TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04291 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IC3Y

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 16/01/2026

S.D.C. DE L’IMMEUBLE LE CLOS DE CEZANNE SIS [Adresse 5] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA CABINET UNITIA, SARL

C/

Monsieur [F] [O]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Florian CANDAN

— [F] [O]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 16 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE LE CLOS DE CEZANNE SIS [Adresse 5] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA CABINET UNITIA, SARL

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [O]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 8]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 20 Novembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [O] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 6].

Le 25 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic, la SARL Cabinet UNITIA, a fait assigner M. [F] [O] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner M. [F] [O] à lui payer la somme de 5 433,82 €,au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 1er avril 2025, 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue,

condamner M. [F] [O] à lui payer la somme de 1 500,00 €, à titre de dommages et intérêts,

condamner M. [F] [O] à lui payer la somme de 1 500,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré par Maître Florian CANDAN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code civil.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à la somme de 8 031,39 €, arrêtée au 7 novembre 2025.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [F] [O] a déjà fait l’objet d’un précédent jugement rendu par le tribunal judiciaire de Melun le 29 avril 2025 et aux termes duquel ce dernier a notamment été condamné à la somme de 11 417,48 € au titre des charges impayées arrêtées au 11 octobre 2023, 4e trimestre 2023 inclus. Il indique que M. [F] [O] n’a procédé à aucun règlement en 2024 et 2025 et que les deux règlements de 1 000,00 € et 1 500,00 € intervenus ont été imputés sur les sommes dues au titre de la précédente procédure. Du reste, s’agissant des délais il indique se rapporter à la décision du tribuna.

Cité par acte remis à l’étude de commissaire de justice, M. [F] [O], est présent. Il ne conteste pas le principe de la créance réclamée, mais précise qu’il occupe le logement et que sa compagne ne travaille pas. Il indique percevoir des revenus à hauteur d’environ 2 000,00 €, outre une somme de 300,00 € de la caisse d’allocation familiales. Il précise également avoir la charge d’un prêt immobilier impliquant le remboursement de deux mensualités de 452,00 € et 459,00 €. Enfin, il propose d’apurer la dette par mensualités de 470,00 € à partir de janvier 2026, outre la somme de 200,00 € pour les charges courantes.

L’affaire est mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que M. [F] [O] est propriétaire des lots n° 33 et n° 63 situés [Adresse 6],

un jugement en date du 29 avril 2025 rendu par le tribunal judiciaire de Melun ayant condamné M. [F] [O] à la somme de 11 417,48 € au titre des charges impayées arrêtées au 11 octobre 2023, 4e trimestre 2023 inclus, 460,45 € au titre des frais de recouvrement exposés, 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts et 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

un décompte daté du 7 novembre 2025

les appels de fonds,

les procès-verbaux, ainsi que les attestations de non-recours, des assemblées générales tenues les 3 juillet 2023, 24 juin 2024 et 14 mai 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Par ailleurs, M. [F] [O] ne justifie pas de versements éventuellement effectués ou d’erreurs dans le décompte produit.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [F] [O] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 7 791,39 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner M. [F] [O] au paiement de la somme de 7 791,39 €, au titre des charges dues à la date du 7 novembre 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2024 au 4e trimestre 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 juillet 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [F] [O] a déclaré ses ressources et ses charges.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de M. [F] [O] et de lui permettre d’échelonner le paiement de sa dette en 16 mensualités de 470,00 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour M. [F] [O] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [O], qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

En revanche, compte tenu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, le ministère d’avocat n’étant pas obligatoire dans le cadre de la présente instance, la demande tendant à la distraction des dépens au profit de M^e CANDAN sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 600,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [F] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic, la SARL Cabinet UNITIA, la somme de 7 791,39 €, au titre des charges dues à la date du 7 novembre 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2024 au 4e trimestre 2025 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE M. [F] [O] à s’acquitter de ces sommes en 16 mensualités de 470,00 € chacune outre une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic, la SARL Cabinet UNITIA, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [F] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic, la SARL Cabinet UNITIA, la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [O] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.