile, de :

• condamner Madame [W] [M] à réaliser dans un délai de deux mois les travaux suivants : reprise des défaillances du système de chauffage, remplacement du conduit du poêle, remplacement de la douche, réparation des faux plafonds, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

• condamner Madame [W] [M] à leur restituer 30 % des loyers perçus depuis le 7 août 2025 jusqu’à complète réalisation des travaux ;

• condamner Madame [W] [M] à leur verser la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

• à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise judiciaire ;

• en tout état de cause, condamner Madame [W] [M] à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [W] [M], régulièrement citée, n’a pas comparu et n’a constitué aucun avocat. Il sera statué par jugement réputé contradictoire, en application de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, l’assignation ayant été délivrée à personne.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 24 mars 2026 à l’issue de laquelle le juge des contentieux de la protection a mis la décision en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le cadre procédural

1. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Il appartient en conséquence au tribunal d’examiner, au regard des seules pièces versées aux débats par les demandeurs, le bien-fondé de chacun des chefs de demande.

Sur la demande tendant à la réalisation de travaux sous astreinte

2. Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 met à la charge du bailleur l’obligation de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant aux critères de performance énergétique définis par décret et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il lui incombe en outre d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

2. L’article 20-1 de la même loi dispose que, si le logement loué ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité, sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, et, à défaut d’accord entre les parties ou en l’absence de réponse dans un délai de deux mois, saisir le juge qui détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

3. En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise amiable établi contradictoirement le 20 décembre 2024, en présence de la bailleresse régulièrement convoquée, ainsi que des photographies versées aux débats, que le conduit d’évacuation du poêle à granulés assurant le chauffage principal du logement est obstrué et non conforme, rendant l’appareil inutilisable et imposant son remplacement. De plus il est suffisamment établi que la douche située au premier étage présente des défauts d’étanchéité à l’origine d’infiltrations répétées. Ces infiltrations ont entraîné l’effondrement du faux plafond de la salle de bain située au rez-de-chaussée, lequel n’a fait l’objet que de reprises superficielles insuffisantes à remédier durablement aux désordres. De ce fait, le logement présente en outre une humidité persistante favorisant l’apparition de nuisibles.

4. Ces désordres, qui affectent tant la fourniture du chauffage — élément d’équipement expressément prévu au contrat et indispensable à l’habitabilité — que le clos, le couvert et la salubrité du logement, caractérisent un manquement de la bailleresse à ses obligations de délivrance conforme, d’entretien et de décence.

5. Les demandeurs, qui justifient avoir mis en demeure la bailleresse par lettre recommandée du 7 août 2025 demeurée sans réponse utile, sont dès lors bien fondés à solliciter la condamnation de celle-ci à la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement.

6. Il y a lieu, en conséquence, de condamner Madame [W] [M] à faire réaliser les travaux suivants :

• remise en état du système de chauffage, incluant le remplacement du conduit du poêle à granulés, de manière à le rendre conforme et fonctionnel ;

• remplacement de la douche du premier étage et reprise complète des étanchéités afférentes ; • réfection du faux plafond de la salle de bain du rez-de-chaussée et des surfaces affectées par l’humidité.

S’agissant du délai d’exécution

7. Au regard de la nature et de l’ampleur des travaux, qui impliquent l’intervention de plusieurs corps de métier, il sera imparti à la bailleresse un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement pour y procéder.

S’agissant de l’astreinte.

8. Il convient, en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, d’assortir cette obligation d’une astreinte provisoire de nature à en garantir l’exécution.

9. Toutefois, le quantum sollicité apparaît excessif au regard de la nature des travaux et des facultés présumées de la bailleresse. Il y a lieu de fixer cette astreinte à 50 euros par jour de retard, qui courra à l’expiration du délai de quatre mois susvisé, pendant une durée de six mois, le tribunal se réservant la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande de réduction de loyer

10. Il résulte de l’article 1719 du code civil, combiné à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement conforme et de l’entretenir autorise le preneur, qui subit une privation partielle de jouissance, à obtenir une réduction proportionnelle du loyer correspondant à la diminution de la valeur locative du bien pendant la période de trouble.

11. En l’espèce, il est établi que les désordres affectent le chauffage principal du logement, une pièce d’eau indispensable ainsi qu’une partie de la salle de bain du rez-de-chaussée. Si la privation de jouissance est réelle, elle n’est toutefois ni totale ni constante : les demandeurs ont continué à occuper le logement, qui est demeuré pour l’essentiel habitable, et disposaient de convecteurs électriques d’appoint, certes insuffisants à eux seuls pour garantir un confort thermique normal.

12. Au regard de la proportion des surfaces affectées, de la gravité relative des désordres et de la durée pendant laquelle les demandeurs ont dû supporter ces troubles, il apparaît que la réduction sollicitée est excessive. Il sera fait une plus juste appréciation de la diminution de la valeur locative en fixant la réduction de loyer à 20 % du loyer mensuel hors charges, à compter du 7 août 2025 et jusqu’à la complète réalisation des travaux ordonnés au titre précédent.

13. Madame [W] [M] sera en conséquence condamnée à restituer à Madame [R] [J] et Monsieur [Q] [Z] une somme correspondant à 20 % des loyers perçus depuis cette date.

Sur la demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance

14. Les désordres subis par les locataires ne se limitent pas à la diminution de la valeur locative du bien. Ils ont également généré des désagréments distincts tenant notamment aux démarches répétées qu’ils ont dû accomplir auprès de la bailleresse, à l’inconfort thermique, à la présence d’humidité et à l’effondrement du faux plafond, qui dépassent la simple perte d’usage déjà compensée par la réduction de loyer.

15. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le tribunal dispose des éléments suffisants pour évaluer le préjudice de jouissance distinct à la somme de 500 euros, laquelle sera mise à la charge de Madame [W] [M].

Sur la demande subsidiaire d’expertise

16. La demande principale tendant à la réalisation des travaux étant accueillie, les demandes formées à titre subsidiaire tendant à l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile deviennent sans objet.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

17. Madame [W] [M], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

18. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits. Madame [W] [M] sera en conséquence condamnée à leur verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

19. En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aucun motif tiré de la nature de l’affaire ne commande d’écarter cette exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [W] [M] à faire réaliser, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, dans le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], les travaux suivants :

• remise en état du système de chauffage, comprenant le remplacement du conduit du poêle à granulés;

• remplacement de la douche du premier étage et reprise des étanchéités afférentes ;

• réfection du faux plafond de la salle de bain du rez-de-chaussée et des surfaces affectées par l’humidité ;

ASSORTIT cette obligation d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, qui courra à l’expiration du délai de quatre mois susvisé et pendant une durée de six mois ; SE RÉSERVE la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNE Madame [W] [M] à restituer à Madame [R] [J] et Monsieur [Q] [Z] une somme correspondant à 20 % des loyers hors charges perçus à compter du 7 août 2025 et jusqu’à la complète réalisation des travaux ordonnés ;

CONDAMNE Madame [W] [M] à verser à Madame [R] [J] et Monsieur [Q] [Z] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DIT n’y avoir lieu à expertise judiciaire ;

CONDAMNE Madame [W] [M] à verser à Madame [R] [J] et Monsieur [Q] [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 19 mai 2026, les parties en ayant été avisées dans les conditions de l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.