TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04518 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFZX

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 16/01/2026

S.D.C. de l’ensemble immobilier LES JARDINS LA [Localité 10] LUCAS sis [Adresse 4] REPRESENTE PAR SON SYNDIC [P] ET HENRY IMMOBILIER SAS

C/

Madame [U] [K]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL BJA

— [U] [K]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 16 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.D.C. de l’ensemble immobilier LES JARDINS [Adresse 11] sis [Adresse 4] REPRESENTE PAR SON SYNDIC [P] ET HENRY IMMOBILIER SAS

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [K]

[Adresse 9]

[Localité 7]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 20 Novembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [K] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 5].

Le 14 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12], représenté par son syndic, la SAS [P] ET HENRY IMMOBILIER, a fait assigner Mme [U] [K] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner Mme [U] [K] à lui payer la somme de 2 008,50 €, échéance du 2e trimestre 2025 incluse, au titre des charges et frais impayés au 1er avril 2025,

ordonner la capitalisation des intérêts,

condamner Mme [U] [K] à lui payer la somme de 3 000,00 €, à titre de dommages et intérêts,

condamner Mme [U] [K] à lui payer la somme de 1 200,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à la somme de 2 428,50 €, arrêtée au 4 novembre 2025 et ajoute s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Citée par acte remis à l’étude de commissaire de justice, Mme [U] [K], est présente. Elle ne conteste pas le principe de la créance réclamée, en s’engageant à régler les impayés, mais précise n’avoir reçu aucun rappel, ni mise en demeure de régler la dette évoquée. Elle indique rembourser un prêt immobilier à hauteur de 900,00 € par mois et sollicite un étalement du remboursement de la dette sur une durée de 24 mois.

L’affaire est mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Mme [U] [K] est propriétaire des lots n° 110, n° 183 et n° 184 situés [Adresse 5],

un décompte daté du 4 novembre 2025,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 8 juin 2023 et 20 mars 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Par ailleurs, Mme [U] [K] ne justifie pas de versements éventuellement effectués ou d’erreurs dans le décompte produit.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Mme [U] [K] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1 878,50 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner Mme [U] [K] au paiement de la somme de 1 878,50 €, au titre des charges dues à la date du 4 novembre 2025, provisions de charges pour la période du 3e trimestre 2023 au 4e trimestre 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 août 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Mme [U] [K] seul, la somme de 120,00 €, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Mme [U] [K] sera condamnée à payer la somme de 120,00 € au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 août 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [U] [K] justifie de ses ressources et de ses charges.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de Mme [U] [K] et de lui permettre d’échelonner le paiement de sa dette en 23 mensualités de 80,00 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour Mme [U] [K] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse, selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [U] [K], qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] la somme de 600,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [U] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12], représenté par son syndic, la SAS [P] ET HENRY IMMOBILIER, la somme de 1 878,50 €, au titre des charges dues à la date du 4 novembre 2025, provisions de charges pour la période du 3e trimestre 2023 au 4e trimestre 2025 incluses, ainsi que la somme de 120,00 € au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 14 août 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE Mme [U] [K] à s’acquitter de ces sommes en 23 mensualités de 80,00 € chacune outre une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12], représenté par son syndic, la SAS [P] ET HENRY IMMOBILIER, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [U] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12], représenté par son syndic, la SAS [P] ET HENRY IMMOBILIER, la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [U] [K] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.