TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 25/01619 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZHSF

N° de Minute : L 25/00494

JUGEMENT

DU : 15 Septembre 2025

[S] [U]

C/

[N] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [S] [U], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Thomas MINNE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [N] [W], demeurant [Adresse 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Juin 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 mai 2021, Madame [S] [U] a donné à bail à Monsieur [N] [W] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 12], pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 400 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024, Madame [S] [U] a fait signifier à Monsieur [N] [W] un commandement de payer la somme principale de 9.070 euros dans un délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce commandement a été notifié à la Ccapex par voie électronique le 9 octobre 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, Madame [S] [U] a fait assigner Monsieur [N] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 16 juin 2025, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à l’issue du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer demeuré infructueux, soit le 9 décembre 2024 et déclarer le bail résilié à cette date,

Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [W] des lieux qu’il occupe au sein de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Adresse 10] [Localité 1] ainsi que tous occupants introduits de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

Autoriser si besoin Madame [S] [U] à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien,

Ordonner le transport et la séquestration des effets mobiliers qui garnissent les lieux pour sûreté des loyers échus et des charges locatives, en tel garde-meuble qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [N] [W],

Constater que Monsieur [N] [W] s’est maintenu dans les lieux loués au-delà du 9 décembre 2024 et qu’il a, à compter de cette date, la qualité d’occupant sans droit ni titre,

Condamner Monsieur [N] [W], occupant sans droit ni titre, à payer par provision à Madame [S] [U], une indemnité d’occupation mensuelle égale à un mois de loyer, soit la somme de 400,00 euros, à compter du 9 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal,

Condamner Monsieur [N] [W] à payer à Madame [S] [U] la somme globale de 9.200,00 euros, sauf à parfaire, au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal et anatocisme dans conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

Condamner Monsieur [N] [W] à payer à Madame [S] [U], la somme de 1.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Monsieur [N] [W] à payer les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et la notification à la DDCS faite par huissier,

Confirmer l’exécution provisoire du jugement à venir.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 15 janvier 2025.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2025. Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, Madame [S] [U], représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales sauf à actualiser la dette locative à la somme de 9.450 euros au 19 mai 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des demandeurs.

Régulièrement assigné à l’étude de commissaire de justice, Monsieur [N] [W] n’a pas comparu à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non – comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [N] [W], assignée à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 15 janvier 2025, soit six semaines avant l’audience du 16 juin 2025.

L’action de Madame [S] [U] est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu le 29 mai 2021 entre Madame [S] [U] et Monsieur [N] [W] contient une clause 6 intitulée « résiliation de plein droit » aux termes de laquelle « la présente location sera résiliée de plein droit, si bon semble au bailleur, et l’expulsion du locataire poursuivie, s’il y a lieu, en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer resté sans effet ».

Le bail a été renouvelé pour la dernière fois le 29 mai 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [N] [W] le 8 octobre 2024. Si le bail s’est renouvelé conformément à la loi nouvelle, la bailleresse a, néanmoins, choisi de faire bénéficier le locataire d’un délai plus long de deux mois en visant la clause résolutoire initiale.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Monsieur [N] [W] ne s’est pas acquitté du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 9 décembre 2024.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit Madame [S] [U] à compter du 9 décembre 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, de condamner Monsieur [N] [W] à restituer le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 12].

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les demandes en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au propriétaire qui doit être réparée par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation mensuelle due sera fixée à la somme de 400 euros, somme égale au montant du loyer et des charges et justifiées jusque la libération effective, afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l’occupation indue de son bien et de leur impossibilité de le relouer.

En l’espèce, le bail du 29 mai 2021 stipule un loyer initial de 400 euros et prévoit une provision sur charge de 30 euros.

Il résulte du décompte locatif versé par la bailleresse que Monsieur [N] [W] reste redevable de la somme de 9.450 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de janvier 2025, échéance incluse.

En conséquence, Monsieur [N] [W] sera condamné à payer à Madame [S] [U] la somme de 9.450 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de janvier 2025, échéance incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024, date du commandement de payer sur la somme de 9.070 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

En outre, Monsieur [N] [W] sera condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 400 euros à compter du 9 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux loués.

Cette indemnité d’occupation est comprise dans la condamnation principale jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [N] [W] aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [N] [W], condamnée aux dépens, devra verser à Madame [S] [U] une somme qu’il est équitable de fixer à 1.200 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Madame [S] [U] et Monsieur [N] [W], portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 12], sont réunies à la date du 9 décembre 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [N] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [S] [U] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [N] [W] à payer à Madame [S] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 400 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 9 décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [N] [W] à payer à Madame [S] [U] la somme de 9.450 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024, date du commandement de payer sur la somme de 9.070 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [N] [W] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [N] [W] à payer à Madame [S] [U] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Monsieur [N] [W] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 11] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE QUINZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,