Tribunal Judiciaire de Créteil, Section des referes, 5 janvier 2026, n° 25/01219

TJ Créteil 5 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Régularité du commandement de payer
La cour a constaté que le commandement de payer était conforme et que le locataire n'avait pas respecté ses obligations, rendant ainsi la clause résolutoire acquise.
Accepté
Trouble manifestement illicite
La cour a jugé que le maintien du locataire dans les lieux après la résiliation du bail était illégal et a ordonné son expulsion.
Accepté
Créance non sérieusement contestable
La cour a constaté que le montant des arriérés locatifs était dû et non contesté, ordonnant le paiement de la somme demandée.
Rejeté
Montant excessif de l'indemnité d'occupation
La cour a jugé que le montant demandé était excessif et a limité l'indemnité d'occupation au montant du loyer courant.
Rejeté
Justification de la demande de délais
La cour a estimé que le défendeur n'avait pas justifié de sa capacité à respecter des délais de paiement, rejetant ainsi la demande.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que la demanderesse avait droit à une indemnisation pour ses frais de justice, accordant une somme provisionnelle.

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Sur la décision

Référence :	TJ Créteil, sect. des réf., 5 janv. 2026, n° 25/01219
Numéro(s) :	25/01219
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Arnaud DUFFOUREudes MALARMEY
Parties :	S. C. SECAR - SOCIETE CIVILE POUR L' ETUDE ET L' AMENAGEMENT DU CENTRE D' AFFAIRES REGIONAL DE RUNGI, PANTHERS MC SAS, Société c/ 4

Texte intégral

MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 05 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01219 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WB6M

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : SOCIETE CIVILE POUR L’ETUDE ET L’AMENAGEMENT DU CENTRE D’AFFAIRES REGIONAL DE RUNGIS – SECAR C/ Société 4 PANTHERS MC SAS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. SECAR – SOCIETE CIVILE POUR L’ETUDE ET L’AMENAGEMENT DU CENTRE D’AFFAIRES REGIONAL DE RUNGI

immatriculée au RCS De PARIS sous le numéro D 784 880 130

dont le siège social est sis 26 boulevard des Capucines – 75009 PARIS

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P0043

DEFENDERESSE

S. A. S. 4 PANTHERS MC

immatriculée au RCS de NICE sous le numéro 948 393 814

dont le siège social est sis 5 Chemin du Cap-Rognoso – 06320 CAP D’AIL

représentée par Maître Eudes MALARMEY, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C1259

*******

Débats tenus à l’audience du : 27 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 05 Janvier 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2026

*******

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 avril 2023, la société civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de Rungis a donné à bail commercial à la société 4 Pathers MC SAS le local n°95A au sein du centre d’affaires régional de Belle Epine à THIAIS (94320), moyennant un loyer annuel variable de 10% du chiffre d’affaires hors charges et hors taxes, avec un loyer minimum garanti de 170 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La société civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de Rungis a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025 à la société 4 Pathers MC SAS pour une somme de 107 555,43 € au titre de l’arriéré locatif au 21 mars 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025, la société civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de Rungis a fait assigner la société 4 Pathers MC SAS devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société 4 Pathers MC SAS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société 4 Pathers MC SAS à payer à la société civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de Rungis la somme provisionnelle de 107 975,86 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mai 2025 avec intérêts au taux légal majoré de 500 points, outre une majoration de 10% des sommes dues conformément à l’article 29 du bail,

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la société 4 Pathers MC SAS au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 1% du loyer annuel par jour de calendrier, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la société 4 Pathers MC SAS au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 27 novembre 2025, la société civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de Rungis, par l’intermédiaire de leur conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 187 628,69 €. Elle a contesté l’exception d’incompétence au profit du juge de la mise en état soulevée par la défenderesse, a relevé que celle-ci ne faisait pas l’objet d’une mesure de redressement ou de liquidation judiciaire et s’est opposée à tout délai de paiement.

Vu les conclusions développées à l’audience par la société 4 Pathers MC SAS aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :

se déclarer incompétent au profit de la mise du juge de la mise en état,dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par la société civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de Rungis,lui accorder des délais de paiement,condamner la demanderesse au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 di code de procédure civile.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Il est constant qu’une instance au fond, qui aurait un objet qui se confond, même partiellement, avec celui qui fonde la demande devant le juge des référés, fait obstacle à la saisine du juge des référés, incompétent pour en connaître.

La compétence du juge de la mise en état s’apprécie au jour de sa désignation et celle du juge des référés au jour de sa saisine.

Au cas présent, par exploit de commissaire de justice du 18 avril 2025, la société 4 Pathers MC SAS a assigné la société civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de Rungis devant la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Créteil en nullité du commandement de payer délivré le 27 mars 2025.

L’instance a été enrôlée sous le n°RG 25/02933, et a fait l’objet, lors de l’audience d’orientation du 27 novembre 2025, d’un renvoi à la mise en état du 12 février 2026.

Il y a donc lieu de considérer qu’un juge de la mise en état a été désigné le 27 novembre 2025.

Or, la saisine du juge des référés est intervenue lors du placement de l’assignation, le 28 août 2025, soit antérieurement.

Il en résulte que le juge des référés est compétent, à l’exclusion du juge de la mise en état, pour connaître des demandes formulées par la société civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de Rungis.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

A titre liminaire, il sera rappelé que, conformément à l’article L.622-1 du code de commerce, seul le jugement d’ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire, à l’exclusion du dépôt d’une déclaration de cessation des paiements, entraîne l’interruption ou l’interdiction de toute action en justice de la part des créanciers.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il sera rappelé que l’existence de contestation sérieuse ne peut se déduire de la seule introduction d’une instance au fond en nullité du commandement de payer, sans communication aux débats de pièces de nature à caractériser les contestations sérieuses alléguées.

En faisant délivrer ce commandement, la société civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de Rungis n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 107 555,43 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 28 avril 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société 4 Pathers MC SAS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

La demanderesse ne verse pas d’élément de nature à justifier que cette condamnation soit assortie d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société 4 Pathers MC SAS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

L’octroi d’une indemnité d’occupation égale à 1% du loyer annuel par jour de calendrier, sollicitée par la société civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de Rungis excède le revenu locatif dont la bailleresse se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel la bailleresse peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de Rungis, l’obligation de la société 4 Pathers MC SAS au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 26 novembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 187 628,69 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société 4 Pathers MC SAS, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 107 555,43 € et à compter du 21 juillet 2025 pour le solde.

Il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt majoré de 500 points, car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

La clause pénale contractuelle prévoyant majoration de 10% des sommes dues dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, la société 4 Pathers MC SAS ne justifie d’aucun élément financier permettant de s’assurer de sa capacité à assumer les délais de paiement qu’elle réclame, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société 4 Panthers MC SAS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société 4 Pathers MC SAS ne permet d’écarter la demande de la société civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de Rungis formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 avril 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société 4 Pathers MC SAS et de tout occupant de son chef des lieux situés centre d’affaires régional de Belle Epine à THIAIS (94320) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société 4 Pathers MC SAS, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la société 4 Pathers MC SAS à la payer,

DEBOUTONS la société civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de Rungis du surplus de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNONS par provision la société 4 Pathers MC SAS à payer à la société civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de Rungis la somme de 187 628,69 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 26 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 sur 107 555,43 € euros et à compter du 21 juillet 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre des intérêts contractuels,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

DEBOUTONS la société 4 Pathers MC SAS de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNONS la société 4 Pathers MC SAS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la société 4 Pathers MC SAS à payer à la société civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de Rungis la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 6 janvier 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,