TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 8]

N° minute : 760

Références : R.G N° N° RG 24/01919 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QROI

JUGEMENT

DU : 13 Mai 2025

S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

M. [K] [X]

Mme [U] [S] épouse [X]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 13 Mai 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Karim BOUANANE du Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [K] [X]

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparant en personne

Madame [U] [S] épouse [X]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 18 Mars 2025

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à Cabinet LEGITIA

+ 1CCC aux défendeurs

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 juillet 2008, la société Le LOGEMENT FRANCILIEN aux droits de laquelle intervient la société 1001 VIES HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [K] [X] et Mme [U] [S] épouse [X] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 10] outre deux emplacements de stationnement.

Par actes de commissaire de justice du 24 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 10043,39 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2023 la société » 1001 VIES HABITAT a fait délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [U] [S] épouse [X] celle-ci ayant quitté les lieux et portant sur la somme en principal de 15319. 81 euros au titres des loyers et charges impayés terme de septembre inclus.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [X] et Mme [U] [S] épouse [X] le 7 septembre 2022.

Par assignations du 26 novembre 2024, la société 1001 VIES HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [X] et Mme [U] [S] épouse [X] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,27 936,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 14 janvier 2025, la société 1001 VIES HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes. M. [K] [X] comparait, ne conteste pas la dette et précise que Mme [U] [S] épouse [X] a quitté les lieux en janvier 2022 en avisant le bailleur et qu’une procédure de divorce est en cours. Mme [U] [S] épouse [X] n’a pas comparu. Il a été procédé à un renvoi à l’audience du 18 mars 2025 pour présence de cette dernière.

A l’audience du 18 mars 2025, la société 1001 VIES HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 mars 2025, s’élève désormais à 29980,02 euros. La société 1001 VIES HABITAT indique enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’opposer à tout délais de paiement.

M. [K] [X] comparant ne conteste pas une nouvelle fois les sommes réclamées. Il indique avoir 4 enfants à charge, que Mme [U] [S] épouse [X] a quitté les lieux en 2022, et qu’il s’est retrouvé en difficultés financière. Il soutient percevoir un salaire de 1800 euros, sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Mme [U] [S] épouse [X] comparante justifie avoir donné congé par lettre recommandée avec accusé réception le 03 novembre 2022 réceptionnée par le bailleur le 23 novembre 2022. Elle précise qu’une procédure de divorce est en cours en Algérie et conteste être tenue au paiement des loyers et indemnités d’occupation depuis son départ.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [K] [X] et Mme [U] [S] épouse [X] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société 1001 VIES HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 24 avril 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 10043,39 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 juin 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il n’est pas contesté que Mme [U] [S] épouse [X] n’ occupe plus les lieux depuis le congé donné régulièrement par courrier du 3 novembre 2022, étant observé qu’elle a pris à bail un nouveau logement ce dont elle a justifié à l’audience.

Il ressort des décomptes produits que le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience n’a pas repris, aucun paiement n’étant intervenu depuis juin 2022. Dès lors la condition de reprise de paiement du loyer courant de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas remplie.

Par ailleurs, il convient d’observer que les revenus du foyer de M. [K] [X] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette, qui au regard de l’importance des sommes dues, ne permettra pas règlement de la dette locative dans un délai de 36 mois.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire dont les conditions ne sont pas réunies.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M [K] [X] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société 1001 VIES HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société 1001 VIES HABITAT ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 mars 2025, la dette locative s’élève à la somme de 29980,02 euros terme de février inclus, soustraction faite des frais de procédure d’un montant de 873.93 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens.

M. [K] [X] et Mme [U] [S] épouse [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il y a lieu de retenir que les sommes dues à la société 1001 VIES HABITAT s’élèvent 29 980,02 euros à laquelle sera condamné M. [K] [X] toujours occupant des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2023 sur la somme de 10043,39 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 17893,23 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

La société 1001 VIES HABITAT sollicite la condamnation solidaire M. [K] [X] et Mme [U] [S] épouse [X] tant sur les loyers que sur les indemnités d’occupation.

L’article 1751 du code civil dispose que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Il résulte de l’article 262 du code civil que la convention ou le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies.

Il s’en déduit que les deux époux sont tenus solidairement du paiement des loyers et des charges s’agissant d’une dette ménagère et ce jusqu’à ce que mention du jugement de divorce ait été faite en marge des registres de l’état civil, et ce nonobstant le fait qu’un des époux ait quitté les lieux loués avant cette date ou qu’il ait donné congé.

En l’espèce, Mme [U] [S] épouse [X] a donné congé par courrier réceptionné par le bailleur le 23 novembre 2022 et il n’est pas contesté que M. [K] [X] s’est maintenu dans les lieux.

En l’absence de transcription d’un jugement de divorce sur les actes d’état-civil, Mme [U] [S] épouse [X] reste donc tenue solidairement au paiement des loyers et des charges jusqu’à la résiliation du bail intervenue le 25 juin 2023 par suite de l’acquisition de clause résolutoire pour loyers impayés, le fait qu’elle ait donné congé à la bailleresse et quitté les lieux étant indifférent.

Concernant l’indemnité d’ occupation qui vise à compenser la privation du bailleur de son bien et qui est due à compter de la résiliation du bail, date à laquelle la cotitularité du bail cesse, il convient de se reporter à l’existence éventuelle d’une clause de solidarité au bail et sur le caractère de dette ménagère de cette indemnité.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause de solidarité en ses conditions générales (XV) ainsi rédigée:

« Pour l’exécution de toutes les obligations résultant de la présente location ( notamment paiement des loyers, supplément de loyer, indemnité d’occupation, charges et réparation locatives, frais de réfection et procédure) il y aura solidarité et indivisibilité entre les signataires intervenant en qualité de preneur ainsi qu’entre l’ensemble des personnes susceptibles de bénéficier du transfert ou de la continuation du bail ».

Selon les modalités fixées par l’article I titre VIII des conditions générales de location, si le présent bail a été signé par plusieurs personnes, il est convenu que la location est indivisible et que le congé donné par une seule ne sera valable que s’il est donné pour la même date par chacun des preneurs (…). Les époux devront être chacun signataire du congé. En toute hypothèse, le co-preneur sortant restera solidaire au titre des obligations nées du présent bail jusqu’à restitution des lieux.

Ces clauses prévoient expressément une solidarité entre les cotitulaires du bail au titre des indemnités d’occupation sans limitation de durée.

En l’espèce, Mme [U] [S] épouse [X] a donné congé à la bailleresse le 3 novembre 2022 à effet au 03 février 2023, de sorte qu’en application de la clause de solidarité, elle pourrait être tenue solidairement au paiement des loyers et charges jusqu’au 25 juin 2023 date de résiliation du bail conformément aux règles de la solidarité légale.

Si les époux sont tenus solidairement des loyers jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil, la solidarité entre eux ne joue après la résiliation du bail que si l’indemnité due pour l’occupation des lieux par un seul époux a un caractère ménager.

Le bailleur qui prétend que la dette de loyers est due solidairement par des époux séparés de fait doit en rapporter la preuve.

En l’espèce, il apparaît que Mme [U] [S] épouse [X] a donné congé au bailleur par courrier réceptionné le 23 novembre 2023. Elle a été hébergée à une autre adresse [Adresse 2] à [Localité 11] puis à pris à bail un logement à [Localité 12] (93). M. [K] [X] s’est maintenu dans l’ancien domicile conjugal. Aucune décision relative à la résidence des enfants n’est versée aux débats.

Il appartient au bailleur d’établir le caractère ménager de l’indemnité d’occupation qu’elle réclame.

Or la société 1001 VIES HABITAT ne démontre pas qu’à la suite du départ de Mme [U] [S] épouse [X], le logement servait encore à l’hébergement de la famille et notamment des enfants, ni que M. [K] [X] se serait maintenu dans les lieux pour les enfants. Le seul fait que ce logement aurait vocation à les accueillir étant insuffisant à établir le caractère ménager de cette indemnité.

Il convient donc de rejeter la demande du bailleur de condamnation de Mme [U] [S] épouse [X] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail.

Seul M. [K] [X] sera condamné au paiement de cette indemnité.

Il ressort du décompte versé au débat et non contesté par les défendeurs que le montant des loyers et charges impayés s’élevait 25 juin 2023 à la somme de 11584.67 euros déduction faite des frais injustifiés ou des frais de procédure. Mme [U] [S] épouse [X] sera donc tenue solidairement au paiement des loyers et charges impayées à hauteur de cette somme.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [X] et Mme [U] [S] épouse [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 juillet 2008 entre la société 1001 VIES HABITAT, d’une part, et M. [K] [X] et Mme [U] [S] épouse [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 10] outre deux emplacement de stationnement est résilié depuis le 25 juin 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [K] [X] et Mme [U] [S] épouse [X], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

CONSTATE que Mme [U] [S] épouse [X] a donné congé réceptionné par le bailleur le 23 novembre 2022 et a quitté les lieux ;

ORDONNE à M. [K] [X] et au besoin à Mme [U] [S] épouse [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 10] outre un emplacement de stationnement ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [K] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 juin 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [K] [X] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 29980,02 euros (vingt-neuf mille neuf cent quatre-vingts euros et deux centimes) au titre de l’arriéré locatif et indemnité d’occupation arrêté au 7 mars 2025 terme de février inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2023 sur la somme de 10043,39 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 17893,23 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, et CONDAMNE solidairement Mme [U] [S] épouse [X] au paiement de cette somme à hauteur de 11584.67 euros uniquement ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société 1001 VIES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [K] [X] et Mme [U] [S] épouse [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 24 avril 2023 et celui des assignations du 26 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge