TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/01087 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IH2S

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 19/05/2026

S.A. MON LOGIS SA D’HLM

C/

Monsieur [E] [B]

Madame [O] [W]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Burak KURT

— [E] [B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 19 MAI 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. MON LOGIS SA D’HLM

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Burak KURT, avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

comparant en personne

Madame [O] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2024, la SA D’HLM MON LOGIS a loué à M. [E] [B] et Mme [O] [W], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation et un jardin situés [Adresse 3], moyennant un loyer principal mensuel initial, révisable, de 949,31 €, outre 107,94 € de provision pour charges, et un loyer accessoire de 15 €.

En vertu d’un contrat distinct passé par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2024, la SA D’HLM MON LOGIS a également loué à M. [E] [B] et Mme [O] [W] un emplacement de stationnement n° 009 situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 40 €, outre 2,29 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, la SA D’HLM MON LOGIS a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5 310,25 € au titre des loyers et charges échus mois d’avril 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025, la SA D’HLM MON LOGIS a fait assigner M. [E] [B] et Mme [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, et en conséquence prononcer la résiliation des baux,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, aux frais, risques et périls des locataires,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 12 125,06 €, à parfaire le jour de l’audience, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2025 avec intérêts de droit,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la décision à intervenir, et jusqu’à la libération complète des lieux,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 3 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 24 mars 2026.

A cette audience, la SA D’HLM MON LOGIS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et demande à produire en délibéré un décompte récent pour actualiser sa créance.

La demanderesse précise que le paiement du loyer a repris, les locataires ayant effectué un virement de 1 300 € au mois de mars 2026, et indique qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice pour M. [E] [B], de même pour Mme [O] [W], seul M. [E] [B] est présent. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 400 €. Il sollicite également la suspension des effets des clauses résolutoires pendant les délais.

Il expose qu’il a un enfant âgé d’un an, qu’il a un CDI pour lequel il perçoit un salaire d’environ 3 800 € nets par mois, et que Mme [O] [W] est en arrêt maladie. Au titre de ses charges, il indique avoir une dette d’énergie de 600 €, pour laquelle il a obtenu un échelonnement lui permettant de verser 100 € par mois.

Par une note en délibéré en date du 30 mars 2026, la SA D’HLM MON LOGIS actualise sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 17 211,47 €, au titre des loyers et charges échus au 26 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus.

L’affaire est mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

2. En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

3. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 27 février 2025.

4. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

5. L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

6. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2026.

7. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur le paiement des loyers et des charges

8. Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

9. En l’espèce, la SA D’HLM MON LOGIS verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

10. Il ressort des pièces fournies qu’au 26 mars 2026, la dette locative de M. [E] [B] et Mme [O] [W] s’élève à la somme de 17 211,47 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient de condamner M. [E] [B] et Mme [O] [W] solidairement au paiement de cette somme.

11. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur les délais de paiement

12. En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

13. L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

14. Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, de la reprise du paiement des loyers et de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à M. [E] [B] et Mme [O] [W] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 400 € en plus des loyers courants, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Sur l’acquisition des clauses résolutoires

15. Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

16. En l’espèce, le contrat de bail portant sur le logement en date du 30 septembre 2024 stipule en son article 11 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

17. Compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

18. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

19. Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 19 mai 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 1er juillet 2025.

Sur la suspension des effets des clauses résolutoires

20. Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

21. Compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants et de la demande du locataire, les effets des clauses résolutoires figurant aux baux seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué et les baux se poursuivront normalement.

22. Il convient d’attirer l’attention de M. [E] [B] et Mme [O] [W] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers courants à leur échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leur plein effet.

23. Dans cette dernière hypothèse, M. [E] [B] et Mme [O] [W] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale aux montants des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

24. L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

25. M. [E] [B] et Mme [O] [W] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

26. Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

27. Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la SA D’HLM MON LOGIS les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [B] et Mme [O] [W] à verser à la SA D’HLM MON LOGIS la somme de 17 211,47 € (décompte arrêté au 26 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [E] [B] et Mme [O] [W] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 35 mensualités de 400 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 septembre 2024 entre la SA D’HLM MON LOGIS, d’une part, et M. [E] [B] et Mme [O] [W], d’autre part, concernant le logement et le jardin situés au [Adresse 3] sont réunies à la date du 1er juillet 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 septembre 2024 entre la SA D’HLM MON LOGIS, d’une part, et M. [E] [B] et Mme [O] [W], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement n° 009 situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 1er juillet 2025 ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [E] [B] et Mme [O] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA D’HLM MON LOGIS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [E] [B] et Mme [O] [W] soient condamnés solidairement à verser à la SA D’HLM MON LOGIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [E] [B] et Mme [O] [W] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.