TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

DOSSIER : N° RG 25/03563 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FSOS

AFFAIRE : Etablissement public HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME C/ [R] [V]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Madame [C] [J], régulièrement munie d’un pouvoir écrit

DEFENDERESSE

Madame [R] [V]

née le 21 Octobre 1959 à , demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Elisabeth SAINTE MARIE PRICOT, substituée par Maître Salim AHABCHANE, de ETIC JUDICIAIRE, avocats au barreau de SAINTES,

***

Débats tenus à l’audience du 23 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 27 Avril 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2009, la société d’HLM HABITAT 17 a donné à bail à Madame [R] [V] un logement de fonction sis [Adresse 4] à [Localité 1]. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement à cette date.

Arrivant à la retraite, Madame [R] [V] a restitué son logement de fonction le 1er décembre 2022. Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement à cette date.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025, HABITAT 17 a assigné Madame [R] [V] aux fins de :

— La condamner à lui payer la somme de 271,84 euros au titre des charges impayées à son départ du logement, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

— La condamner à lui payer la somme de 1.448,00 euros au titre des frais engagés pour les réparations locatives du logement, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

— La condamner à lui payer la somme de 300,00 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner à payer tous les frais et dépens du procès, en ce compris les frais accessoires de procédure engagés à ce jour, outre le coût du présent acte ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 février 2026, à laquelle HABITAT 17 était représenté par Madame [C] [J], régulièrement munie d’un pouvoir écrit. Madame [R] [V] était représentée par son conseil.

HABITAT 17 maintient ses demandes initiales et fait valoir une créance totale actualisée à hauteur de 1.719,84 euros au titre des charges impayées et réparations locatives. Elle confirme l’absence de conciliation préalable, au motif de l’urgence. Elle indique que la défense est l’ancienne gardienne, que le meuble de cuisine est manquant, et que le logement présentait 90 trous. Elle précise que le montant de sa créance tient compte compte de la vétusté, Madame [R] [V] étant restée 13 ans dans le logement.

Aux termes de ses écritures, Madame [R] [V] demande :

A titre principal :

— Déclarer HABITAT 17 irrecevable en ses demandes, en l’absence de tentative amiable de résolution du litige ;

A titre subsidiaire :

— Débouter HABITAT 17 de l’ensemble de ses demandes ;

En tout état de cause :

— Condamner HABITAT 17 à lui verser la somme de 2.000,00 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— Condamner HABITAT 17 à lui verser la somme de 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

In limine litis, elle soulève l’irrecevabilité de la demande au motif de l’absence de conciliation préalable. Elle affirme que la prescription de l’action est une situation suffisamment anticipable pour pouvoir permettre de tenter de trouver une solution amiable en amont de la saisine du tribunal. Elle indique qu’il est de jurisprudence constante que la prescription prochaine d’une action ne relève pas des circonstances d’urgence empêchant l’organisation d’une tentative de résolution amiable du litige. Elle ajoute qu’HABITAT 17 ne justifie d’aucune difficulté ayant empêché la résolution amiable du litige.

A titre subsidiaire, elle conteste la demande sur le fond en indiquant que l’état des lieux de sortie est beaucoup plus détaillé que celui d’entrée, et que le logement était déjà en état d’usage avancé lors de son entrée dans les lieux. Elle affirme ne pas avoir dégradé davantage les lieux et rappelle avoir occupé le logement pendant 13 ans. Elle fait valoir que le bailleur ne justifie pas la réalité de la prétendue absence d’entretien, et ne justifie pas ses demandes par des factures.

Reconventionnellement, elle se prévaut d’un préjudice de jouissance en indiquant avoir été contrainte de vivre pendant 13 ans dans un logement suffisamment vétuste, pour être considéré lors de l’état des lieux d’entrée, comme en état d’usage dans sa quasi intégralité. Elle indique qu’aucuns travaux n’a été effectué, la laissant dans une situation inconfortable avec un logement se dégradant.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution ».

En l’espèce, Madame [R] soulève l’irrecevabilité de la demande au motif de l’absence de conciliation préalable.

Il est constant que la demande présentée par HABITAT 17 porte sur une créance de moins de 5.000,00 euros, si bien que la demande en justice devait être précédée d’une tentative de résolution amiable du litige, notamment par la saisine d’un conciliateur de justice.

Il est admis que l’assignation délivrée le 27 novembre 2025 n’a pas été précédée d’une tentative de résolution amiable du litige, puisqu’HABITAT 17 reconnait aisément ne pas l’avoir effectuée, en indiquant, pour justifier sa position, qu’il était dans l’urgence puisque son action allait être prochainement prescrite.

Or, il est jurisprudence constante que le délai de prescription est une situation largement anticipable et ne peut constituer une circonstance justifiant l’absence de recours à une tentative de résolution amiable. Par conséquent, la proximité de la prescription et la nécessité d’agir dans un délai contraint ne sauraient être assimilés à une urgence manifeste dispensant de faire précéder l’assignation d’une tentative de résolution amiable du litige.

Par ailleurs, HABITAT 17 ne justifie pas de ce que les circonstances de l’espèce rendaient impossible toute tentative de résolution amiable ou de l’indisponibilité des conciliateurs.

Par conséquent, à défaut de tentative de résolution amiable du litige, sans motif légitime, il y a lieu de considérer que la demande présentée par HABITAT 17 est irrecevable.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de loi du 06 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 : a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ; b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E. Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, reconventionnellement, Madame [R] [V] sollicite une indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance en indiquant avoir été contrainte de vivre pendant 13 ans dans un logement vétuste, et que le bailleur n’a effectué aucuns travaux, laissant le logement se dégrader et sa locataire dans une situation inconfortable.

Il est observé que Madame [R] [V] ne fonde pas textuellement sa demande, ni ne la justifie.

Aucun élément au dossier ne permet de retenir la réalité d’un préjudice de jouissance, quand bien même le logement était globalement en état d’usage lors de son entrée dans les lieux.

Par conséquent, Madame [R] [V] sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

HABITAT 17 sera condamné à verser à Madame [R] [V] la somme de 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

HABITAT 17 sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

— DECLARE irrecevable la demande d’HABITAT 17 ;

— DEBOUTE Madame [R] [V] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;

— CONDAMNE HABITAT 17 à verser à Madame [R] [V] la somme de 500,00 euros (CINQ CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE HABITAT 17 aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER