TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05634 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFRG

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 19/05/2026

S.C.I. [U] agissant par son mandataire CDC HABITAT, S.E.M.

C/

Monsieur [O] [T] [V]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Philippe MORRON

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 19 MAI 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. [U] agissant par son mandataire CDC HABITAT, S.E.M.

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Stéphanie RANDRIANOME, avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [T] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4] [Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2023, la SCI [U] a loué à M. [O] [T] [V] un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°124 situés [Adresse 3] – 77 190 DAMMARIE LES LYS, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 600,08 €, outre 102,95 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, la SCI [U] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 798,47 € au titre des loyers et charges échus, mois d’octobre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, la SCI [U] a fait assigner M. [O] [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution relatifs au sort du mobilier,condamner le locataire à payer la somme de 4 871,33 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2025, en tout état de cause aux loyers impayés jusqu’au prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire du bail,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré de 10 %, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération complète des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 22 octobre 2025.

L’affaire a d’abord été appelée lors de l’audience du 20 janvier 2026, mais a fait l’objet d’un renvoi n’étant pas en état d’être jugée à cette audience.

Elle a finalement été appelée et retenue lors de l’audience du 24 mars 2026.

A cette audience, la SCI [U], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 9 448,29 €, au titre des loyers et charges échus au 18 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus. La demanderesse précise s’en remettre aux termes de son assignation et demander une majoration de 10 % du montant de l’indemnité d’occupation.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [O] [T] [V] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

2. En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

3. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 24 octobre 2024.

4. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

5. L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

6. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2026.

7. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur le paiement des loyers et des charges

8. Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

9. En l’espèce, la SCI [U] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

10. Il ressort des pièces fournies qu’au 18 mars 2026, la dette locative de M. [O] [T] [V] s’élève à la somme de 8 817,57 € (soit la somme de 9 448,29 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 630,72 € correspondant à des frais déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

11. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

12. Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

13. En l’espèce, le contrat de bail du 19 septembre 2023 unissant les parties stipule en son article 7 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit non pas six semaines, mais deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

14. Le délai stipulé dans le contrat de bail étant plus favorable pour le locataire que le délai légal de six semaines, il convient de faire primer la volonté des parties et de retenir un délai de deux mois.

15. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

16. Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 14 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 16 décembre 2024.

Sur l’expulsion

17. L’expulsion de M. [O] [T] [V] sera ordonnée, en conséquence.

18. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

19. M. [O] [T] [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce montant apparaissant suffisant pour réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les frais du procès

20. L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

21. M. [O] [T] [V] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

22. Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

23. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [U] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [O] [T] [V] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 300 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [O] [T] [V] à verser à la SCI [U] la somme de 8 817,57 € (décompte arrêté au 18 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 septembre 2023 entre la SCI [U], d’une part, et M. [O] [T] [V], d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement n°124 situés au [Adresse 5] sont réunies à la date du 16 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [O] [T] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [O] [T] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [O] [T] [V] à verser à la SCI [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SCI [U] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [O] [T] [V] à verser à la SCI [U] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [T] [V] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.