N°Minute:25/00294

DOSSIER : N° RG 24/01193 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PL4Y

Copie exécutoire à

M. [Z] [G]

expédition à

le 07 Mars 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 3]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 07 Mars 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [G], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

ET

DEFENDERESSE

Madame [X] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 11 Février 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 07 Mars 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 11 juillet 2024, Monsieur [Z] [Y] ([G]) a donné à bail à Madame [X] [F] un immeuble à usage d’habitation meublé avec option « étudiant » situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 460 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 25 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [G] a fait signifier à Madame [X] [F], par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024, un commandement de payer la somme principale de 1 185 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 22 août 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 29 octobre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [Z] [G] a fait assigner Madame [X] [F] pour l’audience du 11 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Madame [X] [F] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, avec indexation et la condamnation de Madame [X] [F] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Madame [X] [F] à payer la somme de 2 155 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Madame [X] [F] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [X] [F]. La conclusion est qu’elle ne s’est pas présentée au rendez-vous proposé le 10 décembre 2024.

À l’audience du 11 février 2025, Monsieur [Z] [G] a comparu. Madame [X] [F] bien que régulièrement assignée à comparaître n’était ni présente, ni représentée.

Monsieur [Z] [G] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 4 095 euros. Il a par ailleurs indiqué qu’elle n’a jamais payé le loyer.

La décision a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

À titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que, notamment l’article 24 de la même loi, est applicable aux logements meublés.

En tant que bailleur personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [Z] [G] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique six semaines avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [Z] [G] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer du 22 août 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 octobre 2024, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Madame [X] [F], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [X] [F] se trouve redevable de la somme de 4 095 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 11 février 2025, mensualité du mois de février comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [X] [F] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 4 095 euros à Monsieur [Z] [G].

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [F], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Madame [X] [F] à payer à Monsieur [Z] [G] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2024 entre Monsieur [Z] [G] et Madame [X] [F] concernant l’immeuble à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 4 octobre 2024,

DÉCLARONS en conséquence Madame [X] [F] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 4 octobre 2024,

DISONS qu’à défaut pour Madame [X] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les six semaines de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [X] [F] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 4 octobre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Madame [X] [F] à payer à Monsieur [Z] [G] la somme provisionnelle de 4 095 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 11 février 2025, mensualité du mois de février comprise,

DÉBOUTONS Monsieur [Z] [G] de ses autres demandes,

CONDAMNONS Madame [X] [F] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [X] [F],

CONDAMNONS Madame [X] [F] à payer à Monsieur [Z] [G] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS