TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05940 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID7P

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 27/01/2026

Madame [H] [J]

Monsieur [T] [J]

C/

Monsieur [U] [S] [I]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL MAKOSSO ORHON

— [U] [S] [I]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 27 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [H] [J]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE substituée par Maître Chloé CHOUMER, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [T] [J]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE substituée par Maître Chloé CHOUMER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [S] [I]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 juin 2011, M. [T] [J] et Mme [H] [J] ont loué à M. [U] [S] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 500,00 € outre 40,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, M. [T] [J] et Mme [H] [J] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 121,78 € au titre des loyers et charges échus, mois de février 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 4 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, M. [T] [J] et Mme [H] [J] ont fait assigner M. [U] [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 1 996,32 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2025,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 500,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 25 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 décembre 2025.

A cette audience, M. [T] [J] et Mme [H] [J], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 277,66 €, au titre des loyers et charges échus au 8 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus. Les demandeurs précisent s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils indiquent que le paiement du loyer courant n’est plus effectué depuis août 2025, malgré un règlement de la CAF intervenu à titre de régularisation.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [U] [S] [I] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, et expose qu’il ne perçoit aucun revenu depuis qu’il a subi une opération chirurgicale. Il s’engage à reprendre le paiement du loyer courant avec l’aide financière d’un proche.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 décembre 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [T] [J] et Mme [H] [J] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 8 décembre 2025, la dette locative de M. [U] [S] [I] s’élève à la somme de 277,66 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu du montant de la dette, il y a lieu d’accorder à M. [U] [S] [I] un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 10,00 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 22 juin 2011 unissant les parties stipule en son article 12 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 13 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 14 avril 2025.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris.

L’expulsion de M. [U] [S] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [U] [S] [I] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [S] [I] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de M. [T] [J] et Mme [H] [J] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [U] [S] [I] à verser à M. [T] [J] et Mme [H] [J] la somme de 277,66 € (décompte arrêté au 8 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [U] [S] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 10,00 € chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juin 2011 entre M. [T] [J] et Mme [H] [J], d’une part, et M. [U] [S] [I], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 14 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [S] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [S] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [T] [J] et Mme [H] [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [U] [S] [I] à verser à M. [T] [J] et Mme [H] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [U] [S] [I] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.