TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

17 JUIN 2025

N° RG 24/01726 – N° Portalis DB22-W-B7I-ST5U

Code NAC : 74D

AFFAIRE : [K] [D] C/ Société FIDUCIAIRE DE [Localité 6]

DEMANDEURS

Monsieur [K] [D], né le 16 Janvier 1963 à [Localité 4], demeurant Chez Mme [Z] [S] – [Adresse 5]

représenté par M^e Marc BRESDIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : T003

DEFENDEURS

Société FIDUCIAIRE DE SAINT ILLIERS, SA à conseil d’administration (SAI), immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 438 204 125 00019, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Marine DE RAUCOURT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 207, M^e Jean David SCEMAMA, avocat au barreau de PARIS

Débats tenus à l’audience du : 13 Mai 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 13 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Juin 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [K] a acquis le 10 mars 2023, 10 actions de la société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7] lui conférant, selon l’article 11 des statuts, un droit de jouissance sur sa parcelle n° [Cadastre 1], avec application d’un règlement intérieur annexé.

Une « communication aux actionnaires » du 24 juillet 2024, émanant de la présidente de la société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7], a exigé le démontage des portails de plus de 1,20m de hauteur dans un délai maximum de 8 jours.

Le 4 août 2024, M. [D] a constaté la désactivation de son badge commandant l’ouverture du portail général du parc résidentiel, lui interdisant tout accès véhiculé à sa parcelle. Un échange de messages électroniques du 5 août 2024 avec la présidente de la société a confirmé cette désactivation jusqu’au démontage de son portail, précisant qu’un accès en véhicule était possible pendant les horaires d’ouverture du portail. Une communication ultérieure du 26 octobre 2024 a annoncé la fermeture permanente du portail d’entrée à compter de cette date.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2024, M. [D] a fait délivrer une sommation interpellative à la société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7] de réactiver son badge dans un délai de 8 jours, sommation demeurée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, délivré en vertu de l’ordonnance sur requête rendue le 10 décembre 2024, M. [D] a assigné la société LA FIDUCIAIRE DE SAINT-ILLIERS, prise en la personne de son représentant légal, en référé d’heure à heure devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de ses dernières conclusions, M. [D] [K] sollicite du juge des référés de :

— ordonner l’activation de son badge commandant la grille d’entrée du parc résidentiel de LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7] sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir.

— condamner la société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7] à lui payer à titre provisionnel la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice,

— condamner la société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— débouter la société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes.

Parallèlement, par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, la société LA FIDUCIAIRE DE SAINT-ILLIERS a assigné M. [D] [K] en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7] sollicite du juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— ordonner à M. [D] [K], dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte passé ce délai de 400 euros par jour :

— d’enlever le portail existant ouvrant vers l’extérieur et d’une hauteur non conforme,

— de réduire la hauteur de la clôture et du portail à 1,20m,

— de retirer le poêle à bois qui équipe son mobile home,

— en cas de vente de ses actions, d’informer tout acquéreur desdites obligations,

— se réserver le contentieux de la liquidation de l’astreinte,

— condamner M. [D] [K] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Les deux instances seront jointes.

M. [D] soutient principalement que la désactivation de son badge d’accès constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, au regard notamment des stipulations du règlement intérieur garantissant le libre accès des actionnaires au parc résidentiel et de l’article 5 qui, selon lui, ne confère pas au gestionnaire l’autorité d’interdire l’accès sauf exceptions.

Il sollicite l’octroi d’une provision au titre du préjudice qu’il estime avoir subi du fait de la désactivation de son badge, en faisant notamment valoir ses problèmes de santé et les difficultés de déplacement qui en résultent.

S’agissant des demandes reconventionnelles , il souligne l’absence de fondement juridique concernant la hauteur du portail et l’interdiction des poêles à bois à la date de l’injonction initiale du 24 juillet 2024, ces points n’ayant fait l’objet de modifications du règlement intérieur, votées en assemblée générale, que le 8 mars 2025. Il conteste également la régularité de la convocation à cette assemblée générale et toute pertinence à l’existence prétendue d’un dommage imminent invoqué par la société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7].

Au soutien de ses demandes, la société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7] se fonde notamment sur un procès-verbal de constat réalisé par commissaire de justice le 9 août 2024 et une sommation de faire du 26 août 2024, aux termes desquels il est fait état de la hauteur de la clôture et du portail de la parcelle de M. [D] [K] (environ 1,80m), de son ouverture vers l’extérieur et de la présence d’une cheminée de type poêle sur le toit de son mobile home, et demandant la mise en conformité de ces aménagements. Elle invoque la violation de diverses réglementations (Norme AFNOR S 56-410, articles R. 111-32 et R. 111-33 du code de l’urbanisme, arrêté du 19 octobre 2006 relatif à la sécurité incendie) constituant, selon elle, un trouble manifestement illicite mettant en péril la sécurité du parc résidentiel.

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS

Sur la jonction

En application de l’article 367 du code de procédure civile, il y a lieu de joindre les instances n°24/1726 et n°25/363.

Sur les demandes principales

Sur l’activation du badge :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le Président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, l’article 11 des statuts de la société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7] stipule que “les actionnaires disposent sur les parcelles du Village Vacances d’un droit de jouissance déterminé conformément à l’article 8. Ce droit est réglementé par un règlement intérieur ci-annexé auquel chaque actionnaire doit se soumettre. Le règlement intérieur ne pourra être modifié que par décision de l’Assemblée Générale Extraordinaire”.

Par ailleurs, le règlement intérieur initial précise que ledit règlement,“établi conformément aux statuts de la S.A La Fiduciaire de [Localité 6], définit les droits et obligations des actionnaires et utilisateurs du domaine. Celui-ci s’applique à tous les actionnaires de la société, et à leurs ayants droit et ayants cause. Il sera la loi commune à laquelle ils devront se conformer”.

L’article 2 dudit règlement prévoit que “Les actionnaires peuvent accéder à leur parcelle (…), chacun ayant le libre accès au domaine”.

L’article 6 précise “Les heures d’ouvertures et fermetures du Domaine”.

M. [D], en sa qualité d’actionnaire de la société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7], dispose d’un droit de jouissance sur la parcelle [Cadastre 3], droit impliquant un accès au domaine, conformément aux statuts et au règlement intérieur initial susvisés.

La désactivation de son badge commandant l’ouverture du portail général de la résidence, lui interdisant ainsi tout accès véhiculé à sa parcelle, constitue une restriction unilatérale et significative de son droit de jouissance.

Si la société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7] entend justifier cette mesure par le non-respect par M. [D] de certaines règles relatives à ses installations, force est de constater que l’injonction initiale de la Présidente de la société relative à la hauteur du portail est intervenue le 24 juillet 2024, soit antérieurement à la modification du règlement intérieur par l’assemblée générale du 8 mars 2025 portant sur la hauteur des portails et la présence d’un poêle à bois.

Dès lors, au moment de la désactivation du badge, la décision de la société ne reposait pas sur une violation avérée des règles du règlement intérieur alors en vigueur, ni sur aucune autre disposition légale, réglementaire ou arrêté local contraignant et manifestement applicable aux installations de M. [D].

En outre, il est établi qu’à compter du 26 octobre 2024, la restriction d’accès a été amplifiée par la fermeture totale du portail, même durant les heures où il était habituellement ouvert au public, en contravention aux dispositions du règlement intérieur concernant l’accès au parc résidentiel. Cette mesure, en privant M. [D] de tout accès véhiculé à sa parcelle, a accentué l’atteinte à son droit de jouissance.

Dans ces conditions, la restriction de l’accès véhiculé à la parcelle de M. [D] caractérise un trouble manifestement illicite en ce qu’elle porte atteinte à son droit de jouissance tel qu’il résulte des statuts et du règlement intérieur applicables au moment des faits, sans justification apparente fondée sur des règles alors opposables.

Ce trouble, qui persiste au jour où il est statué, justifie une mesure de remise en état.

Il y a lieu, en conséquence, d’ordonner à la société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7] de procéder à l’activation du badge de M. [D].

Afin de garantir l’exécution de cette mesure, il convient de l’assortir d’une astreinte selon les modalités précisées au présent dispositif.Il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le Président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, si la désactivation de son badge, constitutive d’un trouble manifestement illicite, a pu lui occasionner un préjudice, l’évaluation de celui-ci dans sa globalité et l’existence d’une obligation de la société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7] de le réparer intégralement à hauteur du montant réclamé, compte tenu notamment de la nécessité d’apprécier précisément l’impact de la restriction d’accès sur sa situation personnelle et de vérifier le mode de calcul invoqué, se heurte à une contestation sérieuse qui relève de l’appréciation souveraine du juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le Président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7] fonde ses demandes d’injonction sur un procès-verbal de constat et une sommation de faire, et invoque la violation de diverses réglementations, notamment la Norme AFNOR S 56-410, les articles R. 111-32 et R. 111-33 du Code de l’urbanisme, et l’arrêté du 19 octobre 2006 relatif à la sécurité contre l’incendie dans les terrains de camping et parcs résidentiels de loisirs.

En l’état des débats et des éléments produits, et sans qu’il y ait lieu de se prononcer sur la régularité de l’assemblée générale du 8 mars 2025 invoquée par M. [D], laquelle en tout état de cause ne relève pas de la compétence du juge des référés, la société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7] ne démontre pas, avec l’évidence requise en référé, que les aménagements litigieux constituent un trouble manifestement illicite au regard des seules réglementations qu’elle invoque.

En effet, l’applicabilité précise et la violation manifeste de la Norme AFNOR ou des articles du code de l’urbanisme précités aux installations en cause ne ressortent pas clairement des pièces produites.

De même, s’agissant de la présence d’un poêle à bois et de la potentielle application de l’arrêté du 19 octobre 2006, le procès-verbal de constat mentionne la présence d’une cheminée de type poêle, mais ne permet pas, en lui-même, de caractériser une non-conformité manifeste aux exigences de sécurité incendie au regard de cet arrêté.

Par ailleurs, si l’assemblée générale du 8 mars 2025 a voté des modifications du règlement intérieur relatives aux portails et poêles à bois, le contenu précis de ces modifications (articles 14 et 15) n’est pas versé aux débats, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier l’existence et la portée des nouvelles règles internes et leur opposabilité aux installations existantes de M. [D].

Dès lors, les demandes de la société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7] seront rejetées.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il convient de condamner la société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7], partie succombante, à payer à M. [D] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7], qui succombe, supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Ordonnons la jonction des instances 24/1726 et 25/363,

Ordonnons à la société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7] de procéder à l’activation du badge de Monsieur [D] [K] commandant la grille d’entrée du parc résidentiel, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois,

Disons n’y avoir lieu à se réserver la liquidation d’astreinte,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de Monsieur [D] [K],

Déboutons la société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes,

Condamnons la société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7] à payer à Monsieur [D] [K] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons la société LA FIDUCIAIRE DE [Localité 7] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX SEPT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Première Vice-Présidente

Virginie BRUN Gaële FRANÇOIS-HARY